⊙記者 王屹

　　提前鎖定超額認購資金 路演首日確定定價區間

　　正式展開路演的龍湖地產于11月2日在香港舉辦的投資人午餐會上，首次向基金經理們公布了定價區間，該公司有望成為今年港股融資額最高的地產IPO項目。

　　據參加午餐會的一位基金經理向記者透露，龍湖地產定價在6.06港元至7.1港元之間。以擬發行10億股計算，融資額度為60.6億港元至71億港元。若全額行使15%的超額配售權，總發行股數將達到約11.5億股，其融資額度將達69.69億港元至81.65億港元。這意味著即使以融資額下限發行，龍湖地產也將成為今年港股融資額最高的地產IPO項目，并有望成為港股新的“凍資王”。

　　今年7月，以建材為主要概念的非正統房地產股金隅股份，曾在資本市場創造過比較好的成績，并成為今年資本市場回暖的標志。不過，金隅股份的市盈率為12倍左右，招股價為每股6.38港元，共募集資金59.5億港元，均不及龍湖地產。

　　“這一定價下限可能略高于此前龍湖地產制定的計劃。”上述基金經理表示，“這與龍湖地產在預路演期間，提前鎖定超額的認購資金有關。”據介紹，與之前多家內地房地產股相比，龍湖地產在路演第一天就提前鎖定了超出融資額數倍的認購資金。

　　一位參與龍湖承銷的投行人士向記者透露，目前僅花旗銀行一家承銷商收集的投資者認購意向額度就超過10億美元。“這基本與此次龍湖上市擬定的融資額度相當。”這位投行人士表示，這還不包括龍湖地產此前鎖定的3億美元的基石投資人資金。

　　記者進一步獲悉，另外兩家承銷商摩根士丹利與瑞銀還未完成對投資人的推介工作。不過，上述投行人士表示，照目前情況，投資人相當踴躍，且基本鎖定的都是最高定價。

　　“例如，施羅德作為鎖定的錨定投資人已與龍湖簽訂協議，將以任何最高價格，認購2億港元。”上述投行人士表示。

　　據記者了解，目前，龍湖地產鎖定的基石投資人和錨定投資人包括中投公司，香港富豪新鴻基郭氏、中國人壽、中國平安、香港置地等近20家國內外大型投資機構，還包括剛剛因捐獻83億元而知名的陳發樹等內地富豪。

　　因招股形勢較佳，此次龍湖地產將公開配售股份數量由去年的25%下調至20%。分析人士稱，這屬于招股形勢較好情形下的惜售行為。不過，龍湖地產融資上限亦較去年略作下調。

　　“龍湖地產成為今年第一只比較受資本市場認可的內地房地產股，一方面確實趕對了資本市場短暫回暖的時機，另一方面，亦與其在上市前，大幅度優化財務結構有關。”一位香港基金經理表示。

　　在昨日召開投資人午餐會之前，龍湖地產公布了招股書。招股書顯示，截至2009年6月30日，龍湖地產現金結余約為59億港元，預售款約為134億港元，現金流較為充裕。一位接近龍湖地產的人士向記者表示，龍湖地產今年上半年償還了花旗銀行20多億港元貸款，且償還了銀行50多億元短期貸款。龍湖地產上市后，其所持現金將高于負債，將成為繼SOHO中國后的第二家凈現金上市內地房企。

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