漂亮50之房地產(chǎn)業(yè)：風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

　　文/涂東曉

　　關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)前景的樂(lè)觀估計(jì)，典型觀點(diǎn)就是城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，城市化意味著大批的農(nóng)民進(jìn)城從而形成對(duì)房產(chǎn)新的需求，而消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)則將導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民開(kāi)始不斷購(gòu)買(mǎi)更大更好的房子，由于這兩項(xiàng)因素都長(zhǎng)期客觀存在，因此，促成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)至少未來(lái)二十年內(nèi)明顯超過(guò)GDP的增速。

　　不過(guò)，在承認(rèn)這一基本結(jié)論的基礎(chǔ)之外，房地產(chǎn)業(yè)事實(shí)上還包含更為豐富，甚至是更為關(guān)鍵的內(nèi)容。從1998年至目前，房地產(chǎn)投資每年保持了超過(guò)GDP增長(zhǎng)率2～3倍的速度快速成長(zhǎng)，這樣的增幅并不能由城市化或消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)完全解釋?zhuān)�因�(yàn)檫@兩項(xiàng)都是一個(gè)漸進(jìn)而長(zhǎng)期的過(guò)程，并不足以支撐房地產(chǎn)業(yè)目前過(guò)快的增長(zhǎng)速度。

　　供給相對(duì)不足

　　理解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵，是要理解中國(guó)住房體制的根本性轉(zhuǎn)軌與相應(yīng)政策的重大變化，目前來(lái)看，雖然房地產(chǎn)業(yè)制度上的轉(zhuǎn)軌基本完成，但由這一轉(zhuǎn)軌所使得需求集中釋放造成的強(qiáng)勁沖擊并未消失。

　　住房體制轉(zhuǎn)軌所帶來(lái)的主要影響是：將福利分房制度下住房供給嚴(yán)重不足、居民住房環(huán)境相對(duì)簡(jiǎn)陋、房屋品質(zhì)相對(duì)低劣的矛盾集中釋放出來(lái)，這就不可避免地形成了對(duì)商品房龐大的需求，這是支撐近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的根本原因。

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代直至90年代中后期，住房分配的主要形式是福利分房，在這種制度下，企事業(yè)單位沒(méi)有足夠動(dòng)力為其職工新建或購(gòu)置足夠的住房，同時(shí)由于職工沒(méi)有多少選擇的機(jī)會(huì)，這一期間新建的住房大多存在或多或少的功能缺陷，如住房不配套、結(jié)構(gòu)不合理以及普遍的面積狹小等。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，直至1990年，中國(guó)房地產(chǎn)投資從沒(méi)超過(guò)GDP2%，這一比率不僅低于所有發(fā)達(dá)國(guó)家，也低于絕大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家，而90年代房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)，使得中國(guó)房地產(chǎn)投資有了迅猛增長(zhǎng)；另一方面，反映居住質(zhì)量最基本的指標(biāo)之一的住房成套率，在1990年還不到40%,1998年也只有55%，到了2002年已經(jīng)達(dá)到了74%左右，這一指標(biāo)表明，直至90年代后期，大部分住房的居住質(zhì)量仍很不完善，而1998年后隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮，居民的住房條件才得以改善，從住房成套率近幾年的持續(xù)提高能夠看到，大量的老房子事實(shí)上已被推倒重建，而這中間的動(dòng)力，很大程度上正是來(lái)自于居民對(duì)功能完善住房的需求。

　　其實(shí)，福利分房結(jié)束對(duì)房產(chǎn)需求的沖擊更直觀的理解，便是一個(gè)存量與流量的關(guān)系。由于住房是耐用消費(fèi)品，使用年限一般達(dá)50年以上，一旦房地產(chǎn)改革使居民的購(gòu)房愿意得以釋放，這就使住房存量的需求有所擴(kuò)大，但這種需求一旦表現(xiàn)在每年新增住房流量之上，其數(shù)量就相當(dāng)龐大了；而從原有住房質(zhì)量來(lái)看，許多因品質(zhì)低劣、功能不完善，不能滿足購(gòu)房者需要，于是存量的很大一塊被推倒重建，這就進(jìn)一步大大加劇了每年對(duì)新建住房的需求力度。

　　正是從1998年才正式宣告結(jié)束的福利分房制度，以及相應(yīng)的個(gè)人住房貸款的支持，導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于旺盛的需求，這種需求是體制轉(zhuǎn)軌的必然結(jié)果。不過(guò)，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)七年的高速增長(zhǎng)，伴隨著居高不下的房?jī)r(jià)，經(jīng)常被看做是一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫，那么，真實(shí)的情況又是如何？

　　其實(shí)，如果仔細(xì)去分析需求，將會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題的關(guān)鍵不是經(jīng)常被提及的供給過(guò)剩或空置率，而更大程度上是來(lái)自于因需求過(guò)旺引起的供給不足。正如任何商品的價(jià)格都是由需求與供給共同決定一樣，房地產(chǎn)業(yè)的高不可攀的房?jī)r(jià)實(shí)在是來(lái)自于要買(mǎi)房子的人太多，所以，只能將房子賣(mài)給出價(jià)最高的人，這一點(diǎn)與別的商品并無(wú)二致。

　　即使中國(guó)商品房空置率不低，但相當(dāng)一部分是定位錯(cuò)誤或品質(zhì)問(wèn)題所致，很難由這一指標(biāo)得出房地產(chǎn)業(yè)供給過(guò)剩的結(jié)論。

　　房地產(chǎn)業(yè)的特殊性之一在于土地的稀缺性，既然好地段供給總是有限的，那么，相應(yīng)地段的房?jī)r(jià)似乎很難跌下來(lái)，不過(guò)，這一問(wèn)題多少有些似是而非。首先，住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)需求的沖擊，并非是城市引入外來(lái)人口，導(dǎo)致城市空間不足所致，由這種因素產(chǎn)生的需求，從整體來(lái)看只需在原有土地上重建住房(并適當(dāng)增加容積率)即可大部分解決；其次，土地稀缺性主要表現(xiàn)在城市人口擴(kuò)張導(dǎo)致的老城區(qū)土地供給緊張，事實(shí)上，從中長(zhǎng)期來(lái)看，只需在老城區(qū)周?chē)�開(kāi)發(fā)新城，甚至建立新的城市中心即可很大程度上緩解土地稀缺性問(wèn)題，不過(guò)，這需要更多的時(shí)間與合理的規(guī)劃。無(wú)論如何，如果立足于中長(zhǎng)期來(lái)看，土地稀缺性并不足以對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生根本性的影響。

　　真正的問(wèn)題仍然是在于供給相對(duì)于需求的不足。即使近來(lái)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率動(dòng)輒高達(dá)30%，并因其增幅過(guò)大而倍受指責(zé)，但其仍然只能滿足少數(shù)居民的購(gòu)房需求，事實(shí)上，可以考慮，如果一個(gè)城市商品住宅的供應(yīng)一年之內(nèi)突然在原有基礎(chǔ)上翻倍，為了全部賣(mài)掉房子，房地產(chǎn)商除了降價(jià)之外，實(shí)在別無(wú)他法。

　　供給不足的原因則來(lái)自于房地產(chǎn)投資額太大，一旦向房地產(chǎn)業(yè)注入過(guò)多資金，將導(dǎo)致整體宏觀經(jīng)濟(jì)的失衡，同時(shí)大規(guī)模開(kāi)發(fā)涉及城市重新規(guī)劃問(wèn)題，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。

　　與房地產(chǎn)業(yè)形成鮮明對(duì)比的一個(gè)例子是中國(guó)的汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，由消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、加入世貿(mào)組織等一系列因素帶來(lái)的汽車(chē)業(yè)需求在2003年高達(dá)70%左右的井噴式增長(zhǎng)，同時(shí)并沒(méi)有帶來(lái)汽車(chē)價(jià)格提高，這是因?yàn)槠��?chē)廠商可以很容易地將汽車(chē)產(chǎn)量翻倍，但是房地產(chǎn)業(yè)卻根本無(wú)法做到這一點(diǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)機(jī)會(huì)并存

　　由體制轉(zhuǎn)軌所導(dǎo)致的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的需求沖擊能持續(xù)多久？這一沖擊從1998年全面開(kāi)始，至今已持續(xù)了近七年，但顯然它不會(huì)長(zhǎng)期持續(xù)下去，如果我們以住房成套率接近100%作為判斷體制轉(zhuǎn)軌沖擊結(jié)束的時(shí)間，那么，這樣的轉(zhuǎn)軌型增長(zhǎng)基本上只能再維持兩三年左右的時(shí)間。因此，需求集中釋放導(dǎo)致了供給不足，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)局面難以長(zhǎng)久。

　　一旦旺盛的需求逐漸平緩，如果每年的商品房開(kāi)發(fā)量仍然保持不變，甚至繼續(xù)快速增長(zhǎng)又將發(fā)生什么？很顯然，供給與需求間的缺口會(huì)不斷變小，如果處理不好，甚至?xí)�出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，而衡量供求平衡的指標(biāo)則是除地價(jià)之外的開(kāi)發(fā)成本與政府可以接受的最低土地拍賣(mài)價(jià)格。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)將必然出現(xiàn)調(diào)整。

　　房?jī)r(jià)的調(diào)整可能有很多種方式，最好的結(jié)果自然是房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定，由居民收入的增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比的逐步降低，這是政府與銀行最愿意看到的結(jié)果。不過(guò)，一旦在需求開(kāi)始平緩后，開(kāi)發(fā)規(guī)模未能及時(shí)調(diào)整，特別是由投機(jī)掩蓋了房地產(chǎn)真實(shí)需求的情況下，也同樣會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下降的可能性。

　　更為長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)終將會(huì)因城市化與居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)而保持明顯快于GDP的發(fā)展速度，不過(guò)，目前的房地產(chǎn)業(yè)熱潮無(wú)論是在增長(zhǎng)率上還是房?jī)r(jià)上看，都只能是暫時(shí)性的，必將開(kāi)始向長(zhǎng)期趨勢(shì)回歸，如果處理得好，這一過(guò)程有可能是相對(duì)平緩，但也可能會(huì)以較激烈的方式進(jìn)行。但是，一旦政策性沖擊導(dǎo)致的轉(zhuǎn)軌型增長(zhǎng)逐漸消失，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論如何都會(huì)面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，也正是因?yàn)檫@一轉(zhuǎn)軌型風(fēng)險(xiǎn)的存在，目前對(duì)房地產(chǎn)上市公司的投資則應(yīng)更多一份謹(jǐn)慎。

　　如果從需求來(lái)判斷，房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)面臨重重風(fēng)險(xiǎn)。但是另一方面，從供給面來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)仍有著獨(dú)特的機(jī)會(huì)。

　　2002年7月開(kāi)始的停止協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?shí)行土地招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)制度是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)歷史上最重要的事件之一，雖然實(shí)際操作還很不完善，但它畢竟從制度上停止了土地在私下的以各種關(guān)系資源為基礎(chǔ)的協(xié)議轉(zhuǎn)讓。

　　在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓情況下，房地產(chǎn)公司很難實(shí)現(xiàn)持續(xù)成長(zhǎng)。因?yàn)樽鳛榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，土地資源的獲取主要依靠于各種關(guān)系資源，而這種資源注定只能把房地產(chǎn)企業(yè)束縛在某一城市甚至有限的幾塊地皮之上，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大規(guī)模擴(kuò)張；另一方面，在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更多取決于其特有的關(guān)系，由于缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，房地產(chǎn)企業(yè)也無(wú)動(dòng)力培養(yǎng)其長(zhǎng)期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　一旦土地轉(zhuǎn)讓走向相對(duì)透明的招標(biāo)、掛牌、拍賣(mài)，房地產(chǎn)企業(yè)能夠以公平的價(jià)格實(shí)現(xiàn)在異地拿地、開(kāi)發(fā)，這就為其規(guī)模擴(kuò)張打下了基礎(chǔ)；同時(shí)，在這種完全市場(chǎng)化的體制下，房地產(chǎn)企業(yè)離開(kāi)了特有關(guān)系的保護(hù)，完全面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，這必然會(huì)導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)日益明顯的兩極分化。

　　由此，新的制度環(huán)境為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)而長(zhǎng)期的增長(zhǎng)提供了保證，而在過(guò)去的環(huán)境中，這樣的條件是很不充分的，也就導(dǎo)致了上市的房地產(chǎn)公司大多缺乏持續(xù)成長(zhǎng)能力。

　　在新的行業(yè)環(huán)境下，現(xiàn)有的哪些房地產(chǎn)企業(yè)能夠成為優(yōu)勝者呢？最重要的標(biāo)準(zhǔn)是那些在過(guò)去從拿地到銷(xiāo)售已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化開(kāi)發(fā)的企業(yè)，隨著行業(yè)環(huán)境的變化，它們過(guò)去所積累的經(jīng)驗(yàn)將日益重要。在A股上市公司中，入選漂亮50及副榜的公司：萬(wàn)科(資訊 行情 論壇)、招商局(資訊 行情 論壇)、金地全為深圳企業(yè)，這也正好與深圳的房地產(chǎn)行業(yè)較早實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)是分不開(kāi)的。不過(guò)，考慮到房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)不得不面對(duì)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，入選漂亮50的則只有萬(wàn)科一家，在房地產(chǎn)行業(yè)，這家公司的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。