合生創展欲并珠投 左手搏右暗藏玄機

　　當地產大佬們輪番出陣為面臨調控重壓的行業搖旗吶喊時，實力強橫但從不喜歡拋頭露面的合生創展(資訊 行情 論壇)老板朱孟依，看來也有些不甘寂寞了。

　　6月6日，剛剛履新的合生創展(0754.HK)行政總裁武捷思在香港首次亮相公司股東會，隨即透露其上任后首個重大計劃：公司有意在適當時候收購珠江投資，并在未來3年內令合生成為全國最大的地產發展商。

　　眾所周知，合生創展與珠江投資實際上同為朱孟依所控制，除了與合生雙劍合璧征戰國內地產市場外，近年來珠江投資在路橋、電力等諸多基建項目上屢有大手筆。

　　正值中國房地產業多事之秋，早已被視為地產界“無冕之王”的朱孟依，卻玩起“左手換右手”的資本游戲，其中意味自然讓外界頗多猜測。

　　“此類高度關聯公司之間的收購行動，通常情況下是控股方希望轉移上市公司利潤，迅速套現。”香港某知名地產顧問機構派駐廣州的一位不愿透露身份的市場研究主管對記者表示。

　　據4月份公布的合生創展2004年度上市公司年報顯示，該公司去年總營業額44.5億港元，凈利潤為6.1億港元，盈利大幅增長近94%，每股基本盈利0.61港元，也比去年激增97%。

　　“合生的盈利能力不錯，完全有條件以溢價收購珠投資產的方式，把一部分錢都放進老板自己的口袋里，這是上市公司常規的操作手法。”該人士分析說。

　　不過，他認為也有可能合生是試圖通過此次收購，適當注入珠投名下的優質資產，提高上市公司在資本市場上的號召力以拉升股價，并為下一步的再融資行動鋪路。

　　1999年珠江投資參股建設全長153公里、總投資人民幣62億元的廣(州)惠(州)高速公路，占30%股權，成為國內第一家參與國家重點基礎設施建設的民營企業。該高速公路已于2003年底正式建成通車。近日又有消息稱，全長97公里、初步預計投資達150億元的廣深第二條高速路即將全面動工，而珠投也是主要參股投資者之一。再加上近幾年該公司先后投資籌建的數個大型電廠或電站，無一不是盈利前景可觀、對境外投資者富有誘惑力的項目，合生可選擇余地很大。至于赫赫有名“合生珠投系”旗下雙方合作開發的眾多中高檔物業，就更不用說了。

　　但此次收購計劃的第三個，也許是最重要的意圖，武捷思在對股東的發言中已經清楚表明。“集團擬引進合作伙伴，主要是國際性知名的地產商，或是最具規模的商場、酒店及寫字樓建設與經營企業，”他說，“最終希望引入一到兩個戰略性合作伙伴”。

　　而合生珠投二合為一，名正言順地坐上國內地產界頭把交椅，無疑是他們得以說服海外著名投資機構的最大籌碼。

　　1992年朱孟依在香港成立合生創展，第二年他又在廣州創辦了珠江投資，1998年5月合生成功在香港上市，朱孟依握有公司63.75%的絕對控股權。至此，合生作為境外融資平臺，珠投作為內地開發實體，“合生珠投系”正式成型。在此前后的10多年，合生大約70%的房地產項目都與珠投合作開發。

　　“作為一家香港公司，合生受到當時國家政策限制，沒有到國內獨資開發房地產的資格，需要一個內地合作伙伴，因此合生與珠投的組合，是特殊政策和市場環境下的產物，應該說多年來它們之間配合得天衣無縫�！睆V州道生房地產顧問有限公司執行董事龍爾綱表示。龍此前為廣東另一大地產商碧桂園集團的市場總監，并曾在香港美聯物業(資訊 行情 論壇)任職。

　　他指出，去年CEPA(香港與內地更緊密經貿關系安排)政策進一步落實后，香港地產商赴內地投資開發的所有限制已經取消，合生與珠投“兩條腿走路”的做法，在新政策環境下，變得沒有存在的必要了。

　　“另一方面，合生珠投系目前全國布局，戰線很長，但開發規模越大，項目越多，整體的管理難度就越高，何況兩家企業又各有一套運作系統，”龍分析說，“合生與珠投地產業務上的全面合并，可有效縮小管理半徑，減低管理成本，何樂而不為呢？”

　　在他看來，如此次收購得以實行，“合生珠投系”今后將在全新的布局下發展：即合生創展整合全部地產項目的開發、銷售和品牌業務，全力沖刺國內第一，而珠投則從地產圈抽身，主攻回報更為豐厚的基建投資領域。

　　也就是說，到時候朱孟依苦心經營的“合生珠投系”將實現二次蛻變，脫胎換骨。

　　然而，在朱孟依埋頭撥弄他的如意算盤時，風云變幻的市場上也傳出了對其不利的聲音。

　　日前記者從一些渠道聽到風聲：今年1月珠江投資報價16億元一舉拿下的上海新江灣城“地王”，很可能面臨無法及時交付地價而被政府勒令收回的尷尬。盡管珠江投資上海公司有關人士堅決否認了這一說法，并宣稱已按要求交納了首期4.5億元地價款，但仍不能完全消除外界的疑問。

　　記者從上海房地產交易中心網上信息系統查到，截至6月16日中午止，珠江投資開發的楊浦區某樓盤自4月29日開盤以來，推出的24套單位一套也沒有成交。這似乎可以佐證市場上有關“合生珠投系”在上海的項目“受到宏觀調控政策沖擊，銷售普遍遭遇困難，資金回籠大受影響”的傳聞了。而朱孟依布下重兵的北京市場，據說近期資金周轉也不是很理想。

　　“合生珠投資金緊張在行內不是什么大新聞了，”前述那位香港顧問機構研究人士說，“合生目前全國土地儲備有1200多萬平方米，其中數千畝甚至上萬畝的超級大盤不少，這些項目都需要持續投入、滾動開發，非常依賴銀行貸款和銷售回款，但宏觀調控正好緊緊卡住了它們資金的水龍頭”。

　　他認為，除大本營廣州及珠三角外，合生珠投開發項目大都集中在京津滬等調控重點地區，而且產品以中高檔為主，這也使它們所遭受的沖擊，比產品結構較為多元化的企業如萬科(資訊 行情 論壇)等來得更大。

　　從這個角度看，此時此刻朱孟依動了讓合生收購珠投、積極引進實力雄厚的戰略投資者的念頭，固然有企業自身發展需要的長遠考慮，同時也是為了緩解外部政策及市場環境急劇變化造成的迫在眉睫的壓力。畢竟一連串調控政策導致的行業風險，已令香港股民對內地地產概念股提高了警惕，指望合生從資本市場再大量增加融資，至少近期內不現實。

　　至于朱孟依的這一步狠棋，能否收到奇效，那可真的需要時間來驗證。

　　記者觀察

　　地產業資本時代即將來臨

　　朱孟依在幕后謀劃新一輪地產資本游戲時，代替他走上前臺的，是合生創展新任行政總裁武捷思。

　　武捷思可是個大有來頭的人物。

　　今年4月29日正式加入合生任執行董事之前，武氏剛從粵海投資(資訊 行情 論壇)(0270.HK)董事及其母公司廣東控股董事長的職位上離任。而此前他歷任中國工商銀行深圳分行行長，以及主管財政、稅收、金融、證券和銀行等工作的深圳市副市長。最輝煌的一頁，是他1998～2000年擔任廣東省省長助理期間，直接參與廣東國際信托公司破產及粵海債務重組等化解金融風險活動，與不少海外著名投資銀行及專業機構打過大量交道，他也由此在國際業界贏得一定聲譽。

　　對急需通過并購重組打造國內地產業第一航母，并借此引入強大的戰略投資者，以應對內憂外患，力爭更上層樓的合生老板朱孟依來說，具有豐富的銀行與政府任職經驗、在國內國際資本市場及投資銀行界擁有深厚人脈關系、又經過粵海這樣錯綜復雜的重組實戰考驗的武氏，毫無疑問是最合適的人選。

　　回想市場上剛傳出武氏加盟合生之時，媒體都把注意力集中在“他是否為了替合生拿下出事富豪楊斌名下的沈陽‘荷蘭村’項目而來”這一點上，理由是武氏任廣控董事長時對該項目興趣甚濃�，F在看來，這種猜測未免小看了老朱的胸襟和小武的魄力，也忽視了兩位資本運營高手結合一事本身的真正涵義。

　　可以大膽推想，合生收購珠投這種自家關起門來的游戲，不過是武捷思小試牛刀之作，好戲還在后頭。席卷而來的宏觀調控，很大程度上等于幫龍頭大地產商清場。眼下眾多缺乏核心競爭力的所謂“機會型”或“資源型”企業(多指以往利用政策空當獲得土地和銀行資金支持者)最終很有可能不得不關停并轉，大企業可借機以較低的成本兼并重組，迅速擴張。前段時間引起轟動的萬科收購南都案，其實就是典型例子。

　　難怪有業界人士認為，宏觀調控一來，真正底氣十足的大企業心里都在偷笑，因為他們苦苦等待的機會終于來了。

　　另一方面，經過最近20年的曲折發展，中國的房地產業的主要發展模式，看起來已經從當初的勞動密集型(合生老板朱孟依原來就是個包工頭)，到后來的知識密集型(有一段時間策劃大師輩出)，開始進入資本密集型了。

　　放眼望去，當今真正稱上全國布局大規模開發、擁有主流話語權的地產企業，資本運作的意識都非常強。最有力的證據是，諸如萬科的郁亮、順馳的汪浩等等新一代CEO，皆擁有深厚的財務管理和資本運營背景。而武捷思是其中最新、分量也最重的一位。

　　也許若干年后，我們會發現這是中國地產業一個新的時代來臨的標志。