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□大福證券(行情 論壇)研究部
周二，港股大幅下挫。恒指全日大跌185點(diǎn)，收報13411點(diǎn)；總成交173億港元。重磅股匯豐控股(行情 論壇)(0005)和中國移動(行情 論壇)(0941)共占恒指近半跌幅。長實(shí)(0001)及和黃(0013)在公布業(yè)績前夕持續(xù)受壓。國企指數(shù)全日亦跌35點(diǎn)，以4765點(diǎn)收市。筆者認(rèn)為，投資情緒暫難復(fù)原，暫時還不是趁低吸納的時候。
香港寫字樓租金持續(xù)上升，令當(dāng)?shù)毓镜淖庾〕杀九噬寥蚴笾小２贿^相較位于首位的倫敦，香港公司的租住成本卻便宜至少6成，比東京公司的租住成本亦便宜超過3成。因此，只要香港的營商環(huán)境持續(xù)向好，即使租金再高點(diǎn)，亦不會令投資者望而卻步。
據(jù)悉，傳統(tǒng)甲級寫字樓區(qū)，如中環(huán)和金鐘的空置率已大幅回落，估計快從雙位數(shù)回復(fù)到5%以下。由于新供應(yīng)不多，寫字樓大業(yè)主如太古(0019)、新鴻基地產(chǎn)(行情 論壇)(0016)、九龍倉(0004)、希慎(0014)與鷹君(0041)等均預(yù)期寫字樓租金將陸續(xù)調(diào)升。筆者看來，香港利率雖然向上，但大部分地產(chǎn)股負(fù)債水平不高。收租股中，唯鷹君負(fù)債較高，負(fù)債比率達(dá)1倍。筆者估計，在今年租金收入大幅上升的前提下，其營業(yè)收入對利息開支比率亦達(dá)3倍，屬穩(wěn)健水平。因此，有穩(wěn)定租金收入的地產(chǎn)股，受加息影響并不大，可作為趁低吸納對象。
本月中，中國人民銀行公布調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。此外，對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20%提高到30%。
筆者之見，城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)熱是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必然現(xiàn)象與必經(jīng)階段，銀行利用貸款政策調(diào)控是最適當(dāng)?shù)膶Σ摺７康禺a(chǎn)與相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展扮演重要角色，樓市大起大落對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，先進(jìn)國家與地區(qū)，如香港經(jīng)驗(yàn)可作前車之鑒。為了防止房地產(chǎn)出現(xiàn)暴漲暴跌現(xiàn)象，筆者看來，應(yīng)將重點(diǎn)放在住宅供應(yīng)與需求的長遠(yuǎn)規(guī)劃，提高政策透明度，以避免樓價與購賣力之間出現(xiàn)不理性的脫節(jié)情況。鑒于內(nèi)地持續(xù)增長的經(jīng)濟(jì)前景，筆者仍對有實(shí)力及管理完善的地產(chǎn)股持樂觀態(tài)度。
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