北京首放

　　周二，滬深兩市雖然出現了小幅調整，但盤中的個股表現依然活躍。其中，以泛海建設、北京城建和天鴻寶業等為代表的地產股，在盤中走勢強勁，一度成為市場中的亮點。我們認為，隨著國民經濟持續增長和人民幣持續升值，購置地產將逐漸成為我國公民消費結構升級的重要元素，表現在證券市場上，地產板塊已經步入了黃金時代。

　　人口紅利推動地產業發展

　　所謂“人口紅利”指的是在一個時期內生育率迅速下降，少兒與老年撫養負擔均相對較輕，總人口中勞動適齡人口比重上升，從而在老年人口比例達到較高水平之前，形成一個勞動力資源相對比較豐富，對經濟發展十分有利的黃金時期。中國在1962至1980年是嬰兒出生的高峰期，這部分人口約占15-64歲勞動力人口的45%，其中居住城鎮的人口占總人口的43%。目前這批人的年齡在26-44歲之間，是人生黃金季節，也是人口轉變過程中帶來的“人口紅利”因素。

　　我國持續20年GDP高速增長中，勞動力貢獻率高達69%。而在1962至1980年出生的嬰兒潮中，正在使中國的人口結構發生重大變化，為

　　中國傳統文化告訴我們，成長中的年輕人需要“安家立業”。其中，“安家”的含義之一便是“購房置業”。目前，由于戶籍制度的約束和社會保障體系的不健全，國民對房產的需求不僅存在某種偏好，而且成為一種消費時尚或者說存在剛性消費。事實上，中國自2001年人均GDP超過1000美元以來，開始出現大宗商品的消費傾向，即出現消費結構升級趨勢。2005年中國人均GDP達到1750美元時，住房消費增速超過了20%。另外，在城市化高速進展過程中，農村勞動力正在加速向城市服務業和工業勞動力轉移。在這轉移過程中，將會增強對城市住房的需求。我們認為，在我國人口增加、城鎮化加速、傳統文化影響、不動產投資以及消費結構升級等因素的作用下，中國房地產業正處于高速發展期及穩定增長期。這充分預示著證券市場上的地產板塊，已經開始步入黃金時期。

　　本幣升值刺激地產股走強

　　2005　年7　月匯改以來，人民幣一直處于小幅升值通道。受此影響，以萬科A、華僑城A和招商地產等為代表的地產股市場走勢明顯強于大盤。據統計，地產股股價表現與人民幣升值之間存在高度正相關性。這種本幣升值刺激地產板塊走強，具有世界性的特征。上世紀80　年代，日元持續大幅升值，帶來日本房地產瘋狂上漲，這是本幣升值催生房地產火爆行情的典范。

　　從簡單意義講，在人民幣持續升值下，投資地產的潛在需求將會長期存在，從而獲取雙重投資收益。具體表現在，一、境外大量資金通過正式及非正式渠道涌入境內，投資高檔商業物業及高檔商品住宅，這些熱錢已構成國內高端物業價格居高不下的有力支撐。二、由于GDP的高速增長、我國人口基數大、國內投資渠道相對狹窄等原因，地產作為投資品種的屬性，已被國內居民認可，人們將會日益看好房地產作為保值增值資產的良好屬性。預計居民的自住需求、改善需求將會穩步增長，而投資需求將可能快速增長，從而成為支持房價長期走強的主要動力。因此，在人民幣持續升值預期不斷加大情形下，將刺激地產股長期走牛。

　　調控無礙優勢公司發展

　　其實，對房地產業的調控，年年都在進行，但證券市場上的優勢地產股，不斷創出新高。我們認為，對整個行業的宏觀調控，無疑讓優質地產公司增強了核心競爭力，強化了市場占有率。從這個角度看，不論調控與否，地產上市公司都將獲益。尤其是諸如萬科A這樣的龍頭地產公司。另外，房價的上漲與否已經不是未來地產股行情啟動的最主要原因。行業的整合，全流通以后做大市值的渴望，無疑是推動地產板塊走強的重要理由。

　　綜上，我們認為，地產板塊已經步入了黃金時代。經過研究和分析，我們發現，深圳本地股特力A目前擁有深圳特區內20　萬平方米的自有物業，平湖天鵝工業區9000平方米的土地，同時公司還對近100　萬平方米的物業進行管理。在人民幣持續升值背景下，自有物業和土地的中期價值將得到提升。其次，新都酒店今年全年嚴重滯漲，股價超低，后市仍可留意。