房地產：土地增值稅顯國家房控堅定決心

　　長江證券

　　劉焱

　　事件描述

　　2007年1月16日，國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》,明確從07年2月1日起房地產企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍,改“預征”方式為主的土地增值稅繳納為“清算”方式繳納。

　　事件評論

　　第一，我們認為此事件本質在于：去年房地產市場調控效果收效甚微。

　　06年全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲了5.2%，其中深圳和北京分別上漲了13.7%和11.6%,從而為進一步的實施有效調控提供了依據。從這次實施的政策細節來看，要求從下月起正式向房地產開發企業征收30%～60%不等的土地增值稅，這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。

　　我們了解到我國絕大部分的房產開發企業此前大致按照房產銷售收入的1%-2%進行預征繳納，而到了項目全部結算后土地增值稅并未認真進行清算，并且還有部分地區尚未開始征收，可以說國家出臺的稅收清算政策在各方的博弈中并沒有獲得實際貫徹實施，使得很多房地產企業在政策的變通中獲得了“減免稅”待遇。這次通過征收方式的改變將大大改善這種狀況，進一步顯現國家采取稅收手段進行調控的有效性。

　　第二，稅收政策制定的細化加強了可控性和可操作性，我們對政策有效實施和預期效果還有待關注。

　　這次《通知》規定,土地增值稅以房地產開發項目為單位進行清算,對于分期開發的項目,以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額。根據征收具體稅率我國實行的使四級超率累進稅率：稅率從30%-60%,但是值得關注的是普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%,可免征土地增值稅。因此這次規定基本明確了應納稅標的劃分，避免了開發商以分期開發為由拒絕清算土地增值和隱瞞開發標的等級避稅的可能。

　　同時這次對房地產開發成本(即可扣除項目)也進行了明確的規定，解決了此前確定方法不詳的弊端，比如這次明確的解釋了土地增值稅的扣除項目為：1.取得土地使用權時所支付的金額;2.土地開發成本、費用;3.建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;4.與轉讓房地產有關的稅金；5.規定的其他扣除項目。稅收政策的制定對清算辦法進行了細化，以清算方式征收土地增值稅的可控性和可操作性加強,這將標志著房地產開發項目全面迎來土地增值稅“清算”時代。

　　但是我們必須考慮到當前我國的具體國情和政策貫徹執行的有效性，對此次政策最終有效實施和所能達到的預期效果還有待關注。

　　第三，國家加強稅收手段調控房價，政策重心由買方市場過渡為賣方市場。

　　我們認為在當前我國國民經濟保持快速健康的發展，外貿出口持續增加，資本市場貨幣流動性加速的背景下，國家選擇利用稅收政策來調控整個地產市場不失為明知之舉，相比其他調控手段而言，稅收手段最主要的優點可以規避不同市場主體之間互存風險。并且我們可以發現這次規定的出臺也改變了市場的調控對象，比如2006年11月出臺的《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》要求二手房個人售房者必須提供土地增值稅的完稅證明，否則將按二手房交易價格全額的1%征收率征收土地增值稅。可以看出國家的調控重心先從市場消費者實施“清算”政策轉變為現在的房地產開發企業，這一舉措將有效平衡房地產市場買賣雙方力量，改善了市場的供求關系，為進一步完善房地產調控創造了有利條件。

　　第四，我們認為在此政策下，開發商將遭遇成本壓力，但影響各不相同。

　　我們認為此次稅收清算導致開發商將遭遇成本壓力，但是對于各家房地產開發商的影響卻不盡相同。如果完全按照規定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司而且拿地價格非常低廉的房地產開發企業未來利潤水平會有一定的負面影響，當然這種影響程度和具體時間仍主要隨著房地產企業不同開發項目的進展而波動。但是對于一些長期從事普通住宅開發(特別是

　　最后特別值得注意的是對于房地產企業來說，假如這部分稅收成本的增加如果在可承受的范圍之內，那么我們認為房地產市場供求關系仍將是影響房價變化的決定性因素，也是影響房地產企業利潤水平的最終決定性因素。因此我們建議投資者不必對此政策出臺恐慌，可以繼續關注一些具有較強開發能力、品牌溢價優勢的優質房地產企業。