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房產新政為房地產公司帶來致命打擊，暴利逐漸遠去，實力不強且運作不規范的公司將面臨績差虧損，但位居泡沫不明顯地區或擁有巨額預收帳款的公司不僅中期業績預增數倍，連股價也逆市走強——
□ 本報記者 趙學毅
近來房地產行業是宏觀政策調控的重點，尤其是上海等房地產價格漲幅較大的區域更是出臺一系列針對房地產行業的新政策。作為地產風暴中心的上海房地產上市公司更能體現出宏觀調控所帶來的盈利壓力。但是有一點值得注意，擁有巨額應收帳款的公司似乎運籌帷幄，七部委房地產新政對其影響也比較微弱。
新政洗牌房產公司
自七部委新政公布以來，我國各地的房價走勢各不相同，上海均價下降了1426元／平方米，北京房價則不降反升。房地產新政對房地產公司打擊是致命的，其中在上海開發項目的房地產公司受到的影響最大，很多實力不強且運作不規范的都要變成績差虧損的“垃圾”。
自5月11日至6月3日，房地產公司股價平均下跌11.25%。業內人士認為，內地房地產公司可能會效仿前幾年股價跌到一定程度時的香港股市，在大股東認為股價被嚴重低估，或通過股市融資越來越困難的情況下，上市房企會通過重組或轉型退市。可能會利用在房地產市場累積起來的資金，將主營業務轉投到其他行業。據悉，美國的上市公司中幾乎沒有房地產公司，而香港上世紀90年代上市公司中有20%主營房地產，到2003年大量香港地產公司開始退市。根據房地產公司的特殊性質，公司融資更適合通過債券或房地產信托而非股市來實現，所以一些房地產股票可能會通過重組或轉型紛紛退市，未來房地產行業會進一步市場化、規模化、專業化及金融化。可見，房地產行業的發展模式正在變革，部分房地產上市公司會因為宏觀調控而出現業績下滑甚至退出房地產開發的行列，但也有一部分房地產上市公司得益于成本控制得力以及較為明確的經營思路而在房地產調整中脫穎而出。
房價決定公司預期
對上市公司來說，房價漲速下降導致資產周轉率下降，從而業績增長下降。泡沫較嚴重地區的公司受影響最大，特別是長三角地區業務比例較大的公司受影響更大，包括萬科、金地集團、棲霞建設等。泡沫不明顯，且存在明顯短缺地區上市公司仍有望維持較高增長，短缺較明顯的北京及深圳兩地，未來房價仍將保持較快上漲速度，對這兩個地區的公司來說，仍然可以保持較高的毛利水平及較快銷售速度。其中包括招商地產、億城股份、陽光股份等。
從中期業績預告情況來看，14家房地產公司紛紛預增，占房地產公司總數的15.38%，占上市公司預增總家數的14.89%；另有深振業A、深長城A、萊茵置業、浙江廣廈等7家房地產公司扭虧為盈。這些公司大體分兩大陣營，一種是以萬科A、金地集團等為代表的具有品牌效應的上市公司，品牌決定著他們的自主增長能力以及抗行業周期的能力。一種是具有多元化經營思路的上市公司，或者擁有龐大的土地儲備，可以利用其他業務的現金流繼續開發土地，或者其他業務能夠維持著目前的增長路徑，如金融街等。這些預增公司不乏是因為預售房屋增加回籠資金所致。總起來看，除一些大牌公司外，中期業績預增或扭虧的房地產公司大都集中在北京及深圳等明顯短缺地區，房價的四平八穩似乎就是為了應對新政“組合拳”。
業內人士認為，這些品牌房地產公司基本都有豐富的土地儲備，實力比較雄厚，會在本次宏觀調控中把業務做大做強；泡沫不明顯地區的房地產公司房價仍將較快上漲，也為公司未來業績帶來一定的增長空間。從市場表現看，這些資質優良的公司的確得到了市場的“寬容”，股票價格并沒有因為大盤的連續深跌而下挫，不僅跑贏了大盤，還表現得相當穩定。如中期業績預增超過5倍的北京城建，4月份來股價上漲16.87%。
預收款倍受矚目
對房地產企業的分析有其特殊性，主要要看項目完工交付日期和預收帳款兩個重要數據，因為房地產大多采用提前預售房屋形式回籠資金，在報表上形成預收帳款，但預收帳款不能馬上計入主營收入，根據有關會計政策，必須到房屋修建完畢并交付戶主后方可結轉入主營收入。這樣，擁有巨額應收帳款的公司未來將有業績的爆發期。
盡管國家從3至5月開始加大房地產行業調控力度，但受益于上年已售未結算項目、第一季度業績和第二季度結算項目盈利紛紛增長，行業內主要上市公司紛紛發布上半年業績預增公告。萬科A2004年實現凈利潤8.78億元，預收賬款占銷售收入的28.26%，于4月25日公告稱，良好的銷售狀況和對第二季度良好的銷售預期，以及部分2004年末已售未竣工資源預計于年中竣工結算，再加上可結算項目的盈利水平增長，公司預計上半年凈利潤同比增長150-200%。中華企業預收賬款占銷售收入的56.6%，2005年第一季度公司業績大幅增長，第二季度，公司投資主建的靜安中華大廈進入銷售結轉期，因此，2005年1-6月公司主營業務收入和主營業務利潤將同比大幅增長，凈利潤增幅預計在200%以上。世茂股份在2005年一季度報告中披露，公司開發的福州世茂外灘花園項目1、4號樓公寓樓可望于第二季度交付使用，該項目截止報告期末已累計完成商品房預售合同額4.65億元；南京世茂濱江新城項目綜合商辦樓已經交付使用，該項目截止報告期末已累計完成商品房預售合同金額4.18億元。公司2004年預收賬款占銷售收入的46.06%，并預計公司近兩年的經營業績仍可保持快速增長。
據本報統計，預收賬款占銷售收入比例較大的公司還有陸家嘴(76.73%)、浦東金橋(55.65%)、陽光股份(37.07%)、廣匯股份(35.93%)、金地集團(32.52%)等。
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