房地產(chǎn)：從2月開始嚴格征收土地增值稅

　　中銀國際

　　田世欣

　　近日國稅總局發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(《通知》)，意在嚴格執(zhí)行1993年出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(《條例》)。根據(jù)《條例》規(guī)定，土地增值稅主要針對出讓國有土地使用權、房產(chǎn)及其附屬設施的單位和個人所得收益征收(具體的征收稅率詳見圖表1)。但是，與所有的重大改革類似，該政策自出臺以來就面臨執(zhí)行難的問題。此前，大部分地區(qū)的開發(fā)商按照銷售額的1-2%左右預繳土地增值稅(通常情況為普通住宅為1%，別墅或其他高端項目為2%)。盡管國家已經(jīng)出臺系列緊縮政策抑制房地產(chǎn)市場過熱局面，但是依然有大量游資流入房地產(chǎn)市場。《通知》的出臺是中央政府嚴格執(zhí)行土地增值稅政策的最新舉措，并將于今年2月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅進行清算。

　　從下表可以看出，上述政策對利潤率較高的地產(chǎn)

開發(fā)商極為不利。大部分上市開發(fā)商利潤率約為30-40%。按照33%的所得稅率計算，其凈利率將下滑0.03-2.63個百分點。受新政策的影響，我們估計

房地產(chǎn)板塊上市公司凈利潤受影響的比例將集中在9-15%的范圍內(nèi)，其中毛利率50%以上的高端項目凈利潤將減少24%，毛利率30%以下的項目受到的影響較為中性，低毛利率項目凈利潤率反而將有所提高。由于萬科、金融街等企業(yè)已經(jīng)為土地

增值稅的清算提留儲備金，此類企業(yè)受到的負面影響相對較小。

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