上海閱瀚律師事務(wù)所律師黃祖斌

　　香港保安局本月上旬宣布，將閑置數(shù)十年的港深邊境禁區(qū)由2800公傾減少到400公傾。筆者認(rèn)為，此舉將對(duì)香港本地地產(chǎn)股產(chǎn)生多層次的影響。

　　1、香港長(zhǎng)期實(shí)行的是以低稅率吸引投資，并降低經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)成本，高價(jià)批租土地作為政府重要財(cái)政收入的政策。因此，對(duì)市場(chǎng)地價(jià)及物業(yè)市價(jià)的影響，主要取決于特區(qū)政府具體的土地供應(yīng)規(guī)劃。相信有1997年突然增加8萬(wàn)多套物業(yè)給市場(chǎng)構(gòu)成沉重打擊的前車(chē)之鑒，政府會(huì)穩(wěn)妥推進(jìn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。特別是如推出原禁區(qū)土地的供應(yīng)，而大幅縮減其他地區(qū)的供地計(jì)劃，這些地區(qū)土地及物業(yè)的市價(jià)可能不降反升。

　　2、如果香港本地地產(chǎn)公司能有效參予解禁土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則能增加這些地產(chǎn)股的盈利，又會(huì)構(gòu)成對(duì)港股的一大利好。并且該禁區(qū)原本是荒野，出讓價(jià)預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)低于繁榮地段，如地產(chǎn)公司能以極低的成本購(gòu)地，并將開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，在該地區(qū)面貌大為改觀之時(shí)再上市出售，可能獲利豐厚。

　　3、解禁的土地緊臨深圳，有望建成一個(gè)繁榮的市鎮(zhèn)。商業(yè)活動(dòng)與深圳來(lái)往緊密的商家和居民，有可能大量遷移到該地區(qū)，拋售在其他地區(qū)之物業(yè)，并導(dǎo)致其他地區(qū)物業(yè)出租率下降，對(duì)物業(yè)市價(jià)和租金構(gòu)成壓力。并且還會(huì)影響內(nèi)地，特別是深圳周邊地區(qū)投資者在香港購(gòu)置物業(yè)的計(jì)劃。

　　4、長(zhǎng)期來(lái)看，解禁土地增加的就業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的推動(dòng)，都能增加香港土地及物業(yè)的價(jià)值。該地區(qū)顯然也會(huì)吸引內(nèi)地資金的投資。從這一點(diǎn)來(lái)講，對(duì)地產(chǎn)股構(gòu)成利好。

　　5、對(duì)香港原靠近解禁地區(qū)的物業(yè)顯然是個(gè)重大利好，可能出現(xiàn)明顯的增值，對(duì)于擁有這些地區(qū)大量土地及物業(yè)的地產(chǎn)公司可能受益頗豐。

　　以上種種利好或利空，基本都是中長(zhǎng)期的影響。總體上是利好還是利空，要綜合衡量每一種因素的影響力。對(duì)不同的地產(chǎn)公司，影響也不一致。對(duì)地產(chǎn)股的投資者而言，也許美國(guó)預(yù)期的減息幅度，及由此帶來(lái)的香港本地銀行的減息，才是對(duì)香港本地地產(chǎn)股最直接的利好。

　　值得注意的是，香港本地地產(chǎn)股的走勢(shì)受大勢(shì)影響最大。美國(guó)股市截至1月16日，已跌破去年8月中旬因次級(jí)貸危機(jī)形成的低點(diǎn)，而港股仍比當(dāng)時(shí)的低位高出27.51%。16日當(dāng)天，恒生指數(shù)跌幅明顯大于道瓊斯指數(shù)，如恒指未來(lái)出現(xiàn)補(bǔ)跌，香港本地地產(chǎn)股可能還要經(jīng)歷一波風(fēng)雨。