房地產業:增值稅對開發普通住宅的公司影響極微
http://www.sina.com.cn 2007年01月25日 16:46 新浪財經
對于普通住宅，開發項目的毛利水平為29%是普通住宅是否繳納土地增值稅的臨界點，在這一臨界點內(包括29%)，房地產開發商不需要繳納土地增值稅，土地增值稅的征收對開發商的凈利潤沒有影響，反而稅務部門需要返還預增的土地增值稅給開發商。而超過了這個臨界點，房地產開發商需要繳納土地增值稅，對開發商的凈利潤開始有影響。
對于高檔公寓、別墅、度假村，開發項目的毛利水平為18%是其是否繳納土地增值稅的臨界點，在這一臨界點內(包括18%)，房地產開發商不需要繳納土地增值稅，土地增值稅的征收對開發商的凈利潤沒有影響。
當開發項目毛利水平在29%之內，開發普通住宅和高檔公寓、別墅、度假村所帶來的凈利潤增減幅度不同。當開發項目的毛利水平超過30%(包括30%)時，無論是普通住宅還是高檔公寓、別墅、度假村項目，它們均需要繳納的土地增值稅，對開發商的凈利潤造成較大的影響，且影響的幅度是都是一樣的。
目前房地產上市公司開發的基本都是普通住宅，根據目前房地產上市公司的毛利水平，絕大多數上市公司的毛利水平沒有超過29%，對于這類上市公司基本不存在征收土地增值稅帶來凈利潤減少的問題。當然這里上市公司毛利水平是一個公司所有開發項目的加權平均數，而土地增值稅征收的是單個項目，因此，一個公司若開發多個項目，會存在個別項目的毛利水平超過29%的情況，需要具體公司具體分析，這里測算的是一個大致數。
盡管陸家嘴、浦東金橋等公司的毛利水平高，但由于市場預期陸家嘴、浦東金橋等未來持有性物業會增加，土地增值稅的征收對其沒有影響，因此，近期其股價表現出色。
結論：絕大多數上市公司在此前已經預繳了1%的土地增值稅，市場近期的劇烈波動對《土地增值稅的清算通知》已反應過度，絕大多數房地產上市公司的股價存在價值回歸的需要。中投證券
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