天相投顧

　　楊興風(fēng)

　　事件描述：

　　從06年10月份房地產(chǎn)板塊經(jīng)過短期調(diào)整后重新啟動以來，房地產(chǎn)行業(yè)的一線大盤藍籌股引領(lǐng)整個板塊上行，據(jù)天相投資分析系統(tǒng)顯示，一線藍籌房地產(chǎn)指數(shù)漲幅已達102.74%，業(yè)內(nèi)重點關(guān)注的二、三線房地產(chǎn)公司漲幅僅為67.10%，而同期上證指數(shù)漲幅為62.74%。近期，由于受到上證指數(shù)、房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅偏高以及土地增值稅等相關(guān)因素的影響，整個地產(chǎn)板塊波動幅度較大。

　　事件分析：

　　諸多因素導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)一線藍籌股整體持續(xù)走強從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟總體情況來看，市場普遍預(yù)期最近幾年經(jīng)濟增長穩(wěn)定，大約保持10%的增長率，而這種增長應(yīng)該表現(xiàn)為資產(chǎn)價格的增值，其中包括房地產(chǎn)價格；從需求的角度分析，我國1962~1982年出生的人年齡在26~44歲之間，這一年齡段共有4.2億人口，他們正處于購置新房和改善性換房兩種需求都很高的階段，這將進一步加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；從其他國家發(fā)展的經(jīng)驗來看，

匯率變化對一個國家的

房價變化(主要的資產(chǎn)價值變化)是正相關(guān)的，從日本等本幣升值過程中的經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)和航空業(yè)是本幣升值的最大受益者，更為重要的是，由于經(jīng)濟實力的提升，人民幣升值的預(yù)期是剛性的，這必將對以本幣計價的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生積極的影響；由于政府持續(xù)的對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控以及上市公司收購管理辦法的出臺，這些一線藍籌地產(chǎn)公司必將在整個行業(yè)整合中受益；此外，預(yù)期的股指期貨的出臺，也使這些大盤藍籌股成為機構(gòu)投資者青睞的投資標的。

　　投資建議：

　　二、三線優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司值得關(guān)注本輪房地產(chǎn)板塊的上漲主要仍是在行業(yè)大盤藍籌股如萬科A、金地集團、招商地產(chǎn)、金融街、保利地產(chǎn)、華僑城A等行業(yè)領(lǐng)頭羊的帶領(lǐng)下，帶動了整個板塊的整體走強。鑒于目前上述房地產(chǎn)行業(yè)龍頭公司短期漲幅已偏高，市場積蓄了短期強勢調(diào)整的壓力，目前的股價基本上已經(jīng)透支了07年的業(yè)績，因此，我們建議投資者下一階段重點關(guān)注二、三線的區(qū)域龍頭公司以及業(yè)績有望增長的公司，這些公司雖從行業(yè)的整合中獲益不大，但其質(zhì)地優(yōu)良，成長性看好，也是業(yè)內(nèi)重點關(guān)注的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。并且從估值的角度來看，其估值水平相對于一線藍籌股來說，出現(xiàn)低估的跡象。因此，在目前一線房地產(chǎn)企業(yè)股票價格整體已并不便宜的情況下，我們認為這些二、三線地產(chǎn)公司投資機會凸現(xiàn)。

　　建議投資者重點關(guān)注的公司：

　　我們認為，投資于一家房地產(chǎn)公司不但要考慮其品牌知名度、行業(yè)影響力、管理能力和整合能力，還要考慮公司業(yè)績的未來增長速度、行業(yè)內(nèi)相對估值情況以及各公司成長期間的費用控制情況等。因此，我們利用PEG指標、市凈率指標、市盈率指標以及期間費用率等指標分別將部分二、三線房地產(chǎn)公司與一線藍籌房地產(chǎn)公司進行對比，期望能夠給投資者提供一些投資于房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的備選標的。

　　綜上，我們不難發(fā)現(xiàn)，從PEG指標來看，上述二、三線地產(chǎn)公司06年、07年的PEG指標均明顯低于行業(yè)內(nèi)一線地產(chǎn)公司，顯示出良好的成長性及目前較低的估值水平；從P/B和P/E指標對比情況來看，二、三線地產(chǎn)公司06年三季度的P/B和06年的動態(tài)P/E分別為3.69倍、23倍，遠低于一線龍頭公司6.37倍、33.50倍的估值水平，即便是給予二、三線地產(chǎn)公司折價20%的話，估值水平也仍具有較強的吸引力；從各公司的期間費用率對比可以看出，上述二、三線地產(chǎn)公司06年三季度的期間費用率平均水平為10.39%，低于行業(yè)龍頭公司12.21%的平均水平，充分說明這些公司在成長過程中與龍頭公司相比具有比較優(yōu)勢。

　　此外，二線房地產(chǎn)公司也可以通過資產(chǎn)注入而躋身到一線房地產(chǎn)公司行列。公司股改時，中糧地產(chǎn)的大股東中糧集團曾諾將以深寶恒作為整合及發(fā)展中糧集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，并采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使深寶恒成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)

開發(fā)商。我們認為，伴隨著時間的推移，實施上述承諾相關(guān)事宜將會被提到日程上來，望投資者密切關(guān)注。

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