房地產業：股市黃金地段上的標桿

　　人民幣升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車將驅動房地產行業估值走高，而資金雄厚、規模較大、管理先進的優勢企業光芒閃耀

　　蔡臻欣

　　盡管面對著一些質疑，盡管有宏觀調控的牽制，房地產板塊還是成為與金融業板塊雙星輝映的2006年最大贏家。典型的龍頭績優品種如萬科(000002.SZ)、保利地產(600048.SH)以及中華企業(600675.SH)等均以接近最高價為去年行情畫上了一個完美的休止符。而陸家嘴(600663.SH)等受益于新會計準則利好的個股則后來居上，在短短10余個交易日中大漲70%以上，為房地產板塊增添一抹亮色。

　　房地產行業整體前景仍看好

　　國泰君安房地產業分析師張宇日前對《第一財經日報》表示，對房地產行業2007年給予整體增持評級。他認為，未來中國經濟持續景氣為房地產行業景氣提供了支撐，真實消費需求為1997 年以來的需求擴張繼續提供保證，政策調控路徑在于規范發展市場，2007 年依然處于景氣延長階段。同時，人民幣升值、流動性泛濫和新會計準則三駕馬車將驅動行業估值走高，多項證據表明需要把往年12 倍動態PE 行業估值標準提高到15 倍。

　　“我們也發現，因調控政策和行業自身調整要求，聚焦于土地、資金和品牌的行業競爭正在加劇，強勢大中型企業的成長性變得越來越清晰。他們將不僅取代中小企業的市場份額，還將更多地享受到未來的行業景氣延伸。” 張宇分析認為。

　　他預測2007年主流上市公司業績可以保持25%～40%的高速增長，“同時房地產行業存在大股東資產注入、人民幣升值、管理層激勵、地價上漲等豐富的主題投資機會。因此，建議投資者標配和超配房地產行業，且超配者超強。強勢大中型企業享受的更高成長溢價體現為其45%的估值標準增幅高出25%的行業標準。即強勢開發類企業2007年動態PE從15～16倍提高到21～23倍，強勢出租類從16～18倍提高到23～26倍。”

　　海通證券房地產行業分析師張巒認為，宏觀調控背景下行業的增長來自城市化進程和財富增加。“我國城市化水平在不斷提高，與經濟發達國家和地區之間的差距正在逐步縮小。城鎮人口的不斷增加，為房地產業的發展提供了基礎；居民財富的增加為房地產業發展創造了充分條件，因此在行業調控的背景下，我國房地產業仍將繼續增長。

　　招商證券房地產行業分析師余志勇則更多地從行業結構性變化的細部入手分析。他表示，房地產“高地價、高房價、高入門門檻”的基本格局正在加快形成，“從我國土地市場管理的政策取向看，從嚴控制土地的趨勢日益明顯，土地價格必將維持長期向上，而且土地轉讓市場也正在日益規范，因此房地產行業的進入門檻將大大增加。”同時，綜合開發模式將形成市場主流。綜合目前各方面的因素看，房地產開發主流模式將是“開發商＋投資商”，因此“強者恒強”的房地產市場發展格局將加速形成。

　　天相投資顧問公司金融房地產小組分析師楊興風認為，隨著GDP 和固定資產投資的持續增長，以及與金融業密不可分的關系，決定了房地產行業短期內大幅調整的可能性不大，依然會保持一個穩定的發展速度，但受系統風險的影響，諸如宏觀政策等，發展速度有可能減緩。

　　優勢企業將占盡優勢

　　張巒表示，基于對2007年房地產行業宏觀調控繼續、房地產開發投資增速放緩和住房供應結構繼續調整的行業判斷，給出房地產行業中性的投資建議。“投資者應當首先關注優勢企業的投資機會，主要包括行業和區域龍頭；其次是具有土地儲備和區位優勢的上市公司。”

　　余志勇同樣建議繼續關注龍頭公司。“從開發類的公司看，我認為行業整合速度將逐步加快，龍頭公司的競爭地位將逐步加強，盡管不排除它們的股價出現較大幅度的波動，但在經濟整體走強、人口結構變化趨勢非常有利于房地產市場發展的背景下，股價波動就是投資良機。而商業地產需要給予重新認識。在人民幣升值和第三產業高速發展的情況下，商業地產面臨發展契機，而目前市場上對商業地產的普遍認識并不充分，因此商業地產有望提供超額收益機會。”

　　楊興風的關注范圍顯然更廣：“從公司分析角度看，我們認為在預期政府持續的宏觀調控、外資加大涌入、本幣升值和奧運背景下，以下類型的公司值得關注：行業內絕對優勢公司，以萬科A、保利地產為代表，它們擁有充足的土地儲備，發展前景樂觀；奧運相關上市公司，如北京城建、天鴻寶業、北辰實業，這些公司受益于奧運給公司現有項目帶來的資產增值；二線優質的龍頭地產公司，典型的以華發股份、棲霞建設為代表，它們在當地區域市場占有率很高，定價能力很強；本幣升值下商業類地產公司，如陸家嘴、金融街，本幣升值對于房地產行業中商業類地產公司帶來的積極影響最大，而且上述兩家公司是商業地產的龍頭企業，資產重估價值高。”

　　中金公司房地產行業分析師白宏煒表示，國家對房地產行業的調控政策沒有結束，因此近期房地產行業難以實現穩定，后續調控政策的出臺是必然的。“預計新一輪調控政策出臺將在2007年一季度；調控政策的重點是抑制高檔商品房的開發，房地產板塊仍將隨著新的調控政策的出臺而出現調整。我們認為每一次調整后都是選擇投資優質企業的較好時機。

　　本版相關分析人士意見僅供參考，投資者據此操作風險自負

　　個股風云：

　　萬科(000002.SZ)

　　萬科是一線絕對優勢公司，是行業整合中的最大受益者，具有長期投資價值，預計2006年、2007年、2008年的每股收益分別為0.47元、0.65元、0.83元，2007年可給予公司25～30倍的動態市盈率。(海通證券、天相投資)

　　保利地產(600048.SH)

　　保利地產綜合開發實力強，品牌信譽好。土地儲備豐厚，布局全國，且有相當于股權激勵作用的高管持股，各項盈利指標均位居行業內前列。上述因素能夠確保公司近幾年保持持續的高增長態勢并能夠支撐公司較高的市盈率。(國泰君安、天相投資)

　　棲霞建設(600533.SH)

　　公司盈利增長具有較強的可預見性。凈資產重估折現值為10.39元，考慮到未來南京、無錫業務的快速增長，且公司承諾未來兩年凈利潤增長不低于30%等，因此給予其一定的溢價，未來三年業績預測攤薄每股收益分別為0.53、0.64和0.75元。(海通證券)

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