升值影響之房地產(chǎn)：物業(yè)持有類公司受益最大

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　　升值對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面：

　　利空影響：貨幣持續(xù)過(guò)度升值會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速(因?yàn)镕DI下降、凈出口下降)、外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降，并會(huì)導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價(jià)格漲速下降。

　　利好影響：第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期卻會(huì)導(dǎo)致外資的涌外，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房?jī)r(jià)，這是貨幣升值過(guò)程中必然發(fā)生的；第二，收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購(gòu)房的可支配收入增加，購(gòu)房能力的提高導(dǎo)致需求增加。

　　利空與利好影響相迭加形成升值對(duì)房地產(chǎn)的最終影響，因此，升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，如果經(jīng)濟(jì)仍然能保持較高的增長(zhǎng)，則升值對(duì)房地產(chǎn)是利好，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，則房地產(chǎn)亦將受損。

　　升值對(duì)房?jī)r(jià)的影響是最早持續(xù)上漲、然后泡沫形成、最后泡沫破滅、房?jī)r(jià)下降。韓國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣等國(guó)家或地區(qū)的歷史均是如此。這一過(guò)程的原因在于：

　　在升值初期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，需求增加，特別是外資投資需求增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；升值過(guò)程中，房?jī)r(jià)在不斷上漲，泡沫形成，但支持房?jī)r(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)卻受到越來(lái)越大的負(fù)面影響；最后，幣值升至最高時(shí)，房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn)，但出口受到重大影響、外資撤退，宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向衰退，這時(shí)就是泡沫破滅，房?jī)r(jià)下降的時(shí)候。

　　整個(gè)過(guò)程周期長(zhǎng)度取決于升值周期長(zhǎng)度，一般會(huì)較長(zhǎng)，如韓國(guó)是4年，1986年至1990年；日本是24年，1971年至1995年；我國(guó)臺(tái)灣是8年，從1985年至1992年。

　　人民幣升值剛開始，對(duì)房地產(chǎn)是利好，房地產(chǎn)需求增加，房?jī)r(jià)上升。

　　房地產(chǎn)上市公司將從升值中受益：一是持有物業(yè)及儲(chǔ)備升值，二是需求上升加快銷售進(jìn)度，三是房?jī)r(jià)上升提高毛利率。

　　受益最大的公司是物業(yè)持有型公司，能享受房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲帶來(lái)的利好，這類公司包括金融街、招商地產(chǎn)、小商品城、華僑城等；其次是擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)類公司，只能通過(guò)現(xiàn)有儲(chǔ)備升值帶來(lái)項(xiàng)目毛利提高中受益，新增儲(chǔ)備成本上升，從而無(wú)法保持長(zhǎng)期的高毛利，這類公司包括萬(wàn)科、金地等。

　　但受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響，升值不會(huì)改變住宅開發(fā)類公司增長(zhǎng)下降的趨勢(shì)。