根據(jù)我們對(duì)凈資產(chǎn)值的敏感度分析，我們相信內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商目前的估值已經(jīng)反映了其平均售價(jià)從目前的水平下降50%-60%。由于經(jīng)濟(jì)前景平穩(wěn)及內(nèi)地采取寬松的政策，我們相信管理層繼續(xù)嚴(yán)厲監(jiān)控地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性不大。目前的估值已經(jīng)反映了行業(yè)瀕臨破產(chǎn)的狀況，相信那些具有較低償債能力風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)商在市場(chǎng)開始出現(xiàn)企穩(wěn)的信號(hào)時(shí)，其估值回歸的機(jī)會(huì)將會(huì)更大。因此，我們建議的選股策略將會(huì)集中在公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、現(xiàn)金流實(shí)力、土地儲(chǔ)備發(fā)展情況和估值上。

　　政府積極的政策回應(yīng)，將是穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵。隨著全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)的回落，管理層逐步出臺(tái)了更為積極和有利于保持增長(zhǎng)的政策，其中包括放松貨幣政策和財(cái)政刺激方案。我們預(yù)期管理層將逐步放寬對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的宏觀調(diào)控，并且在近期通過調(diào)低按揭貸款利率和放松按揭要求，給予房地產(chǎn)業(yè)支持。與此同時(shí)，人民銀行今年9月份以來已經(jīng)三次下調(diào)貸款利率(每次27個(gè)基點(diǎn))，根據(jù)我們的預(yù)測(cè)，央行利率在本年度仍可能有至少1次下調(diào)機(jī)會(huì)，即27個(gè)基點(diǎn)。

　　在目前的情況下，大多數(shù)主要金融貸款機(jī)構(gòu)都不愿意向房地產(chǎn)開發(fā)商放貸。短期來看，開發(fā)商將會(huì)繼續(xù)以地產(chǎn)銷售作為項(xiàng)目開發(fā)籌集資金的主要資金來源。資金籌集困難導(dǎo)致行業(yè)規(guī)模大幅收縮，同時(shí)，大型開發(fā)商控制建設(shè)進(jìn)度亦限制了供給增長(zhǎng)。根據(jù)我們的估計(jì)，大多數(shù)內(nèi)地上市的開發(fā)商會(huì)把2009-2010年的銷售目標(biāo)縮減35%-45%。在今年8、9月份，房地產(chǎn)總投資額同比增長(zhǎng)由上半年的33.5%下降至19.2%，預(yù)計(jì)在2009年會(huì)進(jìn)一步下跌至約15%。投資增長(zhǎng)放緩，可能會(huì)在2009年下半年到2010年間緩解市場(chǎng)供應(yīng)過度的局面。在進(jìn)入9、10月份，即傳統(tǒng)的銷售旺季，大部分的開發(fā)商期望在淡季到來之前通過降價(jià)來推動(dòng)銷售，陷入流動(dòng)性困境的開發(fā)商將加入減價(jià)戰(zhàn)。

　　我們建議投資者對(duì)資產(chǎn)負(fù)債狀況良好的開發(fā)商重新定位，因?yàn)樗麄兙哂懈�好的靈活性來調(diào)整他們的銷售和發(fā)展策略，以便在較佳時(shí)機(jī)推出項(xiàng)目，避免卷入價(jià)格戰(zhàn)。那些現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較小的開發(fā)商在當(dāng)前的價(jià)格戰(zhàn)中能夠擁有較好的防御能力，具備更大的靈活性抵御市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們的選股策略集中在債務(wù)水平、現(xiàn)金流實(shí)力以及土地儲(chǔ)備方面，建議投資者對(duì)該類開發(fā)商重新定位，因?yàn)楫?dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)，他們出現(xiàn)價(jià)值回歸的機(jī)會(huì)將會(huì)更大。