調控政策影響 中資地產股將何去何從

　　西南證券 周興政

　　上市初期表現欠佳的內地房地產企業世茂房地產最近兩個交易日終于揚眉吐氣，股價連續大幅上漲。不過，不久前公司在港IPO公開發售僅僅獲得53.73%的非足額認購比率，成為香港近年來最遭冷遇的IPO之一。世茂房地產的表現和去年7月中旬上市的富力地產(資訊 行情 論壇)頗為相似，后者在港IPO公開發售亦未獲得足額認購，只是后來的強勢表現令其成

為中資股板塊的一朵奇葩。

　　調控政策影響幾何

　　世茂房地產招股時段和上市初期的低迷表現與近期香港新股整體表現欠佳不無關系。從相關統計資料來看，中國銀行(資訊 行情 論壇)之后上市的6只新股中，至今已有5只股份跌至招股價之下，相比之下，世茂房地產算是其中表現最好的一只股份。

　　多數中資地產股份近期出現較大幅度的調整，也是世茂房地產招股及掛牌初期表現欠佳的重要原因。而中資地產股的低迷表現則與內地政府針對地產行業的諸多緊縮和調控政策有關。盡管自內地推出相關調控措施以來，諸多外資機構的觀點幾乎一致地認為，“相關調控政策導致中資房地產股份出現較大幅度的調整，將構成逢低買入的絕佳時機”；但直到目前，在中資地產股中，似乎很難找到相應的投資機會。

　　從一定程度而言，內地的調控政策不會改變房地產作為支柱產業的地位，也不會導致地產價格的大幅下降，相反人民幣升值反而會對一些資源型地產企業帶來正面影響。不過，對于在港上市的一些中資地產股而言，相關調控政策顯然已經成為主流資金獲利回吐的好時機。

　　估值偏高仍有壓力

　　從近年來的情況看，中資地產股的盈利能力好于香港地產藍籌股，相信這是令中資地產企業備受香港投資者追捧的主要原因。這種狀況也同時導致了中資地產股的估值狀況持續處于偏高的水平，而偏高的估值水平又成為中資地產股股價對宏觀調控政策表現敏感的重要原因。中資地產股在香港股市中的輝煌表現不勝枚舉，比如富力地產，在上市不足一年之內，股價累積漲幅最高曾達到逾3.6倍之多。

　　中資地產股份估值偏高的狀況并非局限于富力地產等少數曾經遭遇市場資金瘋狂炒作的股份。統計顯示，以目前股價和最近一個會計年度的財務數據作為計算基準，市值在1億港元之上的44只香港主要地產股份的加權平均市盈率和加權平均市凈率分別為8.6倍和1.2倍；而其中18只中國房地產股份的對應市盈率和市凈率數據分別為14.7倍和1.5倍，中資地產股估值偏高的狀況可見一斑。

　　盈利前景較為看好

　　日前內地建設部等三部門發出聯合通知，房地產專項整治行動即將開始，這可能意味著短期內中資地產股的表現可能仍將難以樂觀。不過，若中資地產股份再度出現較大幅度的調整，可能將出現較好的買入時機。原因是此類股份的盈利前景還是較為看好的。

　　從最近一個會計年度的盈利數字來看，上述計入統計的18只重磅中資地產股份實現了全面的盈利。而且，僅有兩家公司盈利同比此前一個會計年度出現了下降，而盈利同比增幅在一倍以上的股份卻有9只之多。中資地產股板塊強勁的盈利表現在中資股板塊整體盈利增幅減緩的背景之下，是非常突出的。

　　從多家外資投行機構和香港本地證券商的平均預測結果來看，中資地產股未來幾年的盈利增長數字仍將持續強勁。華潤置地(資訊 行情 論壇)、上海復地(資訊 行情 論壇)、富力地產、首創置業(資訊 行情 論壇)等公司未來一年的盈利同比增幅高達50%甚至100%以上。