龍頭股新鴻基和恒隆頒布業績 香港地產曙光畢現

　　它的活躍激發香港這個擁擠而流動的城市充滿陽光，它的居民的臉上，有了8年來少見的笑容

　　本報特約撰稿 徐迅

　　香港市場的熱鬧源于無窮無盡的動力，每年3月都會掀起新一輪投資熱潮，因為香港的 經濟命脈——地產業大佬們都要打開賬冊，宣布半年來的業績，該送多少股息，還要說說現在香港地產市場的問題，這很關鍵——他們的態度和觀點決定了下半年，買樓會不會漲？市場會有多少新樓盤？當然還有股票的增值空間。

　　2005年3月3日，地產股業績公布潮揭幕，龍頭地產股新鴻基地產(行情 論壇)(0016.HK)，以及中型地產股恒隆集團(行情 論壇)(010.HK)和同系恒隆地產(行情 論壇)(0101.HK)三只地產股同日公布2004至2005年度中期業績。業界說這些大佬們都喜歡好意頭：3月3，預示不停的升啊升。

　　市場的風向標大行的預期角力

　　早在2月底，就有市場分析報告見諸報刊，評說今年這3只先鋒股的業績，我們看美資大行摩根士丹利發表報告就是一個典型：報告指出，預期新鴻基地產半年純利增長94%至53.14億元，每股盈利升95%至2.3元。大摩更估計，新鴻基地產中期派息會增加8%至每股0.65元。大摩預期，新鴻基地產期內住宅銷售增幅最大達37.91億元升26%，租金收入升3%至25.64億元，而財務開支減少70%至6800萬元。此外，大摩又估計，新鴻基地產期內將會因出售亞洲貨柜碼頭57%而獲利14億元，同時又在創紀之城五期中獲利3.4億元，該行料新鴻基地產期內物業發展毛利率由去年同期的18%升至35%。

　　高盛則預測，新鴻基地產中期純利為49億元。野村證券略顯保守預期，新鴻基地產的中期盈利會上升18%至33.4億元。美林證券的報告是新鴻基地產中期純利可達33億元，按年增加15%。不過美林亦只給予新鴻基地產“中性”的投資評級。

　　新鴻基地產的未知數如此大，也令大行之間觀點差異大。對“小個子”恒隆集團及恒隆地產則興趣稍淡，野村證券料2005年度恒隆集團的中期盈利約8.95億元至12億元，上升2.06倍至3.1倍，而恒隆地產的中期盈利介乎15.4億至20億元，上升1.92倍至2.8倍。

　　高盛預計恒隆集團中期純利12億元，而恒隆地產純利為20億元。摩根士丹利發表報告指出，預期恒隆地產期內純利增長2.08倍至16.22億元。

　　這是市場熱鬧的第一步，投資者當然視專業的國際大行馬首是瞻。恒生指數(行情 論壇)經過前2日急跌后，開始有初步支持，3月3日恒生指數低見13785后才反彈，并以13892收市，上升41點。

　　恒隆地產發頭彩 光芒四射

　　3月3日下午1點多，香港中型地產發展商恒隆地產先放炮，頭響就出彩。

　　恒隆地產(0101)中期純利同比增加逾兩倍，截至2004年12月底止的2004/05年度半年純利16.148億港元，2003年度同期為5.269億港元增長206.5%。和市場預期的凈利介于14.9億-16.2億港元基本相符。恒隆掌舵人陳啟宗說因為香港地產市道復蘇，利潤主要來自售樓和租金收入。每股盈利0.483元，派中期息13仙，收市報11.8元，跌0.422%。截至3月2日，過去一個月股價上升近2.6%。

　　我們來看看恒隆的賬本：其半年營業收入50.88億港元，2003年同期只有11.18億港元，公司旗下位于九龍臨海的重點豪宅項目—君臨天下、君逸山，和位于西九龍的中價樓盤——碧海藍天的銷售正值香港樓價持續，提高這方面的盈利貢獻，套現39.06億元，令公司營業額大增逾3.5倍。盈利12.94億元，售樓利潤達33%。

　　它的租金收入11.82億元，利潤為8.865億元，增長13%，其中香港租金收入上升6%，上海更升逾20%，但相信下半年度業績不會以倍數增長。上半年集團于銅鑼灣及中環零售物業租金各有7%增長，而旺角更有28%。位于購物中心區銅鑼灣的恒隆中心及商業中心區的金鐘廊等，受惠于大量內地旅客游港，刺激香港本地零售和飲食業務，加上香港經濟復蘇，去年通縮結束，部分旺鋪租約到期，商場趁機訂定更高租金，令租金收入大大增加。

　　投資上海內地是恒隆未來動力

　　目前恒隆在中國內地的投資物業集中在上海，淮海路旺區附近恒隆廣場和徐家匯港匯廣場，總樓面面積達280萬平方?，平均回報率逾10%，較3年前的4%—5%大幅改善。公司也透露：今年內將有260萬平方?的新落成面積，包括寫字樓、商場和服務式住宅，當中部分將會放售，成為公司盈利增長的主要動力。

　　恒隆地產2004年11月以每股12港元、先舊后新方式，發售3.7億股股份，集資約44.4億港元，以補充在香港和中國內地的土地儲備，為兩年后儲備后勁。這次發布的半年收益達到16億，也給投資者一個快樂的回報。

　　同時，至于恒隆地產的母公司——恒隆集團有限公司(0010)亦公布中期業績，純利達13.5億港元，和去年同期相比增加3.6倍.公司建議派中期息每股0.145港元，上年度同期為0.12港元。

　　2004年香港地產平均升值3成，投資者看好經濟正從低谷中復蘇，同時大量的游客涌入香港帶動消費者信心，經濟向好。大行分析師也預期，2005年的地產價格將再漲15%-20%。路透社香港向當地20名地產分析師調查后公布報告：平均預計恒隆地產截至2005年6月底止的年度利潤可達33.9億港元。

　　新鴻基地產光芒耀眼 震驚同行

　　3月3日下午接近4點，股市收市前，新鴻基地產(0016)公布半年業績，上半年度入賬的物業銷售額猛漲，上升七成，加上出售亞洲貨柜碼頭錄得14億港元收入，集團中期純利暴漲95%，至55.49億港元，每股盈利2.31港元，令外界一片嘩然，也大大超越最為大膽的美資大行摩根士丹利預計的53億，更令美林、野村等不太看好的大行跌落眼鏡。

　　2004年7月至12月，新鴻基地產入賬售樓收入共為51.3億元，2003年同期30.19億元，按年上升70%，售出及預售樓宇44.57億元，2003年同期為69.65億元，實際收入跌了36%。2005年初至今再售出物業總額25億元。

　　銷售的主要樓盤是香港珀麗灣第三期樓面101.7萬平方，農圃道18號樓面26.8萬平方，創紀之城第五期128.3萬平方，售出75%單位。售樓毛利為14.83億元，比去年同期升1.8倍，毛利率為29%，遠高于2003年同期的20%，足以反映香港樓價回升令利潤迅速增加，地產商樂見經濟溫暖，房價上漲，收入大增之余也人氣很旺，這似乎是香港地產業最受用的策略。

　　2004年7月至12月租金收入，微升2%至27.8億元，凈租金收入為22.6億元，較2003年同期上升2%，出租率95%；國際金融中心位于中環極佳位置，寫字樓和商場接近全部出租，創紀之城第五期商場AMP，是東九龍具特色最新商場，60萬平方?也差不多全部出租。公司旗下三間酒店入住率92%，房租也增長很快，酒店收入3.41億元。這推動新鴻基地產(0016)獲得22億元租金純利收入，其中酒店業務帶來1.35億元純利。

　　僅此看，內地香港經濟、人流、物流的密切融合，對香港地產商的好處立竿見影。

　　新鴻基地產旗下電訊運營商數碼通聯合歐洲電訊巨頭VODAFONE推出3G手機，業務也增長迅猛，半年收入18.3億元，比2003年15.5億元增長2成，利潤較薄，只有2.42億元，比2003年同期略減100萬元，可見香港電訊市場競爭激烈。

　　還有就是新意網，建立互聯網數據中心，手持13億元現金，穩健經營獲得半年4150萬元的收益。

　　總計，新鴻基地產公布的半年期營業收入總額達到112.78億港元，純利55.49億港元。

　　今年賣樓收益料達到160億

　　新鴻基地產副主席郭炳江表示，集團售樓的邊際利潤可保持在30%水平，下半年將落成的住宅樓盤包括爵悅庭和宇晴軒二期等，涉及樓面190萬平方?，連同上半年落成的120萬平方?，2004/2005年度住宅落成量共為310萬平方?，已經預售出65%單位，公司預計2006/07年度、2007/08年度則分別有390萬平方?及340萬平方?住宅落成。

　　郭炳江表示，由于供應減少，市民收入上升，對香港樓市前景仍感樂觀，保守估計2005年中小型住宅樓價會再有5%至10%的升幅，2005年至今集團售樓共套現25億元，2005全年估計將套現160億元，涉及單位3000個，包括凱旋門及奧運站住宅項目，2004年新鴻基地產售出4700個單位，套現130億元。

　　郭炳江指出，隨香港經濟好轉，樓市最低潮已過去，新鴻基地產收租物業如國際金融中心、AMP等高級商場落成，租金收入會持續增加。

　　執行董事黃奕鑒也表示，雖然樓市大幅反彈，但新鴻基地產上半年邊際利潤為29%，仍遠低于1997年地產高峰期的55%，他希望維持在30%的水平。

　　目前土地儲備4290萬平方?，其中2140萬平方?已落成投資物業，2150多萬平方?為發展物業，另有2100萬平方?為農地。集團將繼續發展新地標項目做出租用，并在適當時機出售部分非核心出租物業以提升回報。3間新酒店即將落成，國際金融中心四季酒店今年9月開業，另兩間新酒店即麗嘉酒店及WHotel位于九龍站在興建中。

　　出售 亞洲貨柜碼頭獲利14億

　　在地產業的大旺，新鴻基地產實際稅前收益達到35.6億元，其他電訊、網絡、酒店稅前利潤差不多12億元，這部分收益扣除開支還有40億多元，實際看地產業務增長并不見多。

　　真正帶來爆發式增長的是新鴻基地產出售優質資產帶來的特殊收益。集團先前行使優先購買權向股東購入亞洲貨柜碼頭28.5%，令持股量上升至57%，其后全部出售，碼頭一塊的收益14億元。另有2.32億元則令證券界意外，原來是新鴻基地產將附屬信貸公司PrimeCredit售予渣打。整體的特殊收入達到了18.86億元。

　　出售碼頭也是精彩一役，新加坡港務局曾三次出手希望取得八號碼頭的股權，杜拜港務間接持有八號碼頭46%股權，擁有優先購股權阻止新加坡港務，購買其中的31.4%的亞洲貨柜碼頭(八號碼頭股東之一)股份。優先購股權的限期是2月28日。

　　新加坡港務首兩次出擊都遇上程咬金。2004年11月中，新加坡港務趁環球貨柜碼頭為出售全球碼頭資產進行招標之際，向當時八號碼頭的股東置地收購亞洲貨柜碼頭的股權，可惜被新鴻基地產截擊。之后，屢敗屢戰的新加坡港務轉向新鴻基地產接洽，又被其余兩名股東——環球貨柜碼頭(及后被杜拜港收購)和新創(行情 論壇)建突然殺出壞其好事。因此，當新加坡港務第三次向新創建收購其持有的31.4%亞洲貨柜股權時，外界預期杜拜港務會行使優先購股權。

　　但后來，杜拜港放棄購股，新加坡港務如愿以償。新鴻基地產將股權售予新世界(資訊 行情 論壇)發展獲得14億多收入。新世界發展(行情 論壇)再轉售新加坡港務。

　　這精彩的購并戰，帶給新鴻基地產(0016)14億純利，帶動公司利潤猛漲至55億之多。

　　派息 郭氏家族收7.6億股息

　　掙了錢，按照慣例就是大家高興，派派紅利，彼此快樂一把，新鴻基地產高調宣布增加派發中期息17%至每股0.7元，相對于每股凈收益2.32元，很明顯增幅很小，對于派息增幅只有17%，郭炳江解釋，其實撇除特殊收益，新鴻基地產(0016)半年盈利只升29%，今年亦要預留較多資金投地及為農地補地價，所以派息7角是適當。

　　雖然如此，新鴻基地產大股東郭氏家族基金依然收息豐厚，有證券行粗略估計可收息近7.6億元。攢個滿缽，一點也不夸張。

　　對未來，法國巴黎百富勤區域證券執行董事顏偉洪對新地業績預期最為樂觀，預測新地2005年6月底至全年，純利可高達110億元，增幅近6成，預計郭氏兄弟全年可收取股息多達21.7億元。

　　今年的地產價格將再漲15%～20%

　　開局極好，給余下的大地產商以大空間，分析員評價說，香港地產價格的迅速攀升正令香港本地發展商累積更多財富，并有助于增強它們在今年余下時間內的獲利成長。分析師預期，今年的地產價格將再漲15%-20%。

　　最樂觀的人士估計：香港單元住宅的價格明年年底之前將上漲近5成。瑞銀集團香港股市方面的主管Franklin Lam認為，中國內地對香港服務業的需求增長，亦刺激地產市場的復蘇。

　　可以預見，大地產商九龍倉(0004)、鷹君地產(0041)和太古股份公司A(0019)等其它地產企業亦從中受益。

　　BNP百富勤稱，今年將約有21200套住宅完工，2006年將僅有17000套，而過去數年則每年完工26000套，空置率自兩年前的6.6%降至6.2%。

　　這一切數據都令這個市場充滿生機。