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　　向暉

　　要點：

　　07年1月16日國稅總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執行。通知明確了房地產企業土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算式繳納，標志著房地產開發迎來土地增值稅清算時代。

　　由于通知明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經逐年有結算，那么07年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。

　　通過計算，我們認為按照相關實施細則普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的。毛利率40%的項目嚴格征收土地征值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大。由于多數房地產上市公司的多數開發項目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數項目是不需繳納土地增值稅的，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對多數公司的影響較小。

　　該通知的出臺對于鼓勵開發商多開發普通住宅具有一定的導向意義，也會在一定程度上打擊開發商囤地或捂盤的行為，而且以往拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對房價的影響，我們認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上的說法屬于一廂情愿，如果有轉嫁也只能是部分。土地增值稅的清算征收對房地產行業的未來發展是影響深遠的。

　　伴隨《通知》的出臺，2007年房地產行業調控也正式拉開了序幕。07年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊，調整住房結構、穩定住房價格是兩大重點。稅收政策將在調控的過程中發揮更大的作用。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預測06年已在部分城市進行模擬運作的物業稅試點工作在07年也有望破題。

　　此次土地增值稅政策已經部分改變了行業和上市公司的預期業績和增長速度，投資者不得不提高風險意識，短期市場需要一個消化的過程。但我們依然看好行業的中長期發展趨勢，對行業的投資評級依然維持推薦，但具體公司需謹慎篩選。建議關注那些土地增值稅影響較小、市場化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產注入或整體上市潛力、規模實力將有大幅提升的公司，首選泛海建設。

　　通知出臺標志著房地產開發迎來土地增值稅清算時代

　　07年1月16日國稅總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》。該通知的出臺意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴格執行。通知明確了房地產企業土地增值稅由原來的以預征為主的繳納方式改為清算式繳納，標志著房地產開發迎來土地增值稅清算時代。

　　《通知》規定，土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算，避免開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值。房地產開發項目全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算的房地產開發項目；直接轉讓土地使用權等三種情況下，房產項目應該進行土地增值稅清算。主管稅務機關可要求納稅人清算的條件還包括：已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未售完；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等情況。新規自2007年2月1日起執行。對于因主客觀原因不清算的行為，稅務機關可參照類似企業稅負情況，按不低于預征率核定征收土地增值稅。

　　早在1993年國務院就已規定了這一稅種，95年又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。所謂土地增值稅，是對納稅人轉讓房地產取得的凈增值額征收的稅種，根據增值幅度不同，稅率在20%至60%之間不等(見下表)。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目(即成本)金額50%的課稅30%；增值額占扣除金額50%-100%的課稅40%；增值額占扣除金額100%-200%的課稅50%；增值額占扣除金額200%以上的課稅60%。對于普通標準住宅項目，增值額不到扣除金額20%的免征土地增值稅。但在實際操作中，累進稅率幾乎沒有被嚴格使用，之前各地土地增值稅征收多采用預征制。由于是地方稅種，各地征收標準不一，一般預征額多為房屋銷售額的1%至3%。

　　土地增值稅清算征收的影響分析

　　——多數普通住宅可以免稅、毛利率越高的項目影響越大

　　通知出臺后，相關上市公司紛紛表示將積極配合國家加強土地增值稅的征收管理，此通知的執行不會影響公司完成2006年既定的利潤計劃。部分公司表示在房產實現銷售時已預交了土地增值稅，并對符合清算條件的項目作了必要的考慮，而且公司以開發普通商品住宅為主，利潤率水平不高，因此該稅種的征收對公司未來業務的影響也有限。盡管如此，我們認為，該政策對毛利率較高的項目或公司影響還是很大的，不僅是開發高檔住宅的公司，還包括那些以非市場化拿地為主、拿地成本較低的公司。

　　由于通知明確了征稅是以項目為單位進行清算，因此對每個公司的影響不盡相同。一方面要計算每個項目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級的稅率，另一方面還要看稅負較大的項目的結算時間，如果項目在前幾年已經逐年有結算，那么07年集中收取土地增值稅對利潤的影響還是相當顯著的。

　　通過計算，我們認為按照相關實施細則普通住宅毛利率在40%以上的項目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40%的項目是免稅的；毛利率在40%-53%的普通住宅項目以及毛利率在53%以下的高檔住宅征收的適用稅率為30%；毛利率53%-66%的項目征收的適用稅率為40%；毛利率66%-79%的項目征收的適用稅率為50%；毛利率79%以上的項目征收的適用稅率為60%，當然這種高毛利的項目是相當少見的。毛利率40%的項目嚴格征收土地征值稅后對凈利潤的影響是17.4%，毛利率越高的項目征稅的影響越大。

　　由于多數房地產上市公司的多數開發項目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數項目是不需繳納土地增值稅的，以往預繳的土地增值稅還會退回，因此該政策對多數公司的影響較小。但對于開發高檔住宅的或拿地成本較低的公司而言，影響較大，而且如前所述，如果是一個多年的項目在07年集中清算土地增值稅的話，這個影響應該是相當大的。不過，對具體公司的影響程度還要看每個項目的情況。

　　通知出臺的意義及影響

　　由于土地增值稅針對的是開發商的利潤部分采取四級超率累進稅率，項目的利潤率越高則需繳納的土地增值稅越多。通常高檔住宅的利潤率水平通常遠大于普通住宅，所以該通知的出臺對于鼓勵開發商多開發普通住宅具有一定的導向意義。土地增值稅執行清算也會在一定程度上打擊開發商囤地或捂盤的行為，囤地時間越長差價越大，征稅的可能性以及稅率越大。此前房企的通常做法是，只要項目沒開發完就一直拖著不清算。而即使開發完了，只要項目公司還存在，也可以銷售未完成為由拒絕清算。但此次通知出臺后，拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對房價的影響，我們認為最終影響房價的還是市場供求關系，將增值稅轉嫁到房價上的說法屬于一廂情愿，如果有轉嫁也只能是部分。

　　很顯然，土地增值稅的清算征收對房地產行業的未來發展是影響深遠的。開發商將不再單純追求項目的利潤率水平，加快項目滾動和追求規模成長將成為共識。在這一過程中，行業龍頭公司也將加快市場整合，行業集中度將繼續提高。

　　伴隨《通知》的出臺，2007年房地產行業調控也正式拉開了序幕。07年房地產調控的主基調依然是從嚴從緊，調整住房結構、穩定住房價格是兩大重點。稅收政策將在調控的過程中發揮更大的作用。除土地增值稅進行清算外，市場普遍預測06年已在部分城市進行模擬運作的物業稅試點工作在07年也有望破題。

　　行業投資評級依然是推薦、具體公司需謹慎篩選

　　由于06年房地產行業的調控效果不甚明顯，房地產開發投資增速依然較高、中心城市房價漲幅依然較快，因此預期07年調控只會加緊不會放松。除了土地增值稅政策外，對行業影響較大的可能還有加息、物業稅試點等。此次土地增值稅政策已經部分改變了行業和上市公司的預期業績和增長速度，投資者不得不提高風險意識，短期市場需要一個消化的過程。但我們依然看好行業的中長期發展趨勢，房地產行業在國民經濟中的地位是舉足輕重的，房價不會大起大落，調控的目的也是使行業平穩發展、房價小幅平穩增長。因此，我們對行業的投資評級依然維持推薦，但具體公司需謹慎篩選。建議關注那些土地增值稅影響較小、市場化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產注入或整體上市潛力、規模實力將有大幅提升的公司，首選泛海建設。