群益證券（香港）研究部董事  曾永堅

　　預期港股第二季將受惠環球經濟表現優于預期、市場傾向續調升恒指及國指成份企業盈利預估、以及環球資金重新流入此三大因素，恒指期內將呈現反覆向上的型態，預期可上試23100的技術阻力位。

　　早前美國政府迫使人民幣升值之聲不絕于耳，美國學術界亦開始發表人民幣應升值的看法，人民幣升值預期為環球投資市場的焦點之一，近日隨美國財長蓋特納突然宣布訪華而對人民幣匯率問題態度軟化，旋即惹來投資市場對人民幣短期升值的憧憬，相信亦將成為股市資金環繞炒作的題材。按照經驗，香港作為資金流動性及自由度最高的地區，人民幣升值預期將迫使資金持續涌港，作為短線活動的集散地，中國政府仍未正式作人民幣匯價變動前，預計環球資金流向有利港股表現。

　　盡管中美兩地政府目前就人民幣匯價是否偏低的問題上各執一詞，雙方看法呈現分岐，但回顧2004年底至2008年間，人民幣兌美元被調高近18%，前者匯價是在中美兩地政府亦同樣是在唇槍舌劍，表面上各不相讓的環境下被調升。不過，值得留意的是，過去人民幣的升值主因是美元兌主要貨幣的弱勢所致，因此，人民幣今年內實際會否被調升，仍須視乎美元兌主要貨幣的走向。

　　按照過去的現象，人民幣升值預期將產生促進資金流向港股以及香港房地產市場的作用。盡管香港政府為防止資產泡沫形成的風險，近期亦持續推出措施防止樓價出現大幅趨升的狀況。不過，我們相信香港政府在吸取前特區政府在97年推出［八萬五］措施促使大量負資產業主局面的教訓后，并不會貿然改變現行的土地及樓房供應政策。事實上，香港房地產市場近期的上升趨勢，除源于"有限土地供應政策"這底因外，美國極低利率環境以及去年大量資金流入亦是主要因素。預計中國政府今年內逐步收縮資金流動性，有助舒緩樓價升勢。

　　隨中國逐步作量化收縮，預期流港資金相對去年下半年將會逐步縮減，但香港房地產市場未來的價格升勢緩和，在環球經濟轉穩下，有助促進置業需求，對香港地產股以及以房貸為主要業務的香港銀行股有利。

　　新鴻基地產(16.HK)作為香港最大型的房地產發展商，預料未來五年來自住宅收益將帶動整體營業利潤維持穩定增長。至于占新地資產凈值近20%的商業投資物業，將受益租金及資產增值的上升趨勢。

　　新鴻基地產估值與香港房地產市場盛衰關系高度密切，尤其公司主攻高檔及中高檔物業市場，我們對香港房地產于2010年前景看法正面，整體市場特別是高檔及中高檔住宅將繼續受益政府有限土地供應政策、資金流向、通膨預期、美元長線弱勢預期及低按揭成本等因素，當中市區中高檔住宅更受益長線供應有限的因素，預料新地估值及2010年獲利能力將受益于香港房地產市場的發展。

　　另一方面，中國經濟進入復蘇期，美國經濟為首的歐美地區亦漸見好轉，支撐企業獲利能力改善，預料將重新促進海外企業發展中國市場的步伐，重新推動香港優質商業物業的需求，資產增值及租金上調動力亦將成為新地估值未來12個月獲市場上調的正面因素。按照新鴻基地產的NAV折讓率過去平均為5%為基礎，估值明顯偏低，12個月目標價為145港元，建議買進。