招商證券(香港)：富力地產盈利前景亮麗

　　廣州富力地產(資訊 行情 論壇)(2777)

　　業績優于市場預期，盈利前景亮麗

　　富力在上市后首次交出的全年業績超過市場預期，凈利潤增幅達97%，優于市場的估計，主要受惠于銷售面積的增加和平均銷售價格的上升所刺激，期內廣州和北京樓房的售價更

按年上升超過20%，反映這兩個地區較有優勢的承擔能力；另外，公司物業投資的規模繼續擴大，相信這些物業投資在07開始為公司提供穩定的現金流，預期在樓

　　盈利增長超岀預期. 富力05年全年總銷售為58億人民幣(下同)，按年增長36%，而凈利潤則大幅上升1.3倍至12.6億，或每股凈利潤1.95元，上升97%，較市場平均估計的高5%，而較公司去年上市時盈利預測的10.4億高21%；期內的毛利率從04年的20.8%上升5.3個百分點至26.1%，凈利潤率更大幅上升8.4個百分點至21.8%，盈利大幅上升除了銷售面積上升外，銷售價格上升也是原因之一。

　　平均售價上升超過20%. 公司05年全年合同銷售額達81億，總面積達86.4萬平方米，當中的58億已經反映在05年的收入中，而剩下的23億將反映在06年的收入中；從地區收入中分析，廣州，北京和天津分別占綜合同銷售的47%，46%，和7%，北京富力城的平均價格為每平方米10,700元，按年上升23.6%，而廣州的每平方米售價為7,600元，按年上升33.9%，天津的平均售價則為7,100元。基本上說，樓房價格的上升成為盈利增長的主要動力。

　　土地儲備達1,200萬平方米. 至目前為止，富力的總土地儲備約為1,200萬平方米，可銷售面積約為1,050萬平方米，足夠公司未來3-5年的發展需要，除了現有的廣州，北京和天津外，公司最近也在西安和重慶購入土地儲備，主席李思廉表示公司考慮進入某個城市的基本要求是城市人口要達到4-5百萬，另外是項目的規模要達到50萬平方米，但同時表示公司不會進入一些房價太高的地區，因此我們相信富力在短期內參與上海

　　投資物業將來貢獻明顯. 除了住宅項目投資外，公司亦投資商場和酒店，當中位于北京東三環地鐵出口的富力城商業項目面積達30萬平方米，預期在今天年底完成，另外，公司在廣州的君悅酒店和麗嘉酒店預期在07年第一季度營運，估計這些投資項目在08開始為公司提供穩定的租金收入，已成為盈利增長的另一個量點。

　　首次評級為"買入". 預期在銷售面積的增長和樓房價格上升情況下，富力在未來的盈利增長將非常明顯，我們估計公司06和07年的凈利潤分別上升94%和30%，達29億和38億，或每股凈利潤3.79元和4.93元，我們首次對公司的評級為＂買入＂，目標價HK$45，為06年凈利潤的11.9倍，股息率則為3.1%。