巨田證券：房地產業預期謹慎向好

　　巨田證券 劉強

　　一、業績向好是市場走強的根本動力

　　地產股近半年集體走強幾乎成為眾地產企業2005年財務報告表現中最突出的集體預演。截至4月26日，房地產上市公司2005年A股市場已有44家地產公司公布業績，其中30家凈利

潤有不同程度的增長，增幅在50%以上的有10家，44家公司共實現凈利潤47.95億元，同比增長14.46%。平均主營業務收入為11.46億元，同比增長3.37%，平均凈利潤則達到1.4億元，同比增長了30.84%。主營收入增幅基本與上年同期持平。

　　二、各公司紛調投資策略

　　2005 年，國家對房地產的調控政策繼續加強，部分上市地產公司隨之對經營策略進行了調整，比較典型的做法就是減少土地購置，從而減少購買土地的現金支出。

　　從業績增幅看，有實力的績優公司和各地方的龍頭企業的利潤增長名列前茅，而業績下滑的多是一些近幾年重組、主業調整還未到位且融資渠道不暢又遭遇宏觀調控的公司，這些公司今后兩年的日子可能更難過。

　　三、未來預期謹慎向好

　　2005年的年報行情基本可以貫穿A股今年的主流。從目前地產公司業績的先行指標來看，仍然有增長的潛力。A股市場44家地產公司年報中的存貨凈值和預收賬款這兩個先行指標中，同樣可以看出增值潛力，目前，44家公司存貨總額達到了800億元，同比增長18.6%，預收賬款188.8億元，同比增長30.74%，

　　從去年業績和各地產公司公布的發展戰略來看，加速拿地和多元化經營正在成為一種趨勢，包括G招商局(資訊 行情 論壇)(000024)在內地產企業紛紛謀求地產開發之外的物業經營業務。

　　但當前需重點注意房地產市場有可能加強調控力度。除了人民幣升值預期帶來的巨大投資心理優勢外，目前國內人均GDP的增長也是促成地產股看好的重要原因。但全國房地產行業在2006年一季度市場表現令人略感不安：北京、深圳、廣州為中心的兩大區域的房地產價格漲幅過快，價格和資產泡沫在加快積累，而以上海為中心的長三角市場也有一定程度的趨穩跡象，按照這樣的狀態發展，2006年房地產價格漲幅將超過2005年，這非但不能達到政府平穩房價的目的，而且由于房價的過高帶來的貧富差距問題將更加嚴重，基于此，國家必將出臺更嚴厲的調控政策來抑制房地產價格快速上漲，因此，2006年中期業績因行業增長慣性雖有保障，但兩極分化現象將呈現。

　　但無論出怎樣的調控政策，龍頭房地產公司近兩年業績大幅度增長仍是比較確定的，所以回調時候是比較好的吸籌時機，建議關注受政策調控影響較小，產業結構布局合理，未來兩、三年公司利潤有保障，具有長期投資價值的績優公司，如萬科(資訊 行情 論壇)(000002)、招商局、金融街(資訊 行情 論壇)(000402)和深振業(資訊 行情 論壇)(000006)等公司。對于二線房地產公司，由于其概念性較強或者價值沒有被清楚的計算，所以炒作的空間較大，我們建議關注其中有比較明確業績支撐的

　　<巨田