武漢新蘭德：地產股又被調控撞了一下腰

　　□ 武漢新蘭德

　　《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》出臺后，房地產股紛紛回調， G招商局(資訊 行情 論壇)、G萬科(資訊 行情 論壇)A、保利地產、G金地均連續下跌，近期漲幅較大的北京地產股跌幅居前，但整體跌幅并不大。今年以來，地產股一次又一次地遭遇宏觀調控的打壓，但前幾次調控政策并沒有阻止房地產股上升的步伐，反而為投資者提供了逢低介入的良機，近期房地產行業一系列的調控政策不斷出臺后，特別是土地政策從源頭切中房地產業的要害，房地產股不得不收縮上漲的步伐。

　　繼7月份國務院辦公廳發布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》，及8月份《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》和《協議出讓國有土地使用權規范》正式施行后，國家再次對土地使用進行調控，顯示了房地產調控重點正轉向行業的源頭——土地供應上。本次明確要求：進一步明確土地管理和耕地保護責任，規范土地出讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為監督檢查，嚴肅懲處土地使用違法違規行為。本次調控有兩個鮮明的特點：一是運用經濟手段強化了對土地使用的調控，包括了提高新增建設用地土地有償使用費繳納標準，新增建設用地土地有償使用費繳納范圍，以當地實際新增建設用地面積為準；及建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。新政將使土地使用成本有所提高，為房地產投資降溫的意圖非常明顯。二是地方政府的賣地沖動受到扼制。作為預算外財政收入的一個重要來源，地方政府賣地的沖動一直存在，甚至蔓延到調控政策執行不力的程度。本次將土地收入納入預算內收入，實現收支兩條線后，地方政府賣地的沖動將得到有效遏制。

　　土地成本上升影響并不大

　　毫無疑問，土地調控的影響將會是長期的，短線對市場的影響主要表現在心理層面上，從中長線來看，土地政策收緊后勢必造成土地供應減少，地價抬高，房地產開發成本將上升，如果房地產企業不能將成本向消費者轉移，其盈利能力將減弱。雖然，土地價格是房地產企業成本中極其重要的一個方面，但不可否認的是由于公開招標并不完備，地產企業拿地成本總體上并不高，土地成本占房地產開發成本僅兩成左右，所以土地價格略有上升對房地產企業的影響未必很大。

　　相反，資金的來源和財務費用才是房地產企業經營中的重頭戲，有數據表明房地產企業的資金貸款高企，今年以來，房地產開發投資本年資金來源中的國內貸款高位反彈，并且顯現出越漲越快的趨勢。這一數字去年全年只是同比增長了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達2187.9億元，同比增長42.9%。 整個上半年的房地產開發貸款總額更是讓人吃驚，達到2743.33億元，同比增長56.4%，增幅比去年全年高35個百分點。可以說，制約房地產開發企業發展速度的并不是土地，而是資金。如果信貸源頭沒有上緊發條，對房地產企業的影響還將有限。

　　地產股受益于

　　我國房地產業從計劃體制下脫胎而出，取消計劃分房后，房地產業才真正地成為一個支撐國民經濟發展的大行業，應該說我國房地產業尚處于歷史的起步階段。當然，由于發展訊速，也不規范，出現了一系列的問題，如過分依賴信貸資金，金融風險壓力大；更多的是通過行政手段取得開發用地，而不是市場化，導致不公平競爭等等。這一系列的不規范，正是一個新興產業發展過程中出現的問題，房地產的調控也正是針對于此，因而不能對房地產業抱以過于悲觀態度。

　　當然，土地調控政策對房地產股的影響還必需與人民幣升值聯系起來，在人民幣近期迭創新高，加速升值趨勢明顯。人民幣加速升值后，以人民幣計量的大宗資產無疑會同時升值，其中當然是房地產資產受益最為明顯，這在一定程度上沖減了調控對企業的影響。

　　因此，我們認為，調控只是為了規范行業的發展，也更有利于行業的有序發展，本次調控政策讓取得土地使用權的過程將變得更規范，將使房地產行業的市場競爭更加市場化和有序化。房地產經過消化調控影響后，還將會再度昂起牛頭，特別是優質地產股將還會保持高速增長，另外，通過資產注入方式轉變成房地產上市公司的