地產行業：壓縮盈利空間 加速整合進程

　　國金證券

　　曹旭特

　　國稅總局發布通知規定，自07年2月1日起，將嚴格按照超額累進稅率進行清算。

　　相比預征方式，嚴格清算會侵蝕掉企業更多利潤，尤其對毛利率水平高的相關公司影響更大，建議回避華僑城。

　　因為建造普通住宅進行銷售，其增值額未超出應扣除部分20%的項目，免征土地增值稅，我們估算毛利率水平在25%-28%的普通住宅的項目屬于免稅范圍，基本不受增值稅影響。

　　我們前期推薦的昆百大，其開發的野鴨湖項目毛利率約為25%，應該按照最低稅率執行，因此增值稅對公司盈利的實質影響并不明顯。

　　征收的目的在于重新調整土地收益分配，增加政府收入來源并保證可持續性，體現公平性原則。

　　增值稅嚴格執行的結果是壓縮企業盈利空間，不能適應環境公司將被加速淘汰，這也給行業內的優質公司帶來新的擴張機會。

　　支撐房地產行業發展的需求因素仍具有長期性并且潛在需求量巨大，我們仍然看好行業的長期發展。

　　如果行業內優質公司能夠有效提高資金運作效率，可以通過規模擴張彌補毛利率水平的下降，仍有能力實現持續增長，我們將密切關注這類公司的資金運營能力。

　　重點公司中萬科的影響最小，因為公司項目中高端產品比例較少，并且萬科最有能力通過規模擴張彌補盈利水平的下降，如果萬科出現深幅調整，我們建議戰略性增持。

　　面向開發企業的土地增值稅政策在1993年推出，但之后并未嚴格執行，僅是根據不同地區按照銷售收入的1-3%實行預征。

　　國稅總局本次發布通知規定，自07年2月1日起，將嚴格按照超額累進稅率進行清算。相比預征方式，嚴格清算會侵蝕掉企業更多利潤，尤其對毛利率水平高的相關公司影響更大，建議回避

　　因為建造普通住宅進行銷售，其增值額未超出應扣除部分20%的項目，免征土地增值稅，我們估算毛利率水平在25%-28%的普通住宅的項目屬于免稅范圍，基本不受增值稅影響。

　　我們前期推薦的昆百大，其開發的野鴨湖項目毛利率約為25%，應該按照最低稅率執行，因此增值稅對公司盈利的實質影響并不明顯。

　　《通知》規定，房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，這樣會導致開發企業將更多商業物業改為出租經營。

　　根本目的在于調整土地收益分配..征收的目地在于重新調整土地收益分配，體現公平性原則。

　　因為開發企業一般都在早期進行了土地儲備，經過多年房地產市場的升溫，儲備土地已經明顯升值，但其增值的源泉來自政府對該項目周邊區域環境和基礎設施的改善，如果增值收益完全由開發商獲得顯然有失公平。

　　并且部分城市可供出讓的土地資源已經極為有限，作為地方政府重要來源的土地出讓收益將減少。如果嚴格按照超額累進稅率，可以使地方政府新增收入來源，并且分享早期已經出讓，但尚未實現銷售土地的增值收益。

　　加速行業整合進程..增值稅嚴格執行的結果是壓縮企業盈利空間，不能適應環境公司將被加速淘汰，這也給行業內的優質公司帶來新的擴張機會。

　　支撐房地產行業發展的需求因素仍具有長期性并且潛在需求量巨大，我們仍然看好行業的長期發展。

　　如果行業內優質公司能夠有效提高資金運作效率，可以通過規模擴張彌補毛利率水平的下降，仍有能力實現持續增長，我們將密切關注這類公司的資金運營能力。

　　重點公司中萬科的影響最小，因為公司項目中高端產品比例較少，并且萬科最有能力通過規模擴張彌補盈利水平的下降，如果萬科出現深幅調整，我們建議戰略性增持。

　　國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局：

　　為進一步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規定，現就有關問題通知如下：

　　一、土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

　　開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　二、土地增值稅的清算條件　(一)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　1.房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；　3.直接轉讓土地使用權的。

　　(二)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；　2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；　4.省稅務機關規定的其他情況。

　　三、非直接銷售和自用房地產的收入確定　(一)房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

　　1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；　2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

　　四、土地增值稅的扣除項目　(一)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　(二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

　　(三)房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　(四)房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

　　房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　(五)屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

　　五、土地增值稅清算應報送的資料　符合本通知第二條第(一)項規定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第(二)項規定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內辦理清算手續。

　　納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

　　(一)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；　(二)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；　(三)主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

　　納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　六、土地增值稅清算項目的審核鑒證　稅務中介機構受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

　　稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

　　七、土地增值稅的核定征收　房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

　　(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；　(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；　(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　八、清算后再轉讓房地產的處理　在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積　本通知自2007年2月1日起執行。各省稅務機關可依據本通知的規定并結合當地實際情況制定具體清算管理辦法。

　　土地增值稅相關說明一增值額和扣除部分(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。

　　(2)扣除項目金額，即稅法規定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

　　二、掌握稅率土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：

　　(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0；(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%；(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。

　　三、確定應稅收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

　　四、確定扣除項目(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續費；(2)房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發間接費用；(3)房地產開發費用，主要包括利息支出和其他房地產開發費用。其中其他房地產開發費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除；(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加等；(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業規定的，對專門從事房地產開發的企業可以按20%計算扣除。這條規定對于房地產開發企業特別重要，計算時千萬不能遺漏。