本報記者 王冰凝 北京報道

　　“上市所募集的資金大部分將用于前門項目，今后公司將全力于此類的商業項目，基本不再涉足住宅市場。”10月10日，SOHO中國董事長潘石屹在接受《華夏時報》記者獨家專訪時透露。

　　讓潘能有如此底氣的，是10月8日SOHO中國(0410.HK)正式在香港上市。

　　但潘石屹并不回避前門項目的投資風險很大，他表示，估計會超過之前SOHO中國所有項目的總投資金額。對于項目儲備并不豐厚的潘石屹來說，帶給投資者信心的前門項目無疑將是他未來的最大挑戰。

　　只做商業地產

　　10月8日，SOHO中國正式在香港聯交所主板掛牌上市，而首日上市即受到投資者追捧，股價上漲達15.06%，當日總成交金額約62.28億港元。

　　“上市之后公司的發展戰略仍專注于商業項目。”潘石屹對《華夏時報》記者說，“除非是商業項目中一小部分地塊只能用來開發住宅，否則我們不會再涉足住宅項目。”

　　他透露，SOHO中國將把大部分集資款用作于收購前門項目的11幅地塊和購買新土地和項目提供資金，并且為長城腳下的公社、光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及償還債務。

　　“政府在過去3年沒有出臺任何一條商業地產的政策，這一領域因為受政策影響小，風險也小。”潘石屹說。

　　他還表示，未來3年，公司將專注于北京和上海兩大城市，尤其是北京。由于北京的商用物業需求將受惠于內地經濟增長會持續增加，而且由于北京的國際化程度非常高，也會規避掉開發商很多開發風險。

　　雖然潘石屹表示上市后資金將用于土地儲備，但他也同時表示目前公司的土地儲備足夠未來5年發展，將不會大幅度增加土地儲備。

　　前門項目或成挑戰

　　對于潘石屹來講，上市后的首要任務就是拿下前門改造項目。

　　實際上，上市和前門項目正在有機地聯為一體。不能不承認，前門項目增加了SOHO中國的市值，給潘石屹上市增添了無限動力。

　　“兩年半前，崇文區政府就找過我們，但那時候前門地塊的拆遷還沒有完成，要開發難度太高，基本上沒有開發商敢于涉足，我們也放棄了。”潘石屹說。

　　他介紹，2007年上半年，崇文區政府的前門拆遷工作基本完成，而SOHO中國赴港上市也有了實質性進展，在此情況下，SOHO中國拿到了前門地塊的土地證。“拿下前門項目，和公司走商業地產的路線是相吻合的。”

　　對于前門項目的開發，潘石屹有了初步的設想：“前門地塊之前曾經被全部燒毀了，后來于二十年代重建，七八十年代陸續再建，但比較混亂，我們計劃要完全按照四十年代的老照片來重建前門，照片中沒有的地方，也要盡量按照當時的風格來恢復。”

　　對于建成后的招商，潘石屹計劃讓老字號與國際品牌共存。對于那些仍然有潛力的老字號，公司在未來的招商時將在租金上給予一定比例的優惠，以扶持前門的老字號招牌，而另一部分則會大膽引進國際品牌。

　　但SOHO中國將大量的資金用于前門項目本身就是一種博弈，潘石屹也坦承，前門地塊的開發難度和投入資金之大，回收資金周期之長，將會給SOHO中國帶來極大的挑戰。

　　專 訪

　　前門改造將超

　　既有項目總投資額

　　《華夏時報》：你也強調了開發前門項目風險很大，你對未來的收益有多少信心？

　　潘石屹：像這樣的項目，開發難度之大可想而知，預計將要投入的資金也將非常龐大，估計會超過之前SOHO中國所有項目的總投資金額，但上市后，我們會有更多的資金來支持這一項目。

　　而且，在拿這個項目的時候，在考慮風險的同時，更看重它的歷史意義，把這個地段改造好的歷史意義以及對公司形象的影響，將遠遠大于我們對它的風險的考慮。

　　《華夏時報》：你表示會將一部分資金用于土地儲備，但又稱不會大幅度增加土地儲備，這兩者相互矛盾嗎？

　　潘石屹：公司未來的發展需要一些地塊，拿出一部分資金用作土地儲備是正常的，但土地儲備的量不能太大，主要是提升土地儲備的價值。我們還是專注于中國做商業地產最好的地段，比如北京的CBD、天安門、三里屯等人力最密集的地段。但公司不會囤地、囤房，我認為這會影響資金周轉，而足夠快的資金周轉，是地產企業發展的生命。

　　相 關

　　老潘上市記 艱辛遠比興奮多

　　瘸腿的老潘完成了9天路演

　　本報記者 王冰凝 北京報道

　　老潘終于完成了從半個娛樂界人物到商人的轉變。

　　10月8日，SOHO中國在香港上市，潘石屹夫婦身價暴漲到300億港元之上。

　　“但靜默期期間我最痛苦。”老潘說。

　　在上市之前的靜默期，老潘看到那些關于上市猜測的假消息滿天飛，老潘就著急，至今讓愛說話的潘石屹耿耿于懷。

　　但不管怎么說，從天水生產隊出來的老潘終于把SOHO中國倒騰到香港上市了。相比于上市時的興奮，老潘更愛回憶那多少有些艱辛的9天路演。

　　在香港瘸腿路演

　　9天時間路演了9所城市，這是潘石屹在9月29日晚最后定價前最為緊張難熬的時期。

　　“路演壓力最大的就是在香港，那時太累了，真感覺小命都要沒了。”提到香港路演，潘石屹仍然心有余悸。

　　除了香港那些年輕的基金經理問了很多難以招架的問題外，潘石屹還不得不從中環一路步行到國際金融中心，可憐的是沒走多久老潘的腳底就被磨了一個血泡，瘸著腳路演無疑成為了老潘在整個上市過程中最艱辛也最難以忘懷的記憶。

　　隨后的新加坡、法蘭克福再到倫敦、迪拜、紐約等歐美城市之行，卻讓老潘越來越感到輕松，“基本上就是吃飯、休息了，因為從新加坡開始，這里的投資人對SOHO中國公司本身以及品牌認知很清楚，不用再一個個問題地解釋。”

　　讓潘石屹甚至感覺到得意的則是中東之行，因為在這里，他受到沙特王子以及科威特王親的親切接待，而且中東的投資者甚至請求潘石屹能留一部分股票出來。

　　這中間還有一個小插曲，當時高盛的一位負責人告訴老潘，因為9月份中東地區正在齋戒，老潘如果前往，將不能喝水吃飯，這讓老潘有些退卻，但瑞銀的負責人最終幫老潘單獨安排了小房間，可以在里面享用食物，這樣老潘才放心前往并得到了皇族的禮待。

　　盡管在香港的路演如此艱辛，但效果卻并不理想。潘石屹笑談香港很多散戶并不了解SOHO中國，甚至有些人都叫不出SOHO中國的名字，“管我們叫‘外語中國’”。老潘認為由于香港散戶并不了解公司，當前股價與公司利潤增長相比偏低。

　　“因為香港地小，香港投資者習慣性地依據地產公司的土地儲量來判斷投資價值，但到了歐美，投資者則更看重企業的盈利能力、商業模式以及品牌。”老潘說。

　　他還說，盡管囤地不是SOHO中國的強項，但卻得到了歐美投資者的肯定。而且，SOHO中國的品牌優勢還是在內地，如果有機會，希望還能在A股同步上市。

　　巨頭聚會下的尷尬

　　“對于我這個從生產隊出來的，對公司上市并沒有太強的愿望，最早我甚至是反對的，對我來說，公司剛開始更重要是讓其先實現良性發展。”潘石屹說。

　　潘石屹開玩笑說，從公司1995年創立，其夫人就開始琢磨怎么上市，如今上市成功，可謂是實現了老潘夫人張欣的夢想。

　　在潘石屹看來，夫人張欣曾加盟華爾街，先后在高盛和旅行家集團任職，在她的觀念里，公司上市幾乎是天經地義的。

　　但實際上，潘石屹自己也早意識到了地產公司再不上市必然要面臨著出局的危險。

　　據老潘回憶，在年初的博鰲論壇上，當他與萬科的王石等開發商巨頭們坐在一起，大家聊起未來10年地產行業的規模，已經輕松地聊到將來要上萬億，這讓潘石屹大大

　　老潘一度認為，上百億的規模已經夠巨大的，看來上市確實能讓企業規模至少龐大很多倍。

　　回憶起四年前，萬科的銷售額和規模與SOHO中國相差無幾，但四年下來，王石帶領的萬科已經成為地產巨無霸，將SOHO中國甩得遠遠的，這讓老潘感覺到酸溜溜的。

　　“萬科的資金很充裕，發展夠快，人嘛，要有上進心，現實讓SOHO中國上市籌資的迫切性擺到我眼前。”老潘說。

　　而此時，土地的招拍掛政策讓資金對地產企業的致命作用進一步凸現，政策面則放寬了對地產企業海外上市的種種限制。萬事俱備，潘石屹終于在年底赴港上市成功。