房地產：盤點2006 調控難言碩果

　　中信證券

　　王德勇

　　投資要點

　　2006，調控依舊。由于政府具備對房地產行業有效的影響和調控能力，我國的房地產依然是政府主導型行業。2006年，這一屬性沒有發生根本的變化，因此房地產依然經歷了猛烈的宏觀調控。

　　2006年調控難言碩果，但也絕非一無是處。以抑制需求為主旋律的2006年宏觀調控并沒有達到預期的目的，部分城市房價甚至加速上漲，從這一角度來說，調控難言碩果；但是宏觀調控抬高了房地產行業的準入門檻，締造了屬于“資本”的游戲規則，因此也不是一無是處。

　　2006年的宏觀調控，有三個誤區。第一，錯誤地認為投機性炒作是造成房價的上漲主要原因；第二，一味地通過增加稅收和房地產開發成本的舉措使調控效果適得其反；第三，治標不治本地一味指責地方政府政策執行不力。

　　2007年宏觀調控仍將繼續。我們要明確指出兩點：第一，宏觀調控是一個長期的趨勢，這是由房地產行業的屬性決定的，政府不可能對房價上漲置之不理。第二，政府前兩年沒有平抑房價并不等于政府沒有這個能力，政府宏觀調控依然有“殺手锏”，這就是提高首付款比例。

　　一、2006，調控依舊

　　房地產開發企業在商品開發過程中已經實現了高度的市場化，但政府仍舊控制著房地產開發產業的主要外部資源：土地和資金。

　　土地轉讓：土地轉讓一級市場是政府完全控制的主導的，土地轉讓二級市場政府審批程序也行使有效的控制力；.開發資金：房地產開發的資金主要從銀行來，大多數銀行是政府的，因此政府通過金融政策的調控很大程度上主導房地產行業的資金來源，對房地產行業調控有效的金融政策包括利率政策，房地產開發信貸政策和房地產消費信貸政策；.消費需求：政府房改拉動了本輪房地產需求的旺盛，銀行的按揭貸款支持了消費需求，目前的拆遷創造了需求。

　　由于政府具備對房地產行業有效的影響和調控能力，我國的房地產企業依然是政府主導型行業。2006年，這一屬性沒有發生根本的變化，因此，2006年房地產依然經歷了猛烈的宏觀調控。

　　歷年的宏觀調控我們在以前的報告中已經有詳細的分析，宏觀調控在締造房地產屬于“資本”的游戲規則，06年的政策調控依然沒有偏離抑制需求的主旋律。

　　二、宏觀調控難言碩果

　　如果說調控的目的是抑制房價的上漲，那么從下圖的房價走勢來看，宏觀調控難言碩果。

　　我們理解政府一方面需要抑制投資，另一方面又需要平抑房價的難處，但是我們認為政策的調控也存在一定的問題，具體表現在以下幾個方面：

　　首先，錯誤地認為投機性炒作是造成房價的上漲主要原因。目前的房地產市場，除了投資需求之外，更多的還是自住需求，因此規范外資，限制流通等措施無法從根本上抑制房價上漲。

　　第二，一味地通過增加稅收來抑制房價會適得其反。目前的房地產市場，是典型的賣方市場，增加稅收和開發的成本很容易使其轉嫁到購房者身上，而不能從根本上抑制需求，進而達到平抑房價的作用。

　　第三，一味地指責地方政府政策執行不力治標不治本。地方政府執行政策不力的主要原因是考核政績的主要指標是GDP的增長，而房地產是拉動GDP的重要動力；地方政府沒有好的增加財政收入渠道，而土地是“第二財政”，在考核手段和財政收入體制沒有根本的變化之前，一味地指責其政策執行不力無疑屬于治標不治本。

　　三、2007，宏觀調控仍將持續

　　我們要明確指出兩點：第一，宏觀調控是一個長期的趨勢，這是由房地產行業的屬性決定的，政府不可能對房價上漲置之不理。第二，政府前兩年沒有平抑房價并不等于政府沒有這個能力，政府宏觀調控依然有“殺手锏”，這就是提高首付款比例。

　　1998年房地產市場的啟動，有兩個關鍵的要素，第一是福利分房制度的取消，第二是銀行按揭的支持。當然，恢復福利分房、取消按揭支持是絕對不可能的，但是增加保障性住房、提高首付款比例是完全有可能的。如果說增加保障住房是一個長效措施，那么，提高首付款比例會起到立竿見影的效果，它的殺傷力在于政策一旦出臺，沒有任何變通的余地。