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繼注資沈陽公用后，又以3.14億元獲北京城建東華公司部分權益青鳥系再度展翅房地產業
□江南金融研究所 曾軼舒
今年3月31日，北大青鳥(行情 論壇)環宇(8095)公布2004年年終業績，每股收益達到
0.204元，較2003年0.007元出現大幅增長。究其原因，其業績增長并非公司主營業務大幅提升，而是來自2004年上半年出讓部分中芯國際(行情 論壇)(0981)流通股獲得利潤所致。業績公布之后，公司股價不漲反跌。
有趣的是，3月29日，公司發布公告稱，向北京北大青鳥(即北大青鳥環宇母公司)收購北京城建東華房地產開發44%權益(包括貸款)，總代價為3.14億元。目前，北京城建東華公司現持有北京市東城區一幅土地，并為2008年北京奧運會發展項目之一。該地盤面積約14.3萬平方米，截至2月底的估值約35億元。該幅土地的發展計劃已獲政府批準，將可能被用作一個交通運輸車站，以供連貫市區及機場或其他交通工具使用，也可能被興建為一個大型商住綜合項目。該項目總投資約60億元，其中1.9億元已由北京城建東華公司支付。另外，北大青鳥正申請近20億銀行貸款，預計余款將通過預售商用單位所獲現金回籠支付。
以12.5億元注資沈陽公用
此次公告標志著北大青鳥環宇開始從高科技產業介入傳統房地產行業。然而，從青鳥環宇與整個青鳥系情況分析，未來的道路任重道遠。
如果從整個青鳥系全局分析，這已經是青鳥系下屬的上市公司第二次介入房地產產業。其實，2002年10月，與青鳥環宇同屬于母公司的北大高科以12.5億元注入沈陽公用集團，獲得公用集團50%的股權。公用集團下面唯一一家沈陽公用發展股份公司在香港聯交所上市，股票代碼0747。此次青鳥系的大幅度注資，看重的是沈陽公用在沈陽房地產投資項目的優勢以及公司在沈陽的品牌，由此也展開一系列的房地產項目的運作。
2002年11月28日，北大青鳥環宇公司公布重大收購方案，分別與北大教投和北大公學達成協議，以1.666億元價格收購珠海教育70%的股權，以1.944億元的價格收購上海教育100%的股權。這樣一來，青鳥把其第一塊教育房地產資產裝進沈陽公用，但沈陽公用也為此付出了3.6億元的代價，換來的是通過租賃教育相關物業而取得穩定的收入。
房地產運作不甚理想
其實，從上述教育項目本身而言，應該說是不錯的項目。此項目可以為公司帶來穩定的收入，但由于該項目回收期長，前期投資量大、短時間內難見成效，因而沒能得到市場認可。為解決沈陽公用面臨的困境，提升公司2004年的盈利能力，1月7日公司通過聯交所宣布，向北京恒裕房地產開發公司購入景梅實業95%股權，現金代價為5.7億元。
從公告資料看，景梅實業是一家在內地投資并開發與物業相關業務的公司，此前主要資產位于深圳市西麗鎮西麗墓園。西麗墓園是經廣東省民政廳批準，以盈利為目的、在深圳特區內向公眾提供墓穴銷售及維護的私營公司。從公司經營情況來看，自2002年開始盈利，2003年前10月稅前盈利為5460萬元。從西麗墓園開發計劃上看，未來六年時間里，公司將開發48000個入土式墓位、95個家族式墓位、10000個鏡座式墓位、940個室內紀念館式墓位，而每個墓位的售價介于人民幣3-5萬之間。由此粗略估算，沈陽發展耗資5.7億元，似乎并不太貴。應該說，此項收購非常劃算。但上述項目并沒有給沈陽公用帶來盈利，從2004年公司公布中期報告看，在房地產行業企業普遍獲得大幅度盈利時，沈陽公用的業績反而出現巨大虧損，讓眾多投資者始料未及。
轉型任重道遠
由此可見，青鳥系前期在房地產項目的運作并不成功，主要原因是北大青鳥集團沒有把房地產的長期與短期項目有機地結合起來，一味注重對長期項目的投資，從而給上市企業盈利帶來短期困境。目前，國家不斷加大對房地產行業調控，房地產行業原材料，如鋼鐵價格也由于世界鐵礦石價格的大幅度攀升而不斷上揚，由此更加壓縮房地產企業的盈利空間。
短期而言，房地產的調整在所難免。在此大環境下，北大青鳥環宇選擇出擊房地產行業似乎顯得有點不合時宜。同時，目前關于整個青鳥系資金鏈的問題也沒有一個較為明確的說法。此時，公司再度選擇前期需要大量資金的房地產業發展，筆者看來，北大青鳥環宇后面的路還很長。
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