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本刊記者 袁朝暉/文
“最近一個(gè)星期我接待了許多從美國(guó)來的基金，像美林、高盛、GE 等等，他們都是在中國(guó)尋找機(jī)會(huì)，他們認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒有出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)下跌只是暫時(shí)的現(xiàn)象，反而帶來更大的機(jī)會(huì)。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹向《證券市場(chǎng)周刊》表示。
潘的表態(tài)并非無中生有，結(jié)合前些時(shí)候中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波折和外資集團(tuán)截然對(duì)立的諸種態(tài)度，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否承受房地產(chǎn)價(jià)格暴跌的后果”成為了一個(gè)熱門的話題。
瑞銀集團(tuán)亞洲首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬納森·安德森(Jonathan Anderson)向《證券市場(chǎng)周刊》指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在走低，但只是上海高端住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)在走低。如果看一看其他中低端市場(chǎng)，看一下北京和其他城市的地產(chǎn)市場(chǎng)的話，其價(jià)格增長(zhǎng)仍然是在10%左右。同時(shí)地價(jià)仍然在上升，所以在中國(guó)不存在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體崩潰的問題。上海高端市場(chǎng)泡沫的破裂，不會(huì)帶來宏觀經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。
與之相類似，來自中銀國(guó)際的研究報(bào)告認(rèn)為，“除高端市場(chǎng)仍然有可能出現(xiàn)整合以外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體依然穩(wěn)健。”“在各大主要城市中，北京與深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能保持相對(duì)穩(wěn)定；但是由于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的主要城市房?jī)r(jià)偏高而導(dǎo)致承受比率偏低；特別是上海市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)將下跌20%-25%�！�
瑞士信貸第一波士頓亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬向《證券市場(chǎng)周刊》分析認(rèn)為，上海房?jī)r(jià)只漲不跌的神話已被打碎，消費(fèi)者持幣觀望已成為普遍行為，膠著牛皮可能是今后幾個(gè)月的特色。然而時(shí)間卻不站在發(fā)展商一邊。
無可否認(rèn)，現(xiàn)在是中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條最緊張的時(shí)期，2004年“8.31大限”要求所有的房地產(chǎn)公司都把手上未交出讓金的土地全部交齊出讓金，以及2005年政策限制銀行按揭貸款，都令房地產(chǎn)商“手頭吃緊”。中銀國(guó)際的報(bào)告認(rèn)為，“房地產(chǎn)貸款在過去三年是貸款增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力，而隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，2004到2007年房貸年均14.5%的增速將遠(yuǎn)低于2001到2004年年均37%的增速�！辈⑶�，處于改制上市過程中的國(guó)有商業(yè)銀行的惜貸行為將在2005到2006 年延續(xù)。
然而，房?jī)r(jià)遭到政策打壓的局面似乎為外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了一個(gè)機(jī)會(huì)。
針對(duì)目前錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)泰君安的報(bào)告認(rèn)為，“房地產(chǎn)熱的背后顯示了不同利益在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的三種博弈：第一，中央與地方政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式及未來利益分配上的博弈；第二，央行與外資在匯率變化上的利益博弈；第三，隨著傳統(tǒng)贏利模式的漸行漸遠(yuǎn)，房地產(chǎn)商與市場(chǎng)爭(zhēng)奪最后的超額利潤(rùn)。商品房開發(fā)已經(jīng)不再被視為簡(jiǎn)單的消費(fèi)品生產(chǎn)，其投資品供應(yīng)的特點(diǎn)越來越顯現(xiàn)。”
喬納森·安德森認(rèn)為中國(guó)并沒有對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取非常緊縮的政策：“即使是在上海，政府只是在限制投機(jī)行為。假如你在上海有一套房，而且不會(huì)在6個(gè)月或12個(gè)月之內(nèi)轉(zhuǎn)賣，你就不會(huì)受影響。利率可能會(huì)有小幅升高，但影響不大。”“中國(guó)的房地產(chǎn)政策采取的是一種按部就班的方式，而并非激進(jìn)方式。當(dāng)然開發(fā)商受到的限制措施是很嚴(yán)厲的。過去兩年，很多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)從市場(chǎng)上消失了。建筑工程的增長(zhǎng)率從30%下降到8%左右，市場(chǎng)供給方進(jìn)行了大量調(diào)整，這對(duì)價(jià)格起到了很好的調(diào)節(jié)作用。對(duì)新開工的工程進(jìn)行限制，使得整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格在走高。所以說中國(guó)只對(duì)供給方采取了激進(jìn)的措施，而沒有對(duì)需求方同樣做。這是一個(gè)正確的策略�！�
相對(duì)應(yīng)的是華夏證券一份行業(yè)研究報(bào)告指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合和調(diào)整是我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的必經(jīng)之路，這次的政策打壓實(shí)際上是加速了這種調(diào)整的進(jìn)程�！�
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