藍籌地產股純利升新會計準則功不可沒

　　 財華社香港新聞中心 / 岑智勇。

　　自從東亞銀行(資訊 行情 論壇)(0023-HK)於2月10公布其2005年度全年業績后，隨即亦掀起了藍籌業績公布期的序幕。

　　隨著去年經濟環境持續改善，市道好轉，不少藍籌股都能交出一份亮麗的成績表，當

中更有教人喜出望者；以地產股為例，新鴻基地產(資訊 行情 論壇)(0016-HK) 05/06年度中期純利增長達1.67倍至135.05億元；新世界發展(資訊 行情 論壇)(0017-HK)的05/06年度中期亦錄得20.93億元的純利，升幅亦達1倍；至於在3月22日公布05/06年度中期業績的恒基地產(資訊 行情 論壇)(0012-HK)，其中期純利更大升3.3倍至76.49億元之多，表現明顯優於其他同類的藍籌股。

　　** 新會計制度令地產股純利急升 **。

　　事實上，自從新會計制度自2005年1月1日起生效之后，地產發展商的業績除了受回顧年度內的物業出售或出租情況影響外，樓價的改變亦對會對地產股的業績構成影響，其中香港會計準則第40號指出，公司需要把投資物業公平值的變化，反映於損益表中。

　　去年樓市表現造好，用以描述地產市場價格變動的中原城市指數亦由去年1月底的49.42，上升至今年1月底的52.42，升幅達6%；樓價上升，意味著地產發展商所持有的投資物業亦會升值，在新的會計制度下，地產發展商需為她們的投資物業作重新估值，并把差異確認為收入。新會計制度實行至今已超過一年，而剛公布業績的公司，不少都在損益表上加上「投資物業之公平價值變動」的項目，用以反映物業價值在回顧期間的變化。

　　以新地為例，在回顧期內，集團的中期純利為135.05億元，較上年度上升1.67倍之多；中期純利當中包括投資物業重估盈余(扣除遞延稅項)74.26億元，若撇除扣減遞延稅項后之投資物業重估盈余，期內基本純利為60.79億元，與上年度同期比較只增加10%，可見新會計制度的粉飾功效的威力。

　　另一邊廂的新世界發展，其05/06年度中期純利20.93億元，較去年同期增長1倍。不過，新世界發展董事總經理鄭家純表示，該集團除稅后投資物業重估凈增加約8億元，在扣除有關金額后，該集團半年基本盈利增長為30%。

　　至於恒地，其05/06年度中期純利更大升3.3倍至76.49億元，純利升幅明顯優於同類股份。不過，由於該集團期內投資物業重估盈余達到53億元，在扣除投資物業重估及遞延稅項后，半年基本純利升83%至23.58億元。但由於集團在回顧期內私有化恒中及恒基數碼(資訊 行情 論壇)則帶來6.51億元的非營運收入，如果再扣除該項目，恒地盈利只上升約30%。

　　** 香港會計準則40號的出臺背景 **。

　　香港會計師公會於2004年12月9日宣布，頒布五項新會計準則的標準與詮釋，有關的新準則分別是香港會計準則第17號租賃、香港會計準則第23號借款費用、香港會計準則第24號關聯方披露、香港會計準則第31號投資合營企業、及香港會計準則第40號投資物業。

　　有關的5項新會計準則頒布后，除了一項有關合并會計問題外，香港財務報告準則(HKFRS)與由國際會計準則委員會(IASB)頒布之國際財務報告準則(IFRS)已全面接軌。新的會計準則已於2005年1月1日或以后開始的財務報告期生效，而最近公布2005年度、或05/06年度業績的公司，也開始采用新的會計準則去預備財務報表，其中以第40號會計準則對持有投資物業的公司影響最大，令她們的業績更受地產市道的表現所影響。

　　** 業界對新準則的意見 **。

　　在新的會計準則頒布后，德勤會計師事務所於去年8月發表了一份相關的調查報告，顯示香港上市的房地產公司預期將受惠於新的香港會計標準與詮釋影響。該報告指出，德勤中國房地產與建筑業小組於去年7月向在香港及中國大陸擁有物業投資、物業發展或酒店業務的企業的高層財務管理人員進行一項調查，調查顯示所有受訪參予物業投資的企業預期采用全新香港會計準則第40號后，其凈盈利將出現增長，有36%表示增長將超過50%，沒有一家受訪企業預期凈盈利將出現下跌。

　　** 新會計制度不一定令企業受惠 **

　　但事實上，雖然去年樓價上揚，但剛公布業績的太古 (0019-HK)、(0087-HK)，在新的會計制度下，盈利表現卻不升反跌。太古於3月9日公布其2005年度業績，在新會計制度下，該集團2005年度純利為187.57億元，較上年度的188.18億元倒退0.32%；但若扣除投資物業公平值凈增加118.87億元(2004年為157.3億元)后，集團的基本應占溢利應為87.42億元，較2004年65.38億元增加33.7%，盈利表現不跌反升。由此可見，重估投資物業的價值后，也不一定有利於企業的盈利表現。

　　** 長實和黃亦受惠新會計制度 盈利表現勝預期 **。

　　毫無疑問，剛在3月23日(周四)收市后公布2005年業績的長江實業(資訊 行情 論壇)(0001-HK)及和記黃埔(資訊 行情 論壇)(0013-HK)，是本周的市場焦點之一。以李嘉誠為首的長實，主要在香港從事地產發展業務，故不難想像其盈利會受到新會計制度的影響。長實2005年度錄得純利139.95億元，較去年同期107億元上升31%，其中去年重估投資物業為17.76億元(2004年為6.78億元)。在扣除有關的估值改變后，其核心盈利為12.22億元，較去年同期的10.02億元上升21.92%，表現較證券界較早時的預期為佳。

　　另邊廂的和黃，2005年度錄得純利143.43億元，較上年同期129.78億元增長11%，旗下3集團錄得全年未計上客成本支出的正數EBITDA，整體表現亦較證券界較早時的預期為佳。

　　事實上，和黃的純利得以錄得增長，多少與其於2005年度出售投資及注銷少數股東權益有關。回顧期內，和黃在出售投資及注銷少數股東權益共錄得251.17億元的溢利，當中包括：出售香港國際貨柜碼頭20%權益、中遠-國際貨柜碼頭(香港)10%權益、發行和記電訊國際(資訊 行情 論壇)之新股、私有化和記環球電訊、以及出售和記電訊國際19.3%權益等。

　　此外，投資物業的價值重估也為和黃於2005年度帶來36.85億元的溢價(2004年度為52.44億元)。

　　至於同屬長和系，同是亦是藍籌股的香港電燈(資訊 行情 論壇)(0006-HK)及長江基建集團(資訊 行情 論壇)(1038-HK)，2005年純利分別錄得36.86%及70.51%的增長。港燈和長建之所以能錄得顯著的盈利增長，主要是由於兩者都分別在年內錄得非經常性收入，香港會計準則第40號對她們的影響則相對較少。

　　在回顧期內，港澄出售澳洲業務部分權益令該集團錄得15.6億元的非經常性收益，令純利升36.86%至85.62億元。至於持有港燈約38.87%權益的長建，除了錄得來自港燈的25億元(2004年為24億元)的溢利貢獻外，另出售聯營公司之溢利亦達37.63億元，刺激整體盈利上升70.51%至60.07億元。

　　** 總結：新會計制度令分析難度增加 **。

　　總括而言，自香港會計準則第40號生效之后，令香港財務報告準則與國際財務報告準則得以接軌，有助香港作為國際金融中心的長遠發展。但與此同時，地產發展商等一類持有不少地產投資項目的公司，其盈利表現亦會因而受樓價變化所影響，由於去年樓市暢旺，故不少持有投資物業的公司都錄得亮麗的業績。

　　從另一角度去看，持有投資物業的公司，其業績將會隨著地產市道的變動，而變得更加波動。在分析和評估她們的投資價值時，難度亦會隨之而提高了，投資者在作出投資決定前，而多加留意。

　　** 部分受新會計制度影響的藍籌股 **。

　　公司名稱 (代號) / 最新業績年度 / 營業額 / 純利 / 物業重估溢利 / 扣除物業重估后純利

　　長江實業(資訊 行情 論壇) (0001-HK) / 2005 末 / 14358 / 13995 / 1776 / 12219

　　九龍倉集團(資訊 行情 論壇) (0004-HK) / 2005 末 / 12543 / 13888 / 11513 / 2375

　　恒基地產(資訊 行情 論壇) (0012-HK) / 2005/06 中 / 2733 / 7649 / 5019 / 2631

　　和記黃埔(資訊 行情 論壇) (0013-HK) / 2005 末 / 182584 / 14343 / 3685 / 10658

　　新鴻基地產(資訊 行情 論壇) (0016-HK) / 2005/06 中 / 14466 / 13505 / 7426 / 6079

　　新世界發展(資訊 行情 論壇) (0017-HK) / 2005/06 中 / 13251 / 2093 / 912 / 1181

　　太古股份公司A(資訊 行情 論壇) (0019-HK) / 2005 末 / 18937 / 18757 / 11887 / 6870

　　信和置業(資訊 行情 論壇) (0083-HK) / 2005/06 中 / 919 / 1066 / 435 / 632

　　恒隆地產(資訊 行情 論壇) (0101-HK) / 2005/06 中 / 2296 / 1616 / 927 / 689

　　注：所有數據單位 = 港幣百萬元