□ 康 潛

　　對(duì)于房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)走勢(shì)這一客觀事物的預(yù)測(cè)，固然其中要包含對(duì)風(fēng)險(xiǎn)事件、時(shí)間和概率等因素的囊括，但畢竟數(shù)量分析僅僅是經(jīng)濟(jì)研究的一部分，而真正體現(xiàn)學(xué)者智慧的則是可以用計(jì)量模型檢驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)直覺。

　　在國內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展問題上，謝國忠是為數(shù)不多能給人以啟發(fā)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家。謝國忠有關(guān)內(nèi)地房地產(chǎn)泡沫和上海樓市的觀點(diǎn)，在內(nèi)地引發(fā)了很多討論，但這些討論大多數(shù)與謝國忠的觀點(diǎn)并不在一個(gè)水平層面上。

　　當(dāng)社會(huì)公眾最需要經(jīng)濟(jì)學(xué)家以他們的良知和專業(yè)為社會(huì)服務(wù)的時(shí)候，無可諱言的事實(shí)是，國內(nèi)并無甚多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家能勇敢地站出來稟義直言，他們不僅徒增了此項(xiàng)整個(gè)社會(huì)的交易成本，也徒經(jīng)(錯(cuò)過)了這段歷史。

　　曾作為大摩“大牌”的謝國忠，日前揖別了大摩。但是，關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論仍在熱烈地進(jìn)行中。

　　資金溢過需求

　　自從2002年年初以來，亞洲的中央銀行所持有的自由兌換

外匯儲(chǔ)備翻了一番，達(dá)到了2.2萬億美元。中國的基礎(chǔ)貨幣投放迅速增加，從而使房地產(chǎn)價(jià)格處于螺旋式上升狀態(tài)，也創(chuàng)造了巨大的房地產(chǎn)泡沫。

　　在這個(gè)判斷出現(xiàn)此前不久，美國《紐約時(shí)報(bào)》也發(fā)表文章，報(bào)道中國主要大城市中出現(xiàn)的房屋空置率居高不下的狀況。《紐約時(shí)報(bào)》稱，在上海，有五分之一的高樓是沒有人住的。更讓美國記者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中國人承受著跟美國一樣高的房?jī)r(jià)，雖然中國目前的人均收入只有美國的四十分之一。

　　房地產(chǎn)的供給將嚴(yán)重超過需求。新房屋的供給量在以每年20-30%的速度增長(zhǎng)著。而國人的家庭收入幾乎不可能以類似的速度增長(zhǎng)。因此，為了滿足對(duì)房地產(chǎn)的需求，儲(chǔ)蓄所占家庭財(cái)富的份額將不得不下降。伴隨著存款增長(zhǎng)率的放慢，銀行用于抵押貸款或者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款資金將會(huì)隨之減少。在一定程度上，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨資金不足的問題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間大約需要三年，市場(chǎng)對(duì)供給過量的反應(yīng)將會(huì)有一個(gè)時(shí)滯。當(dāng)家庭需求隨著儲(chǔ)蓄份額的減少而放慢的時(shí)候，供給卻在持續(xù)上漲。這兩者的結(jié)合將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入低迷時(shí)期。

　　有鑒于此，結(jié)論即出：由于中國未能及時(shí)提高利率以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)之風(fēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫已經(jīng)形成并且超出了政府有形之手可以調(diào)控的范圍。房地產(chǎn)價(jià)格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上升，直到后續(xù)資金無以為繼時(shí)市場(chǎng)突然發(fā)生反轉(zhuǎn)。

　　固然，利率低下、游資泛濫、樓價(jià)上漲是一個(gè)全球現(xiàn)象，但誠如一位學(xué)者所言，問題是目前國內(nèi)的樓市尚未形成真正的梯級(jí)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，實(shí)際購買能力可能也被高估。前幾年的買房熱中，國家和企業(yè)給予了大量的補(bǔ)貼，因此購買力被一次性地拔高，過去幾十年被壓抑的需求也出現(xiàn)一次性的釋放。對(duì)于樓市而言，真正的考驗(yàn)是城市居民自有住房率大幅提高后，今后幾年能否維持一個(gè)源源不斷的、梯級(jí)型的本地購買力。

　　挾持GDP不歸

　　相關(guān)權(quán)威資料顯示：目前情況下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)占到了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的相當(dāng)高的比例，在一些房地產(chǎn)投資旺盛的大城市，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到55%以上，成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ�而從土地出讓中獲取的收益也是各地政府最主要的財(cái)政來源。中國社科院一位學(xué)者直言：房地產(chǎn)已經(jīng)成為挾持中國經(jīng)濟(jì)和地方經(jīng)濟(jì)的力量，迫使更多的社會(huì)資源投入到房地產(chǎn)業(yè)中，使其規(guī)模走上一條不斷膨脹、擴(kuò)張的不歸路。

　　泡沫肯定將膨脹至破嗎？出口下降定將引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的全面破滅，一旦產(chǎn)能過剩將會(huì)導(dǎo)致固定投資下降，在其他板塊沒有追上的同時(shí)，中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將會(huì)放緩。

　　中國的產(chǎn)能過剩在鋼鐵和水泥行業(yè)表現(xiàn)得最為明顯，而房地產(chǎn)業(yè)正是使用和消化這兩種產(chǎn)品的最主要領(lǐng)域，可與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)的泡沫又讓這種拉動(dòng)作用變得危險(xiǎn)，謝國忠認(rèn)為，“如果以這樣的一個(gè)泡沫來支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不可避免地又會(huì)造出另一批壞賬”。

　　工業(yè)化和城鎮(zhèn)化在推進(jìn)著，據(jù)《中國農(nóng)業(yè)統(tǒng)計(jì)資料》計(jì)算，2001年每天大約消失76個(gè)村落，2002年大約為每天消失40個(gè)村落，2003年大約為每天消失43個(gè)村落。平均測(cè)算，近三年來，每天平均大約有53個(gè)村落從中國大地上結(jié)束了它的生命。在城市，由于房?jī)r(jià)飆升與房地產(chǎn)公司的低稅貢獻(xiàn)帶來的行業(yè)持續(xù)暴利，刺激著資本狂奔房地產(chǎn)行業(yè)。大量圈地本來就是房地產(chǎn)公司的秘密贏利武器。

　　從這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來說，哪家企業(yè)能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并不在于這家企業(yè)的實(shí)力(如財(cái)力、人力、企業(yè)的

競(jìng)爭(zhēng)力等)，而在于這家企業(yè)能否拿到土地。在土地沒有市場(chǎng)化而協(xié)議轉(zhuǎn)讓之前，企業(yè)拿到土地的能力就在于企業(yè)與政府權(quán)力的遠(yuǎn)近，就在于如何用金錢與政府權(quán)力進(jìn)行交易。對(duì)此謝國忠早就斷言：“土地政策”將成為政府調(diào)控的最大障礙。

　　樹倒方好丈量

　　以上凡此種種的判斷以及翔實(shí)的理據(jù)鋪陳，大多出自謝國忠之口，已經(jīng)和行將被客觀印證的事實(shí)，也將順勢(shì)驗(yàn)證。

　　或許，正因?yàn)橹x國忠本人受惠于獨(dú)特的機(jī)緣，使之得以脫胎于中國的草根階層進(jìn)而又脫穎而出，成為全球知名的金融人士，使得他深知真話對(duì)于社會(huì)的重要性。俗語道：樹倒方好丈量，謝國忠此番作別大摩之際，或許正是我們仔細(xì)評(píng)品謝國忠之時(shí)。

　　但愿，此番房地產(chǎn)市場(chǎng)的

宏觀調(diào)控，能為房地產(chǎn)的真正市場(chǎng)化騰出空間。

　　最好的學(xué)校在長(zhǎng)者腳下

　　相關(guān)資料顯示，理工背景的謝國忠熱衷于研究歷史，許多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都從歷史與社會(huì)發(fā)展的背景去分析，所以，往往也提出與市場(chǎng)看法不盡相同的觀點(diǎn)。

　　謝國忠自己認(rèn)為他之所以多次預(yù)言正確，最重要的三元素是“理性、風(fēng)險(xiǎn)、歷史觀”。謝國忠認(rèn)為，成功的人一定是理性的人，搞金融的人一定要理性，不從感性出發(fā)。另外，他習(xí)慣觀察與分析時(shí)都先從負(fù)面或風(fēng)險(xiǎn)的角度切入，唯有先認(rèn)知風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而掌控風(fēng)險(xiǎn)，才能累積財(cái)富。

　　據(jù)信，謝國忠曾經(jīng)大量閱讀了中西方古代與近代歷史名著、傳記，分析經(jīng)濟(jì)問題時(shí)都是先從國情出發(fā)，充分考慮歷史、文化等因素對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的結(jié)果。他認(rèn)為，只有了解一個(gè)國家的歷史、傳統(tǒng)與文化，才能深切掌握一國經(jīng)濟(jì)面臨的危機(jī)與可能的轉(zhuǎn)機(jī)，因?yàn)槿魏问挛锏陌l(fā)展絕對(duì)跟人的動(dòng)機(jī)有關(guān)。謝國忠的投資分析之所以在外資圈中獨(dú)樹一幟，是由于他拉大了歷史的縱深。

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