房地產(chǎn)：插上升值翅膀 超越夢想一起飛

　　第一創(chuàng)業(yè)

　　蘇明晅

　　2006年我國房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)控風(fēng)暴，諸多調(diào)控政策相繼出臺，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控全方面加強。其中加強中小戶型供給的兩個70%的限制將改變未來市場的供應(yīng)格局。但總體而言調(diào)控只能抑制房價走勢，難以逆轉(zhuǎn)我國房價上漲趨勢。

　　人民幣升值對房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)股的影響明顯，日本和臺灣出現(xiàn)的本幣升值、土地房產(chǎn)股票大漲的情況有可能在我國發(fā)生。我們預(yù)計2007年人民幣匯率仍將繼續(xù)升值，升值幅度在5%左右。07年人民幣匯率仍可能成為推動地產(chǎn)股股價的巨大驅(qū)動力。

　　面對人民幣升值、通貨膨脹、外匯順差和巨額

外匯儲備，高企的儲蓄率，流動性過剩的經(jīng)濟格局，我國目前正處于資產(chǎn)泡沫的形成期，07年我國將出現(xiàn)土地價格大漲、房地產(chǎn)價格跟漲，尤其是大

戶型房價快漲的情況。二三線城市的房價將可能繼續(xù)快速上漲。

　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的集中化格局已經(jīng)確立，土地和資金資源越來越為規(guī)模品牌開發(fā)商所占領(lǐng)。2007年品牌開發(fā)商仍將保持30%以上的業(yè)績增長。商業(yè)地產(chǎn)受益房價上漲和需求增長，07年將呈現(xiàn)租金上揚和資產(chǎn)增值，新會計準(zhǔn)則的實施也值得期待。

　　07年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略

　　06年是地產(chǎn)股沸騰的一年，人民幣升值、房價上漲以及地產(chǎn)股良好的成長性使地產(chǎn)股備受追捧，地產(chǎn)股收益率高于大盤40個百分點。龍頭地產(chǎn)股如萬科、金地、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等投資價值得到廣泛認(rèn)同，估值水平得得以大幅提升。截至2006年11月23日，龍頭地產(chǎn)股的平均07年動態(tài)市盈率水平已經(jīng)達(dá)到17倍左右。

　　06年度房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告，我們提出房地產(chǎn)股將出現(xiàn)估值調(diào)整，龍頭房地產(chǎn)股估值水平將大幅提升。06年房地產(chǎn)股的走勢驗證了我們的看法。我們認(rèn)為目前房地產(chǎn)主要龍頭公司的估值已經(jīng)到達(dá)合理水平，但是我們認(rèn)為07年地產(chǎn)還將是熱門行業(yè)之一。主要依據(jù)：人民幣升值還將繼續(xù)，07年通貨膨脹可能加快，地價將大漲，房價將跟漲，主要地產(chǎn)公司的業(yè)績將保持很好的增長。所以07年在業(yè)績增長推動和估值提升的雙重作用下，以及市場熱情的追捧下，我們認(rèn)為房地產(chǎn)股仍可看好。

　　我們繼續(xù)推薦龍頭地產(chǎn)股，萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)等龍頭公司市場地位確立，如果中國房地產(chǎn)泡沫形成趨勢確立，那在泡沫形成的初期，他們將最大限度受惠。金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋等持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的公司受益地價房價租金的上揚，不受宏觀調(diào)控的影響，還有新會計準(zhǔn)則實施的利好，可積極關(guān)注。

　　一些二線地產(chǎn)股的估值較低，基本面情況良好，也可看好。建議重點關(guān)注兩類二線地產(chǎn)股，第一類是那些雖然規(guī)模較小，但是在區(qū)域內(nèi)具有較強的市場地位的二線地產(chǎn)股，如棲霞建設(shè)、華發(fā)股份等，在區(qū)域市場的較強的競爭力能夠使其具備抵抗宏觀調(diào)控壓力，獲得持續(xù)增長。第二類是具有豐富的土地儲備，而且由于這些土地儲備獲取時間較早，成本較低的二線地產(chǎn)股，這些公司未來三到四年的業(yè)績已經(jīng)有了充分的保障，如深振業(yè)、深長城、億城股份、冠城大通、廈門國貿(mào)等，未來業(yè)績的成長將對股價有強有力的支撐。另外，少數(shù)雖當(dāng)前經(jīng)營不佳，但是擁有質(zhì)量較好的土地房產(chǎn)等低估資產(chǎn)，且經(jīng)營有較為確定轉(zhuǎn)好機會的三線房地產(chǎn)開發(fā)公司，如深物業(yè)等也可能存在一定的交易性機會。

　　萬科： 中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)公司

　　宏觀調(diào)控給行業(yè)龍頭帶來更大機會，截至2006年三季度末，年內(nèi)公司新增土地儲備權(quán)益面積已經(jīng)達(dá)到1053.5萬平米。06年的擴張速度是近年來最快的一年，萬科已經(jīng)進(jìn)入更新一輪的高速成長期。我們認(rèn)為公司作為中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司，具有非常好的長期投資價值，給予長期“買入”評級。

　　招商地產(chǎn)：招商局地產(chǎn)運作平臺

　　公司是招商局(香港)集團(tuán)旗下的核心企業(yè)和地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作平臺。“物流—地產(chǎn)”業(yè)務(wù)模式使公司擁有獲得大量低價土地的先天優(yōu)勢，“開發(fā)＋租賃“業(yè)務(wù)模式使公司能夠最大限度地開發(fā)土地的價值。06年公司發(fā)行可轉(zhuǎn)債成功，為未來發(fā)展增加的資金支持。公司開發(fā)性物業(yè)發(fā)展迅速，擁有的租賃性物業(yè)質(zhì)量極好，價值巨大。未來業(yè)績成長性好，抗風(fēng)險能力較強，給予長期“買入”評級。

　　金地集團(tuán)：快速成長的“小萬科”

　　公司素有小“萬科”之稱。公司市場化運作能力強，具有強有力的市場競爭力，具備優(yōu)秀的產(chǎn)品開發(fā)能力，準(zhǔn)確的市場判斷能力和優(yōu)秀的管理能力，能夠在行業(yè)快速分化整合中迅速擴大規(guī)模。截至2006年11月，公司的土地儲備面積達(dá)到746萬平米，土地儲備相當(dāng)豐富。給予長期“買入”評級。

　　保利地產(chǎn)：保利集團(tuán)地產(chǎn)運作平臺，成長性良好

　　保利集團(tuán)

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，尤其是過去三年的超常規(guī)飛速發(fā)展，公司已經(jīng)成長成為一家大規(guī)模的全國性地產(chǎn)開發(fā)商，躋身全國一流開發(fā)商的行列，在A股上市公司中，規(guī)模僅次于萬科。截至2006年11月，公司的土地儲備已經(jīng)達(dá)到1031萬平米。公司未來五年的年均增長率預(yù)計將達(dá)到50%左右，成長性相當(dāng)出色，給予長期“謹(jǐn)慎買入”評級。

　　冠城大通：市場低估的優(yōu)質(zhì)二線地產(chǎn)藍(lán)籌

　　二線地產(chǎn)藍(lán)籌，重點項目為北京太陽星城項目，地處北京黃金地段，項目優(yōu)勢突出，成本低廉，利潤豐厚。公司目前正在進(jìn)行定向增發(fā)，大股東將注入位于北京二環(huán)廣渠門50萬平米優(yōu)質(zhì)土地儲備，此后預(yù)計大股東還將陸續(xù)注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時公司已經(jīng)開始實施跨區(qū)域開發(fā)，目前已經(jīng)進(jìn)入湖南、桂林、福州和蘇州等多個城市。公司未來三年業(yè)績將有望以50%以上的速度增長。公司資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)，成長性好，給予長期“謹(jǐn)慎買入”評級。

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