滬地產(chǎn)大王許榮茂資金饑渴 在香港籌資遇到麻煩

　　兩間上市公司畢竟規(guī)模太小，面對巨大的地產(chǎn)開工進程，許榮茂必須構建全新融資平臺，可是，他如何才能通過股東大會呢？假如將內地業(yè)務從香港上市公司拿出的理由是“前景不好”，那么以同樣業(yè)務為主的新公司未來IPO時，又將打什么招牌？

　　本報記者 陳曄

　　3月14日，周一，香港上市公司世茂中國(行情 論壇)(649.HK)預期舉行的股東大會并沒有如期舉行。人們之如此注目，正是因為該公司是福布斯中國富豪排名第四、有“上海地產(chǎn)大王”之稱的許榮茂麾下之地產(chǎn)旗艦。而此時此刻，上海的地產(chǎn)狂飚突進正是城中的話題中心。

　　市場預感到戰(zhàn)無不敗的許榮茂設計好的地產(chǎn)布局已經(jīng)遇到了麻煩。不出所料，3天后，3月17日，世茂中國發(fā)布公告說，本次股東大會決議的內容的通函將推遲寄發(fā)，原因是公司還需要時間在搜集有關資料。

　　對于世茂中國的董事局主席許榮茂來講，本次股東大會意義重大。因為原計劃在這次股東大會上，獨立股東將投票表決世茂中國改變業(yè)務重點，世茂中國將來只專注內地以外地產(chǎn)市場，并與大股東許榮茂訂立《不競爭承諾》協(xié)議。

　　如果決議通過，許榮茂將私人擁有的內地地產(chǎn)項目——世茂房地產(chǎn)香港上市的計劃將可以順利進行，此計劃一旦成行，世茂集團重新規(guī)劃的三塊布局將形成。目前，許榮茂擁有兩家上市公司，內地、香港各一家。

　　但這一做法遭到一些中小投資者的質疑，香港聯(lián)交所上市委員會也對此表示了看法，認為改變主業(yè)后的世茂中國并沒有足夠的業(yè)績支撐，要求世茂中國進一步披露未來主業(yè)的具體情況。

　　根據(jù)香港聯(lián)交所的規(guī)定，世茂中國將最晚在4月4日之前寄發(fā)上述通函，市場人士認為，許榮茂可以通過這段時間尋找說服上市委員會以及公眾投資者的條件。

　　上述了然在胸的設計應該是許榮茂規(guī)劃之中的世茂集團全新布局。

　　在這個地產(chǎn)帝國里，原來的國內上市公司世茂股份(資訊 行情 論壇)(600823)只會在內地投資較小型項目(包括住宅和多用途項目)，除此之外的地產(chǎn)項目由正在申請香港聯(lián)交所上市的世茂房地產(chǎn)進行開發(fā)，該公司的主體將是許氏私人持有的內地地產(chǎn)項目，加上如果這次獲批得以注入的世茂中國在內地地產(chǎn)資產(chǎn)。而世茂中國將只專注于海外的地產(chǎn)市場。

　　根據(jù)國內房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)定，較小型住宅項目是指規(guī)劃建筑樓面面積少于20萬平方米的小型住宅發(fā)展項目，較小型多用途項目指規(guī)劃建筑面積少于10萬平方米的多用途項目。也就是說，世茂股份將重點關注這一塊業(yè)務。

　　而將世茂中國里面前途大好的內地業(yè)務分拆出來，一個阻礙是如何通過世茂中國獨立股東這一關，當初標榜中國概念的世茂中國，幾年來盈利的唯一資產(chǎn)就是其在內地的地產(chǎn)項目，如果轉而經(jīng)營國際地產(chǎn)業(yè)務，前途難料。

　　有分析人士認為，許榮茂早已經(jīng)預料到這種困難，之所以知難而上也是不得已。

　　近段時間受銀根緊縮的影響，地產(chǎn)行業(yè)融資十分困難，但世茂集團有超過1000萬平方米的地產(chǎn)項目尚未完工，資金需求量巨大，急需流入資金。世茂集團目前有兩個上市公司，但是盤子都很小，融資量受到限制。在原有融資方式失效的情況下，一種全新的融資方式登場——許榮茂尚有大量資產(chǎn)并未裝入上市公司，所以拿出一部分來進行上市融資，是解決目前資金困難的好辦法。

　　分拆內地資產(chǎn)遭質疑行動這樣開始。

　　2005年2月24日，世茂中國宣布：公司主席許榮茂已將世茂集團在內地的11個主要項目打包，欲以“世茂房地產(chǎn)”的名義赴港上市，主業(yè)為從事內地大型物業(yè)開發(fā)，世茂中國則將改名為世茂國際而專注于發(fā)展國際項目。

　　原有世茂中國的7位高管將集體轉至尚未上市的世茂房地產(chǎn)。

　　2月25日，停盤3天的世茂中國股價一路走高，當日收盤價較前一交易日上漲超過30%，成交量也放大了10倍。

　　市場對世茂中國的決定卻滿懷疑慮，矛頭直指世茂中國退出內地地產(chǎn)業(yè)務的原因，圈內人多認為“世茂品牌在內地享負盛名，也沒法在內地地產(chǎn)市場立足？相反，轉移來香港跟本地大地產(chǎn)商比拼，要打進香港地產(chǎn)市場，是否有點不自量力”。

　　世茂中國目前擁有兩個地產(chǎn)項目，一個是世茂湖濱花園，持有50%權益；另一是位于香港山頂?shù)暮勒�“�?chuàng)世紀”，是世茂中國2001年以2.3億港元購得，但是尚未為上市公司貢獻利潤。

　　目前上市公司的全部利潤均來自內地地產(chǎn)項目，如果失去內地地產(chǎn)項目的支撐，世茂中國的未來經(jīng)營很難預料。

　　更有人認為，世茂中國改變主業(yè)是為即將準備上市的世茂房地產(chǎn)讓路。

　　據(jù)報道，許榮茂已經(jīng)聘請投資銀行高盛，為他私人擁有的部分內地地產(chǎn)項目，包裝為世茂房地產(chǎn)，準備在香港主板上市，融資20億港元。

　　兩間世茂的業(yè)務分界必須要清晰，為通過上市審批，已上市的世茂就需要放棄內地地產(chǎn)業(yè)務，轉為發(fā)展香港和海外地產(chǎn)市場，讓路于由許榮茂控制的世茂房地產(chǎn)。

　　分析人士認為，正常運作的董事局，是不會輕易放棄一些業(yè)務范圍，除非獲得合理代價作補償。可是，世茂中國放棄內地地產(chǎn)業(yè)務的主要代價，是股東可優(yōu)先認購世茂房地產(chǎn)的股份，每6股認購1股，總量不超過世茂房地產(chǎn)發(fā)行總股數(shù)的5%。

　　另一個代價是，許榮茂將世茂中俄綏芬河項目注入世茂中國，總價約4.96億港元。該項目是位于中俄邊界的跨境商業(yè)及旅游綜合體，集住宅、商業(yè)、零售設施與倉庫及物流設施于一體。去年年底項目估值約為7億港元，一期總投資額高達百億元以上。在這個項目中還有一個賭場，這一點正是為了討好偏愛賭場賣點的香港投資者。

　　渴求資金

　　內地最大地產(chǎn)商之一的許榮茂風格是只開發(fā)高端住宅。許認為房地產(chǎn)最重要的就是地段。優(yōu)良地段必然是市場追逐的熱點，價格自然不菲，這就增加了開發(fā)商的成本，一般來講，土地出讓金約占總體開發(fā)成本的20%。

　　土地成本直接影響著開發(fā)商的最后成本。在2002年前，土地轉讓價由開發(fā)商與有關部門協(xié)議確定，這樣開發(fā)商總能夠把這個成本控制在一個合理的范圍內。

　　而2002年5月，國內就土地使用權轉讓出臺了《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，由于大量開發(fā)商加入競價，土地價格開始上漲。

　　根據(jù)中國資訊行(China Infobank)的統(tǒng)計，2002年底國內土地價格較上年增長6.9%，2003年底這一數(shù)據(jù)增加到8.3%，2004年9月底增幅達到11.6%。雖然地價上漲，但開發(fā)商支付的土地出讓金有一半來自銀行貸款，所以他們的資金困難還不是十分突出。

　　之后的另一則通知，則讓開發(fā)商已經(jīng)趨緊的資金鏈更加緊張。2003年6月，中國人民銀行公布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，通知中規(guī)定開發(fā)商的土地轉讓款全部來源于自有資金，不允許使用銀行貸款。在這則通知中，還提高了開發(fā)商的自有資金的比例，達到30%，而此前的比例為20%。

　　2004年，在中央調控經(jīng)濟過熱發(fā)展的一致呼聲中，房地產(chǎn)業(yè)再次成為受調控的行業(yè)，當年9月，銀監(jiān)會將開發(fā)商自有資金比例再次提高，達到35%，這就意味著，開發(fā)商從銀行貸款的數(shù)額從最初的80%下降到目前的65%。這對于每個項目總成本超過幾十億元的世茂集團來講，資金壓力可想而知。

　　解決途徑

　　許榮茂起家于金融行業(yè)，這些問題并非無解。

　　在許榮茂構建的地產(chǎn)王國里，家族企業(yè)位于最上端，旗下有多個投資公司，這些投資公司直接控制上市公司和建筑公司，上市公司和建筑公司共同開發(fā)房地產(chǎn)項目。

　　房地產(chǎn)項目公司面對的第一個資金門檻是土地出讓金。按央行195號文件規(guī)定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但是并未限制其股東(上市公司和建筑公司)的資金來源。這成為很多企業(yè)規(guī)避政策的辦法，房地產(chǎn)項目公司用股東的初始投資支付土地出讓金，通常情況下，股東的投資來自于銀行的貸款，特別是已經(jīng)上市的公司更加容易從銀行貸款。

　　一旦邁過這一資金門檻，取得“四證”(國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證)之后，房地產(chǎn)項目開發(fā)公司即可申請銀行貸款，用于設計規(guī)劃等項目費用。

　　許氏收購上市公司的方式非常相似，一般來講這些公司都是一些小盤股，用不大的資金量就可以完成收購，收購后將上市公司原有資產(chǎn)出售套現(xiàn)，并由上市公司和許氏旗下的房地產(chǎn)公司共同開發(fā)房地產(chǎn)項目。

　　2000年，許榮茂進軍上海房產(chǎn)，收購了擁有著名品牌“恒源祥”的萬象集團(600823)。

　　當年8月，黃浦區(qū)國資辦將其持有的26.43%萬象集團股權轉讓給上海世茂投資，作價1.44億元。上市公司后改名為世茂股份。接手萬象集團的上海世茂投資成立于2000年3月，由許榮茂的侄子許世永持股93.33%，許榮茂的小姨王莉莉持股6.67%。在入主后幾乎半年多時間里，世茂投資將萬象集團旗下的資產(chǎn)陸續(xù)出售，唯一保留的是萬象國際廣場55%權益。該項目地處上海最繁華商業(yè)區(qū)南京路步行街起點，地段極佳，這或許是許榮茂看中萬象的重要原因。該項目隨后被改名為上海世茂國際廣場。

　　2001年初，許榮茂家族開始籌劃位于浦東新區(qū)的世茂湖濱花園，由世茂建設開發(fā)。世茂湖濱花園坐落在以高品質別墅著稱的金橋國際社區(qū)，與陸家嘴CBD區(qū)毗鄰，占地14萬平方米，規(guī)劃建筑面積25萬平方米，其中面積達4.5萬平方米的小區(qū)人工湖堪稱上海第一。

　　世茂建設是家族企業(yè)世茂投資與上市公司世茂股份在2001年3月組建，初始投資8000萬元，上市公司占60%股份，世茂投資占40%。由世茂股份提供擔保，世茂建設從銀行借款9000萬元。世茂湖濱花園項目土地出讓金1.12億元，而世茂建設自有資金8000萬元，銀行貸款9000萬元，足以支付。

　　2001年11月，許榮茂折返香港股市，收購東建科訊，更名為世茂中國。世茂中國一個重要的作用就是參與開發(fā)投資額巨大的世茂濱江花園。

　　這個占地22萬平米的住宅位于黃浦江畔，面對外灘璀璨的燈火，與東方明珠塔、金茂大廈比肩而立。7幢超高層的公寓、70%的綠化率、4個主題花園等設計使世茂濱江花園在上海幾乎成為豪宅的代名詞。這塊拆遷費用高達20億元的土地，投資60億元，曾經(jīng)讓多位地產(chǎn)大亨望而卻步。而許氏利用上市公司分擔資金壓力，成功開發(fā)了這個地產(chǎn)。

　　原有資金運作方式失效

　　在世茂集團中，等到地產(chǎn)項目度過了開發(fā)初期，一旦有了預售房款，很多情況下，家族公司會通過增資的形式將該項目從上市公司中淡出，變?yōu)榧易骞�司的私人公司或者控股公司�?/p>

　　一般情況下，之后的開發(fā)成本，家族公司會通過銀行貸款和回收房款應付。

　　但是在2004年，受宏觀調控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了前所未有的資金緊張困境，世茂集團也不例外。

　　在許榮茂的私人資產(chǎn)中，有超過11塊、面積近1000萬平方米的地產(chǎn)項目尚未完工，最早竣工的也得等到明年，需要大量的資金支撐項目的發(fā)展。

　　雖然，許榮茂多次向傳媒透露，不排除日后把私人資產(chǎn)注入上市公司(世茂股份和世茂中國)。據(jù)稱，許榮茂希望用他私人名下龐大的內地地產(chǎn)資產(chǎn)來集資，但是當初容易收購的小盤股，在想要收購集團資產(chǎn)的時候就表現(xiàn)的無能為力。

　　世茂中國的凈資產(chǎn)5.9億港元，手中有現(xiàn)金900萬港元；世茂股份2003年年底的凈資產(chǎn)6億多元，現(xiàn)金5000多萬元。這些資產(chǎn)顯然不能收購家族公司中動輒數(shù)億元的地產(chǎn)資產(chǎn)，即使注入上市公司后，再集資的困難度也比較大。

　　許氏原有的資金運作方式失效，需要新的資金流入。財務顧問建議他另起爐灶，組織一間全新的世茂房地產(chǎn)，干凈利落地進行融資。

　　新組建的世茂房地產(chǎn)擁有11塊未完工地產(chǎn)項目，包括上述提到過的上海標志豪宅世茂濱江花園，原萬象集團留下的世茂國際廣場，還有世茂余山、世茂北外灘、世茂奧林花園、世茂南京、世茂福州、世茂哈爾濱、世茂昆山、世茂常熟、世茂武漢。在世茂奧林花園、世茂南京、世茂福州和世茂昆山中，世茂房地產(chǎn)為控股股東，其余地產(chǎn)由世茂房地產(chǎn)100%持有，面積超過800萬平方米。

　　而仍然在許氏家族公司中的200多萬平方米的地產(chǎn)項目，則大部分已經(jīng)完工。

　　據(jù)稱，如果世茂中國與世茂房地產(chǎn)的不競爭協(xié)議如獲得世茂中國獨立股東的批準，世茂房地產(chǎn)可能會在今年4、5月登陸香港股市，20億港元的資金流入世茂集團，必然會緩解集團的資金困境，許榮茂再次找到了經(jīng)營房地產(chǎn)的“秘訣”。