房地產：嚴征土地增值稅的影響分析

　　中投證券

　　李少明

　　投資要點：

　　昨晚國家稅務總局發布《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)，擴大了對于開發商征收土地增值稅的清算條件。

　　今天房地產板塊針對上述政策出臺出現了強烈的反應。我們的觀點是：土地增值稅政策不會根本改變房地產長發展趨勢。

　　由于近期房地產板塊整體上漲幅度大，上述政策出臺正好提供了房地產板塊的調整契機，適當的回調更有利于房地產板塊的長期發展。我們依然看好行業龍頭、區域優勢公司、質地根本改善的公司。投資者不應過分恐慌，應當在大調整中逢低吸納有資金實力、品牌優勢、土地優勢、整體上市、行業整合能力的高速增長的公司。

　　詳見正文。

　　土地增值稅政策的再次強調不會根本改變房地產行業長期發展趨勢

　　昨晚國家稅務總局發布《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)，擴大了對于開發商征收土地增值稅的清算條件。

　　今天房地產板塊針對上述政策出臺出現了強烈的反應。應該如何看待上述政策的出臺對相關上市公司的影響，我們的觀點如下：

　　早在1993年，國務院就已發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定了這一稅種和征收的稅率，這一稅收政策的出臺市場上早就有預期和消化。只是這一政策出臺后一直沒有得到很好的執行，這次出臺只是再次重申加強。

　　目前各地區對上述政策的執行情況不一，有的地區或公司已部分征收，如南京市已預征1%，萬科等公司也已預征收并且對增值的部分已預提(2006年已預提3.5億元)。類似萬科這樣的公司早已在財務上做出了調整，對這類公司沒有影響。

　　上述政策影響的是開發項目毛利率在30%以上的公司，對毛利率超過30%的項目，對超過的部分要增收增值稅，超過幅度不同增收幅度不一。對毛利在30%以下的公司沒有影響。對開發

別墅等高檔房項目影響大。

　　政策的具體實施對高毛利的公司有一定的影響，將增加開發成本。但具體對哪些地區和公司影響多少要根據各地區的

房價水平和公司取得土地成本的高低來分析。就北京、天津等周邊地區而言，影響不大，我們認為上述地區房價合理，未來仍有上漲空間，房價的適度上漲完全可以對沖掉增值稅帶來的不利影響。而長三角、珠三角等地區，土地成本高，上海等城市房價也曾有一定幅度的調整，因此，我們認為上述地區未來房價也應當比較堅挺。只要房價堅挺不出現大幅下跌，增值稅的征收對在上述地區開發的公司影響不大。

　　我們預期，2008年兩稅合一將具體實施。兩稅合一后，房地產公司的所得稅將由33%下降至25%，由此帶來房地產公司凈利潤有12%的提升空間。基本上可以抵消掉高毛利水平帶來的增值稅提升的影響。

　　目前幾乎所有的房地產公司實施的所得稅率都在33%的水平，只有少數深圳本地公司的稅收水平為15%。但像萬科、金地、招商局等公司已經是全國性的房地產公司，它們的開發項目遍布全國各地，除在深圳的項目外，全國各地項目都實行33%的所得稅。因此，若從2008年開始統一所得水率為25%，將對沖掉征收增值稅對房地產上市公司的影響。

　　我們曾在2007年的房地產投資策略報告中提出，未來10年仍是中國

房地產業的黃金時代，土地成本將不斷抬高，房價長期呈上漲趨勢，購房成本會隨著時間的推移而不斷提高。未來仍然是“資金為王、土地為王”的時代。對于有資金實力、有整體上市、有廉價土地儲備的公司它們的高速增長會完全抵消掉增值稅征收帶來的不利影響。

　　由于近期房地產板塊整體上漲幅度大，上述政策出臺正好提供了房地產板塊的調整契機，適當的回調更有利于房地產板塊的長期發展。我們依然看好行業龍頭、區域優勢公司、質地根本改善的公司。投資者不應過分恐慌，應當在大調整中逢低吸納有資金實力、品牌優勢、土地優勢、整體上市、行業整合能力的高速增長的公司。

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