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華人置業(資訊 行情 論壇)(華置)昨日公布重建尖沙咀東英大廈為一幢以零售店鋪為主的物業。
公司于2003 年中以11 億港元購入東英大廈�，F時每年帶來8,000 萬港元的租金收入，占公司總租金收入12%。管理層估計重建成本最高為10 億港元，而在三年重建期后，總樓面面積將由現時的37 萬平方呎增至40 萬平方呎。
消息應對其預計資產凈值有正面作用。東英大廈為樓齡達40 年的舊式商廈，重建后其零售面積增至50%以上，應可帶來較高租金收入。管理層預期重建后的租金收入應可倍增至1.6 億港元�，F時東英大廈每平方呎平均月租為20 港元，而海港城零售租金則為52 港元，我們認為管理層的估計合理。
基于預期回報率估計資產凈值，重建物業的市值應為33 億港元，提高預計資產凈值6億港元或每股0.3 港元。我們因此將05 年預計每股資產凈值由每股10.5 港元提高至10.8 港元。此股現價較估計資產凈值折讓39%。
此股現價處于9 倍市盈率。鑒于其盈利分別來自物業投資及發展(60% : 40%)，較其同業便宜(收租股約14 倍市盈率；而地產發展股則為13 倍市盈率)。
現價較估計資產凈值折讓39%的幅度高于一般收租股(20-30%)。而管理層在零售業方面亦有良好往績。
公司的過往盈利主要來自物業投資，致令盈利基礎較為波動，而更多重建項目將有助大幅減低盈利的波動性。2004 年公司負債比率由43%下降至28%，亦有助減低利息開支，進一步減低盈利的波動性。
由于市盈率偏低，相對資產凈值折讓大，自3 月中以來股價下跌10%，以及盈利的波動性降低，我們認為現時為收集此股的良機。建議“買入”，目標價7.60 港元。
楊海全
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