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央行調(diào)整房貸政策后，國泰君安研究報(bào)告短期下調(diào)中資房地產(chǎn)業(yè)評(píng)級(jí)
□劉雯亮
中國人民銀行近期對(duì)房貸政策作出相應(yīng)調(diào)整。新政策的最直接影響是個(gè)人住房貸款利率上升。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51
%)，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高出0.20個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，另一項(xiàng)新政策是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行20%提高到30%。
國泰君安香港研究部發(fā)表研究報(bào)告認(rèn)為，房貸利率提高將直接導(dǎo)致打擊購房需求，尤其是投資性購房需求。報(bào)告指出，以10年期貸款為例，按揭貸款利率每上升25個(gè)基點(diǎn)，個(gè)人月供貸款支出將增加1.6%。2004年10月底，我國加息27個(gè)基點(diǎn)，意味著房貸利率上調(diào)幅度接近50個(gè)基點(diǎn)。由此計(jì)算，個(gè)人月供支出將增加約3.3%。
針對(duì)此前深圳等部分地區(qū)的部分銀行自行提高房貸首付比例的現(xiàn)象，報(bào)告指出，銀行提高房地產(chǎn)按揭貸款門檻，對(duì)地產(chǎn)發(fā)展商的物業(yè)銷售構(gòu)成一定程度的挑戰(zhàn)。報(bào)告預(yù)期，政策出臺(tái)后，上海及其他部分地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市將會(huì)提高房貸首付比例。而且，若地產(chǎn)市場(chǎng)過熱現(xiàn)象沒有得到明顯遏制，不排除調(diào)控措施進(jìn)一步出臺(tái)的可能。
國家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年1-2月份固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)24.5%，超過去年全年增長(zhǎng)21.3%及今年政府目標(biāo)16%；2月份CPI同比上漲了3.9%。上述一系列數(shù)據(jù)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)人民幣加息的擔(dān)憂。
國泰君安香港研究部研究員戴祖祥認(rèn)為，由于之前預(yù)期的各項(xiàng)利淡因素，如政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策陸續(xù)浮現(xiàn)或出臺(tái)，短期內(nèi)，中資房地產(chǎn)行業(yè)所受的負(fù)面因素影響較大，故將行業(yè)短期投資評(píng)級(jí)下調(diào)至“跑輸大市”。
具體來說，北京北辰實(shí)業(yè)(行情 論壇)(0588)推出的產(chǎn)品多為別墅類型，面向的客戶多為高端。公司收取的房款多為現(xiàn)金，按揭部分所占的比例不大。因此，公司對(duì)這條消息的敏感度并不大。反而，投資者需特別留意涉及過熱城市，如上海等地的地產(chǎn)公司，如上海復(fù)地(行情 論壇)(2337)及中國海外發(fā)展(行情 論壇)(0688)等。
昨日盤中，相關(guān)股份占據(jù)H股跌幅榜前列。上海復(fù)地下跌4%，收于2.4港元；中國海外發(fā)展下跌3.16%，收于1.84港元；北京北辰實(shí)業(yè)跌幅略小，為2.1%，收于1.79港元。
報(bào)告指出，長(zhǎng)期而言，內(nèi)地房地產(chǎn)仍然是具有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。戴祖祥表示，繼續(xù)維持該行業(yè)原來的“中性”長(zhǎng)期投資評(píng)級(jí)，建議投資者進(jìn)行逢高減持、逢低收集操作。
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