房地產：房地產開發企業土地增值稅清算

　　中金公司

　　事件：

　　國稅總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(下稱《通知》)，進一步明確房地產開發企業土地增值稅進行清算式繳納的適用范圍，以扭轉目前以“預征”為主的土地增值稅繳納現狀。我們對此評論如下：

　　主要內容：

　　細化了土地增值稅清算辦法，達到以下條件之一，主管稅務機關可要求納稅人進行：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。4.省稅務機關規定的其他情況

　　評論：

　　07年政策重于執行，未來仍將有相關具體執行的政策出來：這與我們今日報告中的“07年是政策執行年”的判斷是基本一致的，土地增值稅05年開始恢復征收，就是即將執行原有政策之一，我們認為還會有其他政策的細則出臺，嚴格執行，比如期房限售、提高自有資金比例、存量土地兩年不開發收回、增加中低價商品房、90平方米70%等。還是維持我們的判斷：07年上半年是政策敏感期且房地產公司目前的估值水平并不便宜，07年下半年房地產

股票將有良好的表現。

　　我們對該政策的評論如下：

　　1、政府調控房地產的思路十分清晰，一方面增加普通商品房、中低價、中小

戶型商品房的供應量，另外一方面，抑制高檔商品房的供應和需求，這個政策就是對高利潤率商品房項目利潤的調整，減少開發商的利潤，提高政府的稅收；政府也許認為目前房地產開發商的利潤率普遍較高，按實際征收會提高稅收總額，另外也可以抑制房地產開發商過高的銷售價格和過高的獲利水平。

　　2、我們認為對企業的盈利影響有限，原因有二，一是大部分開發商目前拿地成本較高，所以需要繳納的土地增值稅不高；二是該稅項為地方稅，所以我們認為各地方執行起來仍然難度較大，另外如果實際清算獲得的增值稅總額低于按銷售額預征，則稅務局可能仍改變稅收辦法。

　　3、對開發項目利潤率較高的公司影響較大，換句話說對土地儲備較早的公司影響較大；

　　4、總的來說，對房地產公司的利潤的負面影響大致為5%~10%之間，個別企業影響在10%~20%；對NAV的影響，我們認為短期來看，大致降低NAV 5%~10%；

　　5、會鼓勵開發商向中低價位、普通商品房開發轉移(抵扣計算方面的20%優惠政策)

　　附件一、這兩年主要的政策匯編：

　　抑制供給：土地緊縮政策；信貸緊縮政策；嚴格稅收征管；征收土地增值稅；加息、提高自有資金比例、不得以土地抵押貸款；90平方米70%(短期)；提高外資進入門檻；

　　抑制需求：二手房交易征收營業稅、所得稅、契稅提高；期房限轉；外資購房限制；首付款提高到30%；第二套房首付提高到40%；購房按揭貸款必須低于月收入50%；

　　增加供給：存量土地不開發兩年收回；增加中小戶型項目比例；

經濟適用房90平方米以下；增加中低價商品房供應；

　　規范市場：土地出讓金收支兩條線管理；土地招牌掛；規范外資投資房地產和限制外匯購買房地產；規范銀行信貸管理。

　　附件二、計算增值稅方法

　　土地增值稅一般可以采用速算扣除法計算。即：計 算土地值稅稅額，可以按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系 數的簡便方法計算，具體公式如下：1、增值額未超過扣除項目金額50%：土地增值稅稅額＝增值額×30%2、增值稅額超過扣除項目金額50%，未超過100%：土地增值稅稅額＝增值額×40%-扣除項目金額×5%；3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：土地增值稅稅額＝增值額×50%-扣除項目金額×15%；4、增值額超過扣除項目金額200%：土地增值稅稅額＝增值額×60%-扣除項目金額×35%；公式中的5%、15%、35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。

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