房地產：中國地產股的歷史性重估機遇

　　光大證券

　　趙強

　　貿易順差與資產重估 2004年以來，中國貿易順差的快速增長是2005年下半年以來人民幣升值以及股市上漲的基本動力。由于財富效應和交易成本的因素，房地產價格的上漲具有滯后性。雖然，過去幾年國內的房地產價格一直處于上漲過程中，但顯然那是由住宅消費所推動的。結合國際經驗，我們判斷，未來幾年內房價有可能出現新一輪上漲。

　　人口結構、收入與城市化 在需求層面，年輕的人口結構、收入增長及分化和城市化帶來的滯后效應是中國住宅消費的三大支柱。雖然其間可能會受短期因素的擾動，但我們預期中國住宅有效需求的增長至少還將持續20年。

　　增加有效供給才是當務之急 過去兩年，政府為了抑制日益高漲的

房價，先后兩次出臺了大規模的調控政策，但從全國房價的實際走勢來看，房價上漲的壓力仍舊很大。我們認為，導致政策調控效果不明顯的原因在于：這一系列政策并未抓住影響房價的關鍵因素，即有效需求和有效供應。我們甚至懷疑，政策對有效供應的抑制作用可能大于對有效需求的調節。因此，我們認為，從總量層面增加住宅用地的有效供應，才是當務之急。

　　中國地產股的歷史性重估機遇 由于被錯誤地參照香港地產股的估值標準，中國地產股已經成為全球地產股的“估值洼地”。國際上，所謂“金磚四國”的其他三個國家(巴西、俄羅斯和印度)地產股的市盈率都在50倍以上�；�于以上的分析和判斷，我們認為中國地產股正面臨著前所未有的歷史性重估機遇。我們根據合理市盈率的模型，得出覆蓋范圍內10家開發類地產股的市盈率區間為12-35倍，平均為19倍。

　　選股策略——戰略性持有長期贏家 從2005年開始，中國房地產行業進入了“戰國時代”，目前仍處于行業整合的初期，而“贏家通吃”的格局還遠未形成。盡管如此，我們認為，一些上市公司已經出現了“長期贏家”的特征。結合估值水平，我們首選的三家公司分別是：萬科、保利地產和中寶股份。收租股方面，繼續看好中國國貿和浦東金橋。

　　行業重點上市公司評級與估值指標

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