儲地為王

　　中投證券研究所 李少明

　　主要觀點

　　●　在全流通背景下，市場對上市公司的估值應當以重置價值來進行，在此背景下擁有豐富土地資源的上市公司重置價值就更高。當前不少房地產公司的估價嚴重偏低。

　　●　人民幣升值預期不會輕易改變。

　　●　在牛市沒有逆轉之前，當前深圳和北京出臺的以行政手段調控房地產市場的政策雖有利于市場的規范健康發展，但不會從根本上改變房地產市場趨勢。

　　●　投資房地產

　　G泛海：定向增發

　　加速房地產藍籌進程

　　4月11日，G泛海(000046)董事會公告：向控股股東———泛海建設控股有限公司定向增發不超過4億股，增發價格將不低于4.86元/股，以現金認購，G泛海將著手收購大股東泛海建設控股有限公司、二股東光彩事業投資集團有限公司所持有的北京泛海東風置業有限公司65%的股權，及其擁有的在北京東風鄉1#、2#、3#地塊的土地開發權。

　　定向增發后，G泛海的股東權益將增加19.4億元，每股凈資產將從3.338元(2005E)提升至4.143元，凈值增長24%；股東權益將增至31.13億元，股東權益比率將從27.3%提升至62.6%；總資產從18.5億提升至49.7億元，資產負債率將迅速從69%下降至37.4%。

　　當前控股股東和上市公司的土地儲備建筑面積超過1200萬平方米，上市公司定向增發后總股本為7.5億股，與總股本39.5億股的G萬科A2005年年報披露的擁有的土地儲備500多萬建筑面積相比，G泛海每股土地儲備是G萬科A(G萬科A計劃在2006年土地儲備建筑面積達到1000萬平方米)的幾倍，若按重估價值計算，G泛海目前的市價嚴重被低估。

　　安徽水利：獨特的土地獲取模式

　　打造區域性房地產龍頭

　　安徽水利(600502)主營業務由單一的水利施工業轉變為房地產開發和水利施工齊頭并進。公司豐富的土地儲備以及未來業績的高增長，對應目前低廉的股價，公司存在價值重估的需要。

　　公司依賴水利施工獨特的BT模式優勢在安徽主要城市獲取了近4000畝的優質土地儲備，這種獲取土地的優勢在較長時期內具有強大的優勢且難以復制。這4000畝地位于城市副中心區的湖區、河區等景觀地帶，具有良好升值潛力。預計未來公司還將增加近2000畝的土地儲備，這樣公司在建和儲備土地將達到6000畝。從2006年開始，上述地塊將陸續進入收獲期，成為公司未來5-8年的主要利潤來源。

　　此外，穩定的水利受益也能持續支持公司業績增長，預計到2008年水利對公司的每股收益將達到0.30元/股。保守估計2006、2007年兩年房地產開發將給公司帶來0.26元/股和0.35元/股的凈收益。加水利施工的收益，我們預計公司2006年EPS在0.50元/股。

　　公司股改10：3.2的對價高于市場預期，預計在5月底之前完成股改。當前總股本1.56億股，股本小，每股凈值產3.26元/股，公積金1.582元/股，有強烈的股本擴張需求。

　　G招商局：控股股東實力雄厚

　　土地儲備稱雄

　　G招商局(000024)持續發展的動力主要來源于雄厚的股東背景———集團公司，集團將上市公司作為房地產開發的旗艦。

　　招商局集團的產業定位為集中資源發展三大核心產業———交通運輸、金融、房地產；集團2005年擁有總資產逾790億港元，管理總資產逾7400億港元。

　　集團公司可以以物流形式拿地，并承諾所有土地合理價格給公司開發，不需預先支付購置土地成本，可隨時拿地。上市公司隨時可以從集團公司中收購800萬建筑面積的儲備，招商局集團擁有豐富的土地儲備集中在深圳、北京、上海、天津、重慶、廣州、南京、蘇州等全國各中心城市,獲取發展用地316.4萬平方米。

　　上市公司擁有的土地儲備主要集中在深圳，在深圳可開發房地產用地越來越少的背景下，土地儲備將為公司帶來巨大增長潛力。

　　目前招商局地產擁有500多萬的在建和儲備建筑面積，加上隨時可從集團公司處獲取的800萬建筑面積儲備，公司的土地儲備(1300萬建筑面積)在房地產上市公司中是最多的。我們保守估計公司的RNAV凈值重估價應超過20元/股。預計2006年公司的結算面積超過預期，為35萬平米，EPS0.85元/股,凈利潤增長25%以上，2007年增長速度可望超過30%。