21世紀經濟報道 譚璐 香港報道

　　核心提示：瑞信發表的研究報告指出，新措施短期內會對樓市氣氛起壓抑作用，但是只要保持低利率水平，有關政策的影響被消化后，投資者及用家將再度活躍起來。

　　內地房地產調控處于膠著狀態之際，香港則推出多記重拳打壓樓市炒作。

　　8月13日，香港特區政府、金管局、香港按揭證券公司等機構同日推出多項政策，主要包括：多渠道增加土地與住宅供應量，禁止炒賣一手樓花等投機交易，降低住宅樓宇按揭上限(即提高首付比例)，以及提升按揭供款對收入比率，進一步提升申請按揭難度，并要求銀行針對按揭進行壓力測試。

　　“目前樓市正處于一個結合極低利率、大量流動資金和供應偏低的異常情況。”香港特區財政司司長曾俊華8月13日表示，“(香港)6月份的平均樓價相比2008年的高峰已經高出15%，這樣的升幅實屬少見，大型單位的價格也已超越了1997年的高峰。”

　　8月16日，受樓市調控新政的影響，香港一眾地產股全線下跌。其中，信置(00083.HK)與新世界(00017.HK)分別重挫5.7%和4.9%，新鴻基地產(00016.HK)與恒地(00012.HK)分別下跌4.1%與3.1%。當日跌幅最大的美聯(01200.HK)更下挫8.9%。

　　一網打盡

　　此次香港出手凌厲，聯手機構包括財政司、金管局、香港按揭證券公司，以及香港運輸及房屋局等，幾乎把炒樓者和有實際需求的買家都一網打盡。

　　去年10月金管局已把2000萬港元豪宅的按揭成數由70%降至60%，這次金管局再次規定，價值1200萬港元或以上的物業也需要實施六成按揭上限。而樓價低于1200萬港元的物業，則沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高不超過720萬港元。同時，銀行將要求借款申請人就按揭物業會否作自住用途做出聲明，非自住的物業不論價值多少，按揭成數一律降至六成，即首付至少四成。

　　將豪宅按揭的門檻降為1200萬港元，金管局副總裁阮國恒解釋說，這是因為炒樓風潮有蔓延至一般住宅市場的跡象。目前的大環境與1997年樓市泡沫爆破前的上升周期類似，當時美元利率長期處于低水平，銀行之間取消利率協議，按揭利率競爭激烈。阮國恒表示，現在香港的實際按揭利率處于歷史低位，以后的趨勢只會上升，如果到時碰上樓市調整，就會為市場和銀行帶來風險。

　　此次新政中最猛的一招，是收緊置業者的供款與收入比率。按規定，目前按揭申請人的每月供款與收入比率為50%－60%。但新措施中，這一比率上限將統一為50%，即購房人每月的按揭月供，不得超過其家庭月收入的50%。

　　金管局同時規定，銀行需要為按揭申請人承受利率回升的能力作壓力測試，假設利率回升幅度不少于兩個百分點，申請人在壓力測試下的供款與收入比率不可超越60%。

　　以前香港按揭最高可達95%，但按揭證券公司規定，將暫停超過90%的按揭申請；而9成按揭以下的貸款額最高上限，將從1200萬港元，直線下調至720萬港元。

　　針對投機客，曾俊華表示，將禁止以“摸貨”的形式轉售物業(指炒樓者在簽訂買賣合約成為業主，卻未拿到房契之前把物業轉手賣出，即炒樓花)。此外，如果買家取消交易，被沒收的訂金將由現在的交易金額的5%增加至10%。

　　事實上，對于2000萬港元以上的物業，今年2月份出臺的2010-2011年度財政預算案中，已有相關的遏抑投機炒賣的稅務措施，規定有關交易必須在簽署買賣合約后30天內繳付印花稅，稅率從3.75%提高到4.25%。不過有研究香港地產的人士對本報記者表示，當時僅僅是提高印花稅，而且幅度不大，對于香港豪宅買家的打擊并不大。

　　多管齊下

　　香港市區重建局主席張震遠此前接受本報記者專訪時表示，“現在香港房屋的供應很少，10年前香港每年供應的新樓有4萬－5萬個單位，而去年只有約7000個單位。供求不平衡，樓價自然上升。”

　　張震遠說，有些住宅從地段和建筑上來看，不屬于傳統意義上的豪宅，但是近年的出手價格卻上升到豪宅價。

　　數據顯示，在今年6月，香港樓價比去年底上升了8%，其中，中小型單位和大單位的升幅分別為8%和7%，而今年上半年的物業交易量也平均高達每月10900宗，比去年下半年增加4%。

　　曾俊華坦承，要穩定樓市，最重要的是解決供應問題。去年底以來，有八幅住宅用地勾地成功，當中五幅已拍賣，合共提供約5600個單位。同時，特區政府也主動推出兩幅住宅用地，再提供1200個住宅單位。此外，香港的鐵路沿線物業發展，以及舊區重建都是新樓供應的重要來源。

　　為了增加供應，香港政府將于8月17日拍賣兩幅位于市區的地塊。第一太平戴維斯估值及專業顧問(大中華區)董事總經理陳超國表示，本次推出的措施，未能改變住宅供求失衡情況，對上述兩地塊的拍賣影響不大，估計這兩幅地塊將為特區政府帶來65億港元的收入。

　　有香港地產業界人士表示，有關樓市新政增加了投資者的成本，減緩了資金回籠速度，將直接削弱投資者購買住宅的興趣，也間接減低了一手樓盤的承接力，因此將有力打壓樓市上升趨勢。不過瑞信發表的研究報告指出，新措施短期內會對樓市氣氛起壓抑作用，但是只要利率保持低水平，有關政策的影響被消化后，投資者及用家將再次活躍起來。