房地產：投資增速過猛勢頭得到初步遏制

　　內容提要：2006年，隨著國家一系列宏觀調控政策的相繼出臺，房地產投資增速過猛勢頭得到初步遏制，土地購置面積增速下降，存量土地利用加快，過熱的購房需求有所降溫。但是，房地產市場供求的結構性矛盾仍未有效解決，經濟適用房占房地產開發投資的比重持續下滑；全國總體房價水平仍居高位，個別大城市居民購房負擔過重；“銀根”緊縮政策效果不佳，房地產開發貸款大幅反彈。為了房地產行業的持續健康發展，2007年房地產調控政策應堅持“有保有壓、區別對待”的原則，鼓勵居民生活必需的住房消費，減輕中低收入階層的購房負擔，同時，加快財政稅收體制和房地產融資體制的改革，建立起房地產業持續健康發展的長效機制。一、2006年房地產市場形勢分析針對房地產市場供給結構不合理、房價上漲過快、國內外投機資金過度炒作等突出問題，2006年，國家對房地產行業的調控不斷加強。

　　2隨著國家一系列宏觀調控政策的相繼出臺并逐步貫徹落實，房地產投資增速過快的勢頭得到控制，土地購置面積增速下降，存量土地利用加快，過熱的購房需求開始降溫，供求增速雙雙回落。

　　1、房地產開發投資增速處于歷史較低水平受政策影響，自2004年以來，房地產投資增速總體上處于下降通道。2006年，在緊縮性的土地政策和金融政策調控下，房地產投資繼續低水平增長，房地產開發投資與同期固定資產投資增速之間的差距較以前明顯擴大。1-10月累計，房地產開發投資完成額14610.55億元，同比增長24.1%，不但低于前幾年同期增長水平，而且低于同期固定資產投資增速2.7個百分點。

　　2、土地市場治理整頓成效顯著第一，緊縮性土地政策立竿見影，土地購置面積繼續減少。自從國家于2004年開始實施針對土地市場的緊縮政策以來，近幾年，全國土地購置面積增速迅速下滑。1998-2003年全國房地產開發購置土地面積年均增長率為33%，2004年下降為11.5%，2005年開始出現負增長(-3.8%)，今年以來，土地購置面積在去年基數相對較低的基礎上繼續減少，1-10月累計下降4.2%，完成土地購置面積26827萬平方米，01020304050602001581136912471020045811369124710固定資產投資房地產開發投資3低于去年同期705.5萬平方米。

　　第二，閑置土地處置力度加大，土地開發面積增速加快。我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產領域存在著土地大量閑置和巨大浪費的矛盾。因此，國家在緊縮“地根”的同時加大了對閑置土地的處置力度。在各級地方政府的努力下，土地囤積現象得到明顯改善，存量土地利用加快，土地開發面積增速提高。今年前10月，我國完成開發土地面積18391萬平方米，同比增長38.6%，扭轉了2004年全年和2005年同期土地開發面積負增長的局面。與此同時，土地開發面積占購置面積的比重恢復到68.6%，高于2004年19個百分點。作為房地產發展的先行條件，土地購置面積和開發面積決定房地產市場的長期供給量，在新增建設用地受到嚴格限制的情況下，促進存量土地的合理利用和開發對于保障房地產供給發揮了至關重要的作用。

　　3、供求增速雙雙放慢，市場總體偏緊受前兩年新開工面積增速放緩影響，房屋竣工面積增速明顯下降。

　　1-10月，開發企業房屋竣工面積同比僅增長8.5%，低于去年同期11.14個百分點，比竣工率低迷的2004年同期還低1.3個百分點。短期供給的放慢對于抑制房價的過快上漲尤為不利。

　　從房地產需求狀況來看，自去年開始，宏觀調控的重點由控制房地產投資過快增長轉變為抑制房地產投資和投機需求，一系列稅收政策和

住房貸款利率的調整以及限制外資炒房等措施，已經開始影響國內外購房者的心態，投機性需求逐步得到抑制，部分自住性購房者價格追漲的非理性沖動減弱。1-10月份，房屋銷售面積同比僅增10.9%，低于去年同期11.3個百分點，其中住宅銷售面積增長11.7%，增速同比降低10.8個百分點。據

人民銀行對全國城鎮儲戶的問卷調查顯示，今年2季度居民購房意愿總體上繼續呈下降變化趨勢，希望購買住房的人數占比，由上季的18.2%下降到17.6%，下降0.6個百分點。

　　在房地產市場供求增速大幅回落的形勢下，房地產銷售增速仍略高于同期竣工面積的增幅，2005年以來房屋銷售面積超過同期竣工面積的狀況得以延續，今年1-10月供銷差為14990.2萬平方米。從空置5面積指標來看，盡管絕對空置水平還在不斷走高，但其相對水平卻顯著下降。到10月底，全國商品房空置面積為12241萬平方米，同比增長9.3%，較9月份下降2.4個百分點。這表明市場庫存消化能力逐步增強，總體市場供求偏緊。

　　二、調控政策需要進一步完善和落實在國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議、提出六條關于樓市調控的針對性措施之后，5月29日國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，將調整住房供應結構、穩定住房價格列為兩大重點，奠定了2006年房地產調控的主基調，此后出臺的一系列政策無不以此為出發點。受政策影響，前期房地產市場過熱的個別地區房價有所下降，部分省市經濟適用房建設規模有所擴大，但整體而言，調控的主要目的尚未實現，調控政策需要進一步完善和落實。

　　1、結構性矛盾未得到根本解決經濟適用房供給不足是房地產結構不合理的主要表現，也是造成住房價格居高不下的重要原因。我國從1998年7月1日開始推行經濟適用住房，國務院住房改革的綱領性文件(即1998年國務院23號文件)明確提出要以“建設經濟適用住房為主”，但由于我國住房保障制度尚未制度化、法律化，地方政府無法獲得土地出讓收入，開發商利潤較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此，自2000年以來，經濟適用房占房地產開發投資額的比重呈直線下滑的態勢。在經濟適用房建得最多的年份(2000年)，其占房地產開發投資的比重也只有10.9%。今年1-10月份，經濟適用房供給比例由去年同期的3.6%降至3.2%。經6濟適用房供給減少加劇了房地產供給結構失衡的程度，不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。

　　更讓人擔憂的是，由于供給不足，經濟適用房成為稀缺資源，甚至成為尋租的對象，相當一部分本應以中低收入群體為需求對象的經濟適用房反而成為富裕階層的投資工具，嚴重偏離了政策初衷。

　　2、房價增幅持續高位徘徊近幾年房價上漲過快一直是房地產市場的突出矛盾。2004年高峰時期，房屋銷售價格指數高達109.7，高于同期房屋租賃價格指數8.3個點；2005年，在宏觀調控的干預下，房屋銷售價格較2004年有所下降，但自今年以來，除局部地區由于前期房價過度虛漲而有所下降外，全國總體房價水平仍居高位。今年一、二、三季度，房屋銷售價格指數分別為105.5、105.7、105.5。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲6.6%，北京和廈門漲幅較大，分別達到10.7%和10.5%。

　　房價上漲過快不僅加大了物價上漲壓力，而且導致居民購房負擔日益加重。從商品房銷售額占城鎮居民總收入的比重來看，1998年城鎮住房制度改革后，這一比重迅速攀升，2005年達到25.41%，較19980200040006000800010000120001400016000180001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006.10024681012房地產開發投資額經濟適用房投資額經濟實用房投資所占比重7年提高16.52個百分點。這就意味著，2005年城鎮居民收入的1/4被用于購買住房。為了籌集數額巨大的購房款，廣大居民不得不壓縮即期消費，進行長期的購房儲蓄，在很大程度上擠壓了居民對其他商品和服務的消費能力，嚴重削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

　　3、“銀根”緊縮政策效果不明顯，開發貸款大幅反彈2006年1-10月，全國房地產開發企業累計到位資金20592.45億元，同比增長29.2%。作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金及預收款兩項所占比重超過50%，個別月份甚至達到60%以上。

　　自2005年以來，二者走勢發生了截然相反的變化，國內貸款成為房地產投資增長的主要推動力，而定金及預收款的作用明顯減弱。

　　宏觀調控以來，市場觀望氣氛上升，購房者信心不足，定金及預收款自今年2月份出現了2004年以來的首次負增長，同比下降24.5%，1-10月定金及預收款延續負增長趨勢，同比下降0.2%，其占房地產資8金來源的比重由去年同期的37.9%下降到29.3%，下降8.6個百分點。

　　與定金及預收款下降形成鮮明對比的是，國內貸款在經歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升，今年以來，國內貸款增速更是呈現大幅反彈之勢，1-10月，國內貸款猛增46.4%，遠遠超出去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資。與此同時，銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重由去年同期的18.5%提高至20.9%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業息息相關的利益結合。在廣大居民購房信心不足、房地產開發商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發放的開發貸款，不得不繼續批貸，以支持開發項目的順利完工和正常銷售。高度集中的銀行貸款帶來了巨額不良資產的潛在風險，并埋下了金融危機的隱患，同時也加重了房地產開發投資反彈的壓力。

　　三、2007年房地產市場發展趨勢預測隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，預計2007年房地產投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以及經濟適用房投資規模有望擴大。受稅收政策限制、利率調整和外資準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續減少，房地產供求矛盾將有所緩解。隨著各項調控政策的效果不斷顯現，預計2007年房地產價格漲幅將進一步趨緩。

　　-40-200204060802004.1-21-41-61-81-101-121-31-51-71-91-112006.1-21-41-61-81-10國內貸款定金及預付款91、房地產投資將維持在20%左右從短期看，房地產投資將繼續保持增長勢頭，但增速難有大的提高。根據2006年前8個月房地產開發投資發生的變化，以及房地產投資年度變化規律，可以預計，隨著宏觀調控政策作用的繼續顯現，2006年四季度房地產投資的增長幅度將繼續維持在較低水平，全年房地產投資增長約22.9%左右。由于當前我國房地產投資增長已進入到相對正常增長空間，如果今后沒有力度更大的調控措施出臺，估計2007年房地產投資不會出現大幅度的降低或上升，增速將維持在20%左右。一方面，國家堅決抑制固定資產投資過快增長，繼續收緊土地、信貸閘門的宏觀經濟環境，將抑制房地產投資的過快增長。另一方面，國家將繼續實行擴大需求的消費政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，促進和諧社會的建設，國家將繼續鼓勵對普通住房和經濟適用房的投資建設。因而，普通住房的投資增加將成為房地產開發投資增長的主要動力。

　　2、非理性需求繼續減少，自住性需求將呈回溫跡象隨著調控政策的不斷完善和落實，針對投機性需求的調控政策效力還會繼續顯現，投機性需求將會繼續受到抑制。同時，各地的城市改造與拆遷規模受到控制，由此產生的被動性需求也會有所下降。與此同時，具有真實需求的消費者的心理預期開始恢復正常，觀望心態正緩慢釋放。

　　自住性需求逐漸回升的原因在于：首先，隨著我國經濟繼續快速增長，城鎮居民收入水平有了較大提高，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面。居民消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。其次，與工業化相伴隨的城市化進程加快，大量農村人口流向城市，而且經濟發達的大10中城市還吸引了大量經濟、技術、科技人才，將形成巨大的住房需求。

　　3、房地產價格漲幅趨緩近幾年國家出臺的系列調控措施，其政策效果將在明年繼續顯現。

　　而各地方政府貫徹落實中央精神的積極性有所提高，對當地房地產市場的調控將更加有效，預計2007年房地產價格漲幅將趨緩。如果政府加大宏觀調控力度，房價漲幅將會有較大幅度回落，甚至由漲轉跌。

　　預計房價調整將呈現以下特征：第一，前期房價過高地區尤其是部分一線城市，在市場和政策的共同作用下，房價漲幅將有較大幅度回落。

　　第二，由于投機性需求主要集中于高檔住宅，因此，隨著投機性需求的抑制，高檔住宅價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。第三，稅收調控力度的加強，將導致二手房市場供給減少，再加上稅收向購房者的轉嫁等因素，將推動二手房價格將繼續提高。

　　四、繼續完善房地產市場的幾點建議1、改善供應結構，完善住房保障制度，減輕中低收入者購房負擔針對房地產市場的結構性矛盾，政府應通過加強規劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業開發普通商品住房。南京、成都等城市在進行招拍掛時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利于穩定房價，增加中低價位商品住房供給，應該在全國加以推廣。

　　住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。完善的住房保障體系包括經濟適用房和廉租房的供給。針對經濟適用房開發投資增速連年下降的狀況，國家應采取有力11措施，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用住房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。針對經濟適用房買賣過程中存在的富人尋租行為，除嚴格控制供應對象外，可以考慮改變現在的經濟適用房出售政策，對經濟適用房實行封閉式管理。符合條件的居民可以申請購買經濟適用房，但如果需要出售經濟適用房的話，只能按規定的價格賣給政府。另外，可以考慮在更多的城市推廣限價商品房，使其成為經濟適用房的重要補充。為了解決廉租房房源不足問題，建議通過由政府承租一些年代久遠的二手房，轉租給低收入居民。

　　2、完善房地產信貸政策，防止金融對房地產市場的過度支持我國商業銀行業務范圍狹窄，主要集中于存貸款這一傳統業務，而房地產作為相對優質的資產，一直是各家銀行激烈競爭的領域。但是，由于國內房地產企業資產負債率達75%，并且地產融資沒有形成風險分擔機制，因此，絕大部分風險集中在銀行身上。一旦房地產市場轉入低迷，金融風險將逐漸顯現。在部分房地產熱點城市，房地產開發和住房不良貸款已開始浮出水面。為防范金融風險，首先要落實提高房地產開發企業自有資本金比例的規定，降低企業對銀行的依賴程度。其次，銀行應該進一步強化信貸風險的內部控制和風險責任制度，控制貸款資金流向，防范房地產市場的金融支持過度和風險累積。中央銀行應通過利率手段、信貸窗口等政策工具，對銀行貸款的流向進行監督，防止銀行資金過度流入房地產市場，從而形成新的不良資產。

　　3、改革土地出讓金收取辦法，開征土地財產稅目前土地出讓金采取一次交清的辦法，將今后50-70年的收益提前收取，這是導致商品房價格居高不下的一個重要因素。按照國際上12一般情況，住宅建設成本中72%是建筑和安裝一般情況，住宅建設成本中72%是建筑和安裝費用，地價和其他費用只占28%，而我國住宅建設成本構成中安裝成本只占42%，地價、稅費和其他費用占到58%。其主要原因是我國目前所購住宅一次性交納了相當于70年財產稅的土地出讓金。為了保持房地產業的長期健康發展，緩解居民購房壓力，建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財產稅。另外，土地出讓金的改革也有助于抑制地方政府在土地出讓中的短期行為。

　　4、進一步完善稅收體系，擇機開征物業稅我國調控房地產市場的稅收手段主要集中于住房轉讓環節的營業稅和個人所得稅，對房地產交易環節征收重稅，短期內可以起到抑制投機需求的效果，但同時也限制了房地產的正常流轉，不利于住房二級市場的發展。從國外的經驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地產稅收調節應該是以物業稅等保有階段的稅種為主。物業稅又稱為不動產稅，作為一種財產占有稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的升值而提高。物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。也就是將現行購房者在購買階段一次性交納的房地產稅費，轉化為在房產保有階段按年繳交。為了在增加投機成本、抑制投機的同時，盡可能減低普通消費者的居住支出，可以考慮借鑒美國等發達國家的經驗，對購買第一套自住房時免征物業稅或實行極低的稅率，對二套住房以上的所有者征收超額累進的物業稅。

　　5、完善住房市場體系，盤活存量房地產經濟發達國家的實踐證明，二手房交易量越大，說明房地產市場13越成熟。國際公認的新商品房與二手房交易量的合理比例為1：1。在房地產市場成熟和規范的國家與地區，存量房交易達到總交易量的70-85%。目前，我國各地住房二級市場發展很不平衡，二級市場的作用遠遠沒有發揮出來。從上海等城市的經驗看，搞活住房二級市場不僅有利于居民以舊換新、以小換大，促進一級市場的聯動發展，而且也可以增加低價位住房供應，起到改善住房供應結構、平抑房價的作用，使不同層次家庭購房有更多的選擇，真正實現住房的“梯級消費”。

　　對于中低收入水平的家庭來說，除了經濟適用房可供選擇外，二手房市場的活躍也使中低收入家庭改善住房條件成為可能。因此，宏觀調控要在控制新建商品房規模的基礎上，制定相關政策和措施，促進二手房市場的發展，擴大存量房交易量。

　　鼓勵住房梯度消費的另一個關鍵是完善房屋租賃市場。與房屋銷售相比，我國租賃市場仍欠發達。其原因在于：第一，多年來，城鎮新建住宅多實行“只售不租”的經營方式，這與政府的政策取向和開發商急于收回投資的心態不無關系。特別是城鎮住宅產權私有化改革后，政府和產權單位為了節約管理成本也傾向于一售了之。第二，在現行制度下，房屋所有權往往與戶口、子女就學密切聯系在一起，在無形中限制了租賃市場的發展，許多剛剛步入工作崗位、積蓄無幾的年輕人被迫加入買房者的隊伍。租售比例不合理和交易成本過高不僅阻礙著我國租賃市場的正常發育，而且使許多城市出現了“售后空置”與“租房困難”并存的現象，進一步加劇了目前城鎮住房的供需矛盾。因此，完善房屋租賃的配套措施，解除居民租房的后顧之憂，才能促進租售互補，充分、合理利用房產存量資源。

　　6、加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，及時向社會提供真實完整的土地資源情況、房地產供求情況(包括新增房地產數量、存量房地產數量)、租賃市場的資源、房地產租售價格等信息，有助于合理引導房地產的生產和消費。我國除1985年住房制度改革之初做過住房普查外，幾乎沒有做過什么普查。房地產市場是一個動態的市場，經過近20年的建設，城市房屋的存量狀況發生了很大變化。為了摸清家底，有必要在全國范圍內進行一次房屋普查，通過加強信息體系建設，引導開發商理性開發，購房者理性消費，同時為管理部門制定相關政策和房地產建設規劃提供可靠依據，進而提高決策的科學性。

　　7、提高居民收入，增強購房能力，緩解住房供求矛盾我國房地產價格上漲速度總體上要低于許多國家，但是用房價與收入之比來衡量，中國卻遠遠高于許多國家。其中一個重要因素就是我國居民收入占國內生產總值的比重過低。長期以來，我國實行的都是低工資制度，人們的收入增長率長期落后于經濟增長率。改革前，由于住房、醫療、教育等由政府和單位統管，低工資的弊端沒有顯現。

　　隨著住房貨幣化的推進，一方面是基數巨大且快速上漲的房價，另一方面是工資制度改革滯后、住房補貼數額甚少，住房市場供需脫節問題不斷凸顯。因此，解決當前房地產市場的供求矛盾，一方面，要通過宏觀調控，抑制房價過快上漲，另一方面，要通過提高居民收入，增強消費者的購房能力。

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