房地產(chǎn)業(yè)：受益于人民幣升值和稅制改革

　　凱基證券

　　陳旭

　　06年的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲但漲幅減緩

　　在5月國(guó)務(wù)院出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)六條后，三季度各個(gè)部門陸續(xù)出臺(tái)了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入、再次加息和規(guī)范土地市場(chǎng)8項(xiàng)措施等政策。在經(jīng)歷幾個(gè)月的觀察期后，10月交易量有所反彈，同時(shí)全國(guó)主要70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)11月仍維持了5.2%的同比漲幅，五大重要城市的房?jī)r(jià)除了上海外每個(gè)月繼續(xù)上漲。

　　07年供給依然趨緊

　　供給先行指標(biāo)增速處于低位預(yù)示著07年供給依然趨緊，雖然受到

宏觀調(diào)控但是

房?jī)r(jià)下跌的可能性很小。受近兩年政府對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行整頓，土地嚴(yán)控后從05年開始土地供給出現(xiàn)下滑，今年前九個(gè)月的土地購(gòu)置面積仍是負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)土地開發(fā)面積近幾年也相對(duì)穩(wěn)定，未有明顯增長(zhǎng)，預(yù)示著07年的供給依然偏緊。

　　受益于人民幣升值和稅制改革

　　人民幣的預(yù)期升值將引起對(duì)人民幣資產(chǎn)需求的增加，房地產(chǎn)無(wú)論作為消費(fèi)對(duì)象和投資對(duì)象都將收益。另外稅制改革可能在08年實(shí)施，目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均所得稅率在30%左右，如果稅率下調(diào)至25%那08年平均的凈利將可能在提升7%左右。

　　大公司在調(diào)控更顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，行業(yè)集中度提高

　　隨著土地市場(chǎng)、信貸政策的調(diào)控和對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、稅收和銷售等各個(gè)關(guān)節(jié)的規(guī)范，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻更高。大公司憑借自身優(yōu)勢(shì)收購(gòu)兼并小公司擴(kuò)大規(guī)模。同時(shí)在以后以“招拍掛”為主的土地市場(chǎng)大公司也可憑借資金優(yōu)勢(shì)獲得土地。未來(lái)行業(yè)集中度將提高。

　　目前因政府調(diào)控使得房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性減小，房地產(chǎn)公司將主要依考開發(fā)面量和銷售量的增長(zhǎng)來(lái)保持業(yè)績(jī)的高速增長(zhǎng)，因此今年下半年各大房地產(chǎn)公司都加快土地儲(chǔ)備。我們也建議關(guān)注有大量?jī)?chǔ)備的房地產(chǎn)公司。

　　結(jié)論

　　目前我們關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司的PEG僅0.5倍左右，較其它行業(yè)低，受政策調(diào)控影響未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)將主要來(lái)自于開發(fā)量，投資者目前也更看重未來(lái)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，因此對(duì)于我們將PEG和PE方法重估房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值，我們認(rèn)為我們關(guān)注的大型房地產(chǎn)公司未來(lái)2年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)都在30%左右，我們給于開發(fā)企業(yè)14-28倍的PE, PEG約在0.6-0.8倍，出租類企業(yè)給予28倍的PE，重點(diǎn)推薦相對(duì)估值低的深萬(wàn)科(000002.SZ, Rmb14.53,增持)和招商地產(chǎn)(000024.SZ, Rmb25.1,增持).

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