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穆迪危言：13家港股地產商短期流動性或惡化
13家地產商現金總額半年下降23%
本報記者 江一葦
內地房地產成交量持續萎縮，而信用仍然緊縮，因此評級機構穆迪在最新發布的報告中，對未來12-18個月內中國房地產開發業的整體評級展望為負面。在今年4月份，穆迪已經看淡內地地產業。
在向本報提供的報告中，穆迪的分析師曾啟賢表示：“銷售量收縮、房價下跌、以及今年上半年的土地收購，導致了資產負債表的流動性和財務狀況惡化，以致我們在過去6個月需要采取多項負面的評級行動。”
11月20日，在穆迪公開評級的13家發展商中，有12家的股價都跟隨大市下跌。其中，下跌幅度最大的為上置集團(01207.HK)，下跌22.093%，收報0.335港元。
其次為中海外(00688.HK)下跌7.345%，收報8.2港元；雅居樂(03383.HK)下跌6.926%，收報2.15港元；碧桂園(02007.HK)下跌6.383%，收報1.32港元；綠城中國(03900.HK)下跌6.195%報2.12港元。其他的股份都有不同程度的下跌，只有路勁基建(01098.HK)逆市上升1.471%報2.07港元。
短期流動性或惡化
在穆迪公開評級的13家發展商中，中海外、碧桂園、雅居樂、路勁基建、麗豐控股(01125.HK)，以及上海證大房產(00755.HK)的未來展望都為“穩定”。世茂房地產(00813.HK)與中國地產(01838.HK)則可能被降級。而其余的綠城中國、合生創展、沿海綠色家園(01124.HK)、上置集團，以及中新地產集團(00563.HK)的展望則為“負面”。
穆迪方面指出，資金緊縮、需求疲弱，以及現金緩沖收縮對開發商資產負債表都有不同程度的影響。在2006年和2007年，許多發展商從海外的股市和債市籌集了豐厚的資金用以擴充業務，特別是土地儲備。但是從2007年底開始，海外市場的投資者擔心地產業的風險以及財務狀況，而今年以來的全球經濟危機更加劇了這些擔憂。
同時消費者也持觀望態度，銷售數字的不理想加重了資金流動性的問題。因此，不少地產商下調了其銷售目標，價量俱跌。
根據穆迪的統計，以中海外、世茂、合生創展、雅居樂、綠城中國以及上置集團的情況為例，這6個發展商在截至今年8月和9月的銷售額合共530億港元，而它們在2008年全年的原目標銷售額一共為1020億港元。穆迪估計，銷售方面的挑戰在未來12-18個月內只會增加。盡管發展商們用降價的方式促銷，但是這種手段將損害盈利水平。
在穆迪的評級中，幾乎所有發展商的資金流動性都變弱。根據穆迪的統計，截至2008年6月底，13家地產商的總現金余額比去年12月的總量下降了23%至330億港元。其中，碧桂園在去年底的現金量是最多的，約100億港元，而截至今年上半年下降到不足50億港元。而截至今年6月底，現金余額最多的為中海外，有70多億港元。
曾啟賢說：“雖然有些開發商具備境內融資的渠道，可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙，但增加向國內銀行借貸會對債券持有人帶來從屬風險。”
此前有部分發展商選擇出售資產和項目的股本權益來募集現金和改善流動性，比如雅居樂出售海南旅游項目的30%給摩根士丹利。不過，曾啟賢指出，在金融海嘯的影響下，房地產基金等海外資金大部分將資金調回歐美，在未來出售項目的機會將減低。
運營不確定性增強
穆迪高級信用評級主任蔡承業指出，為了穩定市場，有關部門近期宣布減稅和放寬按揭限制，而地方政府也采取措施鼓勵購買房子。不過，這些措施的影響仍是未知數，而監管機構將來如何處理問題仍具有不確定性。
有關部門從2008年初就收緊了對房地產業的貸款政策，目的是為通貨膨脹以及該行業的過熱發展降溫。盡管央行在10月份開始放松貨幣政策，但銀行對于地產市場的借貸風險仍然保持警惕。
此前傳出有關部門在調減首次置業利率及首付比例后，將會有新政策刺激第二套房子買賣，不過日前有消息指出，政府不會為第二套房提供優惠措施。
有報道說，碧桂園為了刺激銷售，與沈陽市72家房地產公司聯手，承諾區內所售樓盤將不會降價。而且雙方還達成協議，由目前至未來一年，如果所購買的房子出現房價下跌，公司會為業主補償差價。不過，碧桂園的發言人在11月20日表示，公司并沒有參與這樣的協議，也沒有做出類似的承諾。
除了信貸、政策等方面存在不確定因素之外，蔡承業估計：“隨著開發商完成目前建設中的項目，所造成的新屋供應增加會進一步打擊市場。”
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