陳華

　　碧桂園現有的1900萬平方米土地儲備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價土地，按照碧桂園的地價只占總成本10%的估算，其將被征收的土地增值稅率將在增值額的40%~60%之間。按照碧桂園2006年銷售額79億元，毛利率約26億元，碧桂園僅2006年所需繳納的土地增值稅可能達到8億~12億元

　　占香港總人口近10%的68萬港人，申購周五正式上市的碧桂園，其凍結資金達到3330億港元，僅次于工行，成為歷年來在香港上市的內地房企中吸引資金最龐大的一個。投資者的積極認購，除了因有富力地產、雅居樂地產等股價翻了幾番的先例之外，碧桂園主席楊國強一句“公司現時土地成本占樓宇售價10%以下”更使投資者對它未來的強勁業績增長充滿了信心。

　　會否為巨額增值稅埋單？

　　“碧桂園的單位土地成本占平均售價的百分比始終低于10%。基于其快速資產周轉及強勁的資金流，使公司具備支付絕大部分土地出讓金的能力，至2007年1月31日，碧桂園土地儲備的建筑面積約1900萬平方米，其中97%的土地已經獲得土地使用證，另外3%正在辦理中。”

　　這是碧桂園投資者推介會上的一段說明文字，而這并非虛言。根據坊間傳聞，碧桂園因具有品牌優勢，因此在它前期介入眾多未發達地區的開發時，往往受到當地政府的歡迎從而獲得大規模的廉價土地。有未經證實的消息指出，碧桂園的萬畝大盤如增城鳳凰城及清遠的碧桂園假日半島首期地價只有3萬元/畝左右，目前在售的華南碧桂園地價約6萬元/畝。

　　雖然碧桂園從未對這類傳聞加以回應，但若傳聞屬實，以占地2000畝的華南碧桂園為例，其地價投入約1200萬元，根據廣州目前的建筑成本計算，多層洋房約為1000元/平方米左右，別墅則更為便宜，約為500~800元（以上均為毛坯建筑成本），華南碧桂園即使加上其他各類雜費，總成本大致為1500元/平方米左右。按照規劃的2.51的容積率，華南碧桂園總建筑面積超過300萬平方米，其已開發面積達200萬平方米，即目前已投入的總成本大致在30億元左右。

　　根據往年碧桂園集團的自報數據，2002年碧桂園的銷售額為8億元，2005年超過10億元，2006年為15億元。而碧桂園的招股書顯示華南碧桂園1~7期已竣工但未售出的物業截至2007年1月資本值為4.9億元，同時還有不少地塊尚未開發。

　　也就是說，據不完全統計，華南碧桂園從2000年開始銷售至今，有據可查的銷售額及存貨價值近38億元。業內人士估算華南碧桂園從2001~2006年總銷售額約超過50億元，加上碧桂園自己的統計的存貨價值4.9億元，即這200萬平方米的已開發面積，總價值在55億元左右，與其成本相比有25億元的落差。

　　如果按照碧桂園承銷商瑞士銀行認為碧桂園集團今后將保持毛利率40%左右的水平這一說法，則可推算出華南碧桂園余下的800畝土地，在繼續投入約15億元的成本的基礎上，還將為它帶來約6億元的利潤。

　　如果按照新的土地增值稅計征方法，華南碧桂園的已開發部分增值額超過扣除金額50%，可征收增值部分40%，這一支出可能達到10億元！后期未開發部分在結算后未超過扣除金額的50%，則將被計征純利的30%左右增值稅，這一部分支出則只有1.8億元左右。

　　而碧桂園現有的1900萬平方米土地儲備，其中絕大部分是類似華南碧桂園這樣的低價土地，按照碧桂園的地價只占總成本10%的估算，其將被征收的土地增值稅率將在增值額的40%~60%之間。按照碧桂園2006年銷售額79億元的業績，毛利率約26億元的水平，碧桂園僅2006年所需繳納的土地增值稅可能達到8億~12億元。

　　換言之，在土地增值稅開征后，碧桂園以往所奉行的低價拿地策略，將面臨高額的稅收補繳代價。

　　海外上市與低價拿地

　　廣東稅務部門的工作人員對《第一財經日報》透露，土地增值稅開征后，外資企業在此前獲得增值額不需要補繳，但是在新規實施后所獲得的增值部分則需要按規定繳稅。碧桂園在2006年為了赴香港上市，已經完成了從內資到外資的性質更改，類似這種情況，此前它所獲得的增值部分可能無須補繳。“比如說，像華南碧桂園這類項目，它已經賣掉的部分，就不會被計征了。所以房地產企業在做大之后，出于應對宏觀調控的考慮，更喜歡走境外上市而非A股上市的途徑。”但該人士表示，房地產公司在上市后，財務狀況進一步透明化，也有利于今后土地增值稅的盤查及計征。

　　不過，即使碧桂園可以通過境外上市這一途徑降低因前期土地增值而增加的稅收成本。但是在未來，習慣于低價拿地的碧桂園除了將面臨后續項目稅收開支的直線上升，還需要面對更多的社會壓力。

　　日前《中國經濟時報》一篇《廣東貧困縣填湖建別墅，征地補償每平方米不足10元》的報道，開始讓碧桂園的低價圈地面臨尷尬。該報道稱，“2005年夏天，陽東縣東城鎮領導以招商引資為由，把以燕山湖公園為中心的幾平方公里的山山水水廉價出賣給碧桂園開發商。”而當地農民之前所獲得的征地補償款僅每畝10元。

　　報道還引述了陽東國土局紀檢組書記林達文的說法，指項目屬陽東縣重點建設項目，不存在違規情況；碧桂園發言人也回應說，該土地是集團透過掛牌出讓途徑而獲得。

　　隨后，《第一財經日報》電話采訪了陽東縣國土局，國土局辦公室的工作人員表示，這一項目是當地招商引資的具體操作項目。雖然項目已有備案，但是具體細節他們辦公室因為并非實際操作人，所以并不清楚。而且他們表示，農民的征地補償款由當地政府具體協商。而且補償款并不等于是碧桂園的拿地成本。同時記者發現，在陽東縣的招商引資的項目推介種，陽東碧桂園雖然排名第一，但是其具體內容已經被刪除。

　　而在碧桂園的招股說明書之中，碧桂園目前正這些加大對一些廣東的三線城市如陽江、五邑、臺山、韶關、惠州、高要、肇慶等地的拓展，在這些地區碧桂園同樣是通過招商引資方式，以低廉的地價拿下眾多山水圍繞的大面積地塊，規模動輒數千畝。此外，從2006年12月底到2007年1月，碧桂園在天津、滿洲里、沈陽、泰州、

　　盡管政府對農民的征地補償與開發商沒有直接關聯，但是只要有地方政府以低廉的地價作為招商引資的條件，那么涉足其間的開發商便無法回避地卷入類似的紛爭之中。而當低價出讓土地損害被征地農民的利益事件被曝光后，這些鄉鎮政府又能否頂著壓力，繼續履行碧桂園與他們的土地協議，也許也是未知之數。