香樟花園在建中被抵押三次 折射覃輝3年貸款鏈

　　本報(bào)記者 汪恭彬 師琰 上海報(bào)道

　　江寧路219號(hào)，一棟落寞的24層大樓，與鐵門外的喧囂世界形成了鮮明對(duì)比。

　　這里是香樟花園，星美傳媒董事長覃輝在上海的一處地產(chǎn)，從2004年5月22日到12月22日的7個(gè)月里(注：按照貸款核準(zhǔn)日期)，該棟大廈為覃輝換來了共計(jì)37360萬元的銀行貸款。

　　香樟花園的命運(yùn)，從一個(gè)側(cè)面折射了覃輝2002年以來的資金鏈生態(tài)。

　　香樟花園來龍去脈

　　這還是一棟未完工的樓。

　　2005年4月25日。鐵門后的院子里仍是一片工地景象。裙樓的玻璃幕墻后，雜亂堆放著建筑裝飾材料。覃輝曾經(jīng)試圖將這里打造成“集商住、旅游為一體的高檔商務(wù)樓”，但現(xiàn)在看來顯然變數(shù)頗多。

　　大廈二樓場地空曠，只有一排簡陋的辦公室，大廈惟一的入住者——上海久盛投資有限公司就在這里辦公。按照產(chǎn)權(quán)登記信息，久盛是這棟大廈的產(chǎn)權(quán)所有者。

　　久盛的辦公室基本上都鎖著門，透過窗戶望進(jìn)去，只有三四間看上去像是近期還使用過。一個(gè)人從辦公室里走出來，他腳下的地面積滿灰塵�！柏�(fù)責(zé)人都不在，”他說，“公司沒錢早就停工了，而且已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給一家香港公司，我只是看守一下，防止小偷上去。”

　　負(fù)責(zé)大廈裝修工程的浙江舜杰建筑集團(tuán)股份有限公司一位員工稱，項(xiàng)目在2004年5、6月份就已停工，當(dāng)時(shí)外立面裝飾已完成，大廈內(nèi)部裝修完成了1／3。停工的原因很簡單——久盛拖欠了六七千萬元工程款�！拔覀冎缓锰焯煸谶@里等著，催他們還�！边@位員工站在門房的小窗口后說。

　　香樟花園可謂命運(yùn)多舛，這處房產(chǎn)原本由兩棟24層商辦樓構(gòu)成，開發(fā)商是上海三利房地產(chǎn)有限公司和上海公房實(shí)業(yè)有限公司，因項(xiàng)目建設(shè)過程中資金匱乏，開發(fā)商1995年便將其中一棟大廈按單元售予私人業(yè)主，另一棟雖主體結(jié)構(gòu)1998年3月已完成工程驗(yàn)收，卻被迫一直停工。2002年，覃輝看中該爛尾樓，遂于當(dāng)年5月以卓京投資名義與開發(fā)商簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬以4900元／平方米購買該棟大廈全部產(chǎn)權(quán)，作價(jià)18160萬元。

　　而久盛似乎就是專為香樟而生。2002年9月25日，覃輝聯(lián)合孫立軍在上海成立上海久盛投資有限公司，注冊(cè)資本3500萬元，其中覃輝出資2800萬元，孫立軍出資700萬元，企業(yè)法定代表人為孫立軍(孫的名字曾多次在覃輝旗下資產(chǎn)——長豐通信(資訊 行情 論壇)等股東名單中出現(xiàn))。

　　交易很快完成。當(dāng)年11月11日，久盛取得土地證。12月1日，久盛委托上海興中會(huì)計(jì)事務(wù)所評(píng)估，評(píng)估總價(jià)為1.95億元，每平方米單價(jià)上升到5261.67元。

　　卓京投資以1.95億元總價(jià)買下該棟總建筑面積37060.43平方米的大廈，并以該大廈所有權(quán)對(duì)久盛以實(shí)物注資1.95億元，成為占注冊(cè)資本85%的新股東。當(dāng)天，久盛增資到2.3億元。

　　2003年，浙江舜杰受久盛委托開工續(xù)建。僅僅兩個(gè)月后，因欠款未付，浙江舜杰停工；與此同時(shí)，覃輝正在香港與中策集團(tuán)(行情 論壇)(0235.HK)緊鑼密鼓談判，6月，雙方簽訂買賣合同，中策集團(tuán)以總價(jià)4.5億元接盤并當(dāng)即支付5000萬元定金。

　　三次抵押與一次出售

　　但發(fā)展到后來，覃輝與中策集團(tuán)的這筆交易并未能做實(shí)。原因就出在貸款問題上。“因?yàn)橹貜?fù)抵押，久盛一直辦不出轉(zhuǎn)讓手續(xù)�！苯�蘇舜杰的一位知情人士稱。

　　按照當(dāng)初與原開發(fā)商的協(xié)議，卓京投資需于2003年5月付清全部轉(zhuǎn)讓款項(xiàng)。

　　拿到香樟產(chǎn)權(quán)后不到3個(gè)月(2003年2月18日)，久盛就以該處房產(chǎn)作抵押，獲得了一筆與房產(chǎn)總價(jià)接近的貸款額度——1.7億元3年期授信額度，不過，久盛并未動(dòng)用該授信額度，直到2004年5月22日。

　　當(dāng)天，中國建設(shè)銀行北京朝陽支行核準(zhǔn)以香樟花園在建房屋抵押，向久盛提供1.7億元貸款。三天后，5月25日，中國民生銀行(資訊 行情 論壇)核準(zhǔn)將該在建工程再次抵押，久盛再獲1.7億元。

　　這個(gè)時(shí)候，江蘇舜杰已經(jīng)開始因被拖欠工程款而決定停工。而久盛與中策集團(tuán)之間的收購談判，據(jù)一位參與交易的中介機(jī)構(gòu)稱，從年初就開始了。

　　6月16日，久盛與中策集團(tuán)旗下萬廣控股有限公司簽署收購協(xié)議。

　　中策集團(tuán)在當(dāng)年9月發(fā)布的一份公告中稱，根據(jù)該合同，萬廣將收購香樟花園，包括一個(gè)兩層地下停車場及一座24層大廈，土地面積5493.50平米，樓宇總建筑面積3.7萬平米。

　　根據(jù)戴得梁行有限公司當(dāng)時(shí)估算，香樟花園價(jià)值5億元，久盛與中策方面共同協(xié)商作價(jià)4.5億元，分三次付清：簽署協(xié)議當(dāng)日支付5000萬元；完成收購事項(xiàng)之日或之前，支付3.8億元；余下2000萬元在產(chǎn)權(quán)交付3日內(nèi)支付。

　　由于當(dāng)時(shí)香樟花園已附有3.4億元抵押貸款，久盛方面承諾，在轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)之前，解除該兩項(xiàng)抵押，萬廣接手時(shí)將不附帶任何產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)。

　　這筆交易對(duì)中策集團(tuán)而言看起來很劃算。除了有大約5000萬元的折讓，久盛甚至還承諾“須促使萬廣獲得由中國銀行授出之貸款，并以交易房產(chǎn)作抵押，還款期不少于3年，年息率不高于貸款發(fā)放日所報(bào)之銀行貸款利率之110%”。

　　中策聲明，收購須支付的第二筆款項(xiàng)3.8億元，要待獲得上述貸款時(shí)方才支付。而5000萬元定金，由一家欠中策錢的公司Apex QualitypuorgLimited來抵償。事實(shí)上，中策方面真正需要?jiǎng)佑脙?nèi)部資金支付的只有最后一筆2000萬元。

　　不過，記者未能就此事聯(lián)絡(luò)上中策集團(tuán)大股東陳國強(qiáng)，亦未能就此項(xiàng)交易目前進(jìn)展情況獲得對(duì)方確認(rèn)。在這之前，記者曾聯(lián)絡(luò)星美一高層，該人士確認(rèn)交易已受阻。

　　值得注意的是，在做兩次銀行抵押之前，卓京投資和覃輝本人已從久盛抽身而退，所持股權(quán)以低價(jià)轉(zhuǎn)讓。

　　2003年4月30日，卓京投資召開全體股東大會(huì)，決定撤回對(duì)上海久盛的1.95億元投資，并悉數(shù)轉(zhuǎn)讓。同時(shí)稱，自2003年5月1日起，卓京將不再承擔(dān)上海久盛對(duì)外一切債權(quán)債務(wù)。

　　6月1日，卓京投資將1.95億元股本金以211.2萬元一次性轉(zhuǎn)讓給李寶成40%，占久盛34%；以158.4萬元一次性轉(zhuǎn)讓給李起明，占久盛25.5%；以158.4萬元一次性轉(zhuǎn)讓給張慶先30%，占久盛25.5%；覃輝則將2800萬元股本金以36萬元分別轉(zhuǎn)讓給馬友斌和丁海各50%，占久盛6%；原股東孫立軍股本維持不變，仍是700萬元，占3%。

　　當(dāng)月，上海久盛變更法定代表人，由原與覃合伙入資的孫立軍變更為李寶成。

　　2004年12月22日——與中策的交易尚未完成之時(shí)——香樟花園被第三次抵押。民生銀行繼續(xù)提供了1.4億元貸款。不過，在此次抵押中，民生銀行顯得較為慎重，其中香樟花園僅提供3360萬元擔(dān)保，剩下的1億余貸款，是由星美傳媒集團(tuán)的中國多媒體新干線3.2萬公里光纖作為抵押擔(dān)保。

　　就這樣，一處在建樓宇，在7個(gè)月內(nèi)竟被重復(fù)抵押三次。而記者采訪的一位律師認(rèn)為，只要銀行當(dāng)初認(rèn)可，這種抵押就是有法律效力的。

　　問題是，目前卓京系還會(huì)有第四次抵押嗎？戴德梁行一位人士透露，目前有客戶委托，正在對(duì)香樟花園重新估值。

　　當(dāng)初為中策做收購評(píng)估的也是戴德梁行，按照2004年4月為基準(zhǔn)日評(píng)估，整棟大廈評(píng)估值為5億元。一年過去，戴德梁行的一位評(píng)估師表示，目前該大廈整體評(píng)估價(jià)可達(dá)到6.5億元。

　　負(fù)責(zé)香樟花園內(nèi)另一棟大廈物業(yè)管理的上海凱迪克大廈有限公司人員稱，若以每套單元計(jì)，該處物業(yè)售價(jià)目前可達(dá)2.5萬元／平方米。

　　以6.5億元計(jì)算，若按7成可抵押，香樟花園累計(jì)只能貸款4.5億元左右，目前已獲取三筆抵押貸款共3.74億元，目前僅剩8000萬元的空間。

　　而根據(jù)上海市靜安工商分局提供的資料，截至2004年12月31日，上海久盛的短期借款有3000萬元，長期借款有4.48億元。

　　一個(gè)疑點(diǎn)是：覃輝為香樟花園支付的基本投資包括1.95億元收購款和3000萬元工程款，共計(jì)2.25億元，與累計(jì)貸款3.74億元相抵，尚余1.49億元現(xiàn)金流。這1.49億元現(xiàn)金都投到哪里去了，仍值得追問。

　　對(duì)于香樟花園之事宜，卓京系現(xiàn)今掌門人覃宏在4月25日接受本報(bào)記者訪問時(shí)表示并不知情，并稱，覃輝事件之后，公司繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，而近日星美更有新片開機(jī)。至于有關(guān)覃輝已獲保釋的傳言，覃宏表示未置可否，并未有任何興奮或其他表情。