中金公司

　　白宏煒

　　事件：

　　國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，進一步明確房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀。我們對此評論如下：

　　主要內容：

　　細化了土地增值稅清算辦法，達到以下條件之一，主管稅務機關可要求納稅人進行：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。4.省稅務機關規定的其他情況

　　評論：

　　07年政策重于執行，未來仍將有相關具體執行的政策出來：這與我們今日報告中的“07年是政策執行年”的判斷是基本一致的，土地增值稅05年開始恢復征收，就是即將執行原有政策之一，我們認為還會有其他政策的細則出臺，嚴格執行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開發收回、增加中低價商品房、90平方米70%等。還是維持我們的判斷：07年上半年是政策敏感期且房地產公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產

　　我們對該政策的評論如下：

　　1、政府調控房地產的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低價、中小

　　2、我們認為對企業的盈利影響有限，原因有二，一是大部分開發商目前拿地成本較高，所以需要繳納的土地增值稅不高；二是該稅項為地方稅，所以我們認為各地方執行起來仍然難度較大，另外如果實際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預征，則稅務局可能仍改變稅收辦法。

　　3、開發項目毛利率較高的公司影響較大，換句話說對土地儲備較早的公司影響較大。初步計算的敏感分析顯示：普通住宅項目毛利率38%左右為繳納土地增值稅的臨界值。

　　4、總的來說，對房地產公司的凈利潤的負面影響大致為5%~10%之間；對NAV的影響，我們認為短期來看，大致降低NAV 5%~10%；

　　5、會鼓勵開發商向中低價位、普通商品房開發轉移(抵扣計算方面的20%優惠政策)。

　　6、我們預計，今年上半年宏觀調控措施仍有可能繼續出臺，如加息、期房預售的規范等，