天相投顧

　　牛繼中

　　事件描述：

　　此前，國(guó)稅總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，對(duì)土地增值稅清算的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，包括清算單位、清算條件、清算應(yīng)扣除的項(xiàng)目以及對(duì)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理都做了規(guī)定和說明。

　　昨日，國(guó)稅總局發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強(qiáng)調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對(duì)所有轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目征收而有相應(yīng)的免征和減征條款。同時(shí)也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，與此相對(duì)應(yīng)，數(shù)十家上市公司先后發(fā)布公告表示《通知》對(duì)公司影響有限。

　　評(píng)論：

　　一、早在1993年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和1995年《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條理實(shí)施細(xì)則》中就對(duì)土地增值稅的繳納做過規(guī)定，此次《通知》的下發(fā)并不是新稅種的設(shè)立，只是在原有基礎(chǔ)上所做的補(bǔ)充和說明。之前由于受成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，基本采取預(yù)征土地增值稅的方式，對(duì)各地而言容易產(chǎn)生兩個(gè)問題(1)征收標(biāo)準(zhǔn)不一。例如北京按0.5%或1%征收，天津按1%征收，深圳按0.5%或1%征收(2)開發(fā)企業(yè)實(shí)際支付的款項(xiàng)有可能偏離政府規(guī)定的法定水平。預(yù)征土地增值稅規(guī)定的比例有點(diǎn)一刀切的意味，并未考慮公司、項(xiàng)目的實(shí)際情況，勢(shì)必與政府規(guī)定的水平有所偏差。

　　二、此次《通知》確定了清算應(yīng)扣除的項(xiàng)目，并對(duì)以往征稅過程中存在的問題進(jìn)行了明確，規(guī)避了之前容易出現(xiàn)的問題，具有較強(qiáng)的操作性。主要體現(xiàn)在(1)單一項(xiàng)目按物業(yè)類型分別清算，整體項(xiàng)目按分期開發(fā)分別清算�！锻ㄖ�》規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算(2)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能推遲或拖延土地增值稅清算的情況做了規(guī)定，對(duì)公司的現(xiàn)金流有一定影響。包括規(guī)定已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，以及取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅的清算等具體內(nèi)容。

　　三、盡管《通知》操作性強(qiáng)，但依然存在不確定性(1)《通知》規(guī)定各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依此結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體的清算管理辦法，因此存在各地結(jié)合實(shí)際情況有所調(diào)整的可能性(2)對(duì)于在土地增值稅暫行條例公布之后已竣工但并未按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格繳納了土地增值稅的項(xiàng)目，是否會(huì)追繳，《通知》并未明確。

　　四、經(jīng)初步測(cè)算，如果嚴(yán)格按照累進(jìn)稅率制度進(jìn)行繳稅，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)較高的項(xiàng)目，繳稅金額將大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本將增加，具體增加比例視各項(xiàng)目利潤(rùn)情況而定。對(duì)于開發(fā)企業(yè)是否將所增加的成本轉(zhuǎn)嫁于消費(fèi)者，需要分別考慮(1)普通住宅項(xiàng)目，由于其利潤(rùn)率不高，增值額普遍未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，將免征土地增值稅，因此不存在轉(zhuǎn)嫁的可能，反而有利于保障中低收入人群的利益(2)對(duì)于高檔項(xiàng)目，銷售單價(jià)的提高使消費(fèi)者存在一定購(gòu)買壓力，有可能延緩銷售回款的速度，反過來對(duì)企業(yè)也有所影響，因此開發(fā)商將結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系做具體調(diào)整�？偟膩碚f，稅收政策將鼓勵(lì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，限制高檔物業(yè)的開發(fā)�？梢灶A(yù)計(jì)，今后的宏觀調(diào)控將仍以此為主線，包括在前期土地供應(yīng)方面，通過容積率等硬性指標(biāo)的調(diào)整，對(duì)物業(yè)開發(fā)類型進(jìn)行限制；在金融方面，加強(qiáng)銀行對(duì)高檔物業(yè)貸款的管理，包括提高首付比例、貸款利率等，以此限制高檔物業(yè)的開發(fā)。綜上所述，本輪行情的調(diào)整使以普通住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司存在錯(cuò)殺的可能。

　　五、《通知》的下發(fā)從內(nèi)容規(guī)定來說比較嚴(yán)厲，與之前建設(shè)部“90平米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)”征求意見稿迅速夭折相對(duì)應(yīng)，體現(xiàn)出了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的決心和力度，因此，受房