□本報記者 于兵兵 楊勣

　　在現金為王的氛圍下，明天就要正式掛牌的華南最大開發商之一———碧桂園的香港IPO之路，因為可能的“女首富”傳說和出人意料的熱捧，正成為房地產界最熱門的話題之一。

　　“看到碧桂園在港受如此熱購，忽然感到我們‘浙商’落后了。”日前的淅江商會房地產分會周年慶上，有浙商領軍人物之稱的復興集團總裁郭廣昌感慨。“我們最近一直在探討這樣一個問題，同樣是地產企業，在資本市場的融資結果和在房地產市場的表現為何差別眾多。”一位地產公司總裁告訴記者。

　　另外，一批華東地產企業近日頻繁往返滬港之間，觀摩碧桂園IPO過程。“確實是受到了極大的追捧。”家飾佳集團總裁王張興告訴記者。有意于香港上市的商業地產集團家飾佳，此行正是為了借鑒碧桂園的成功經驗。

　　碧桂園引來行業震動源于其3月30日開始的香港IPO之路。

　　截至11日，碧桂園結束了在港公開招股，獲得250倍超額認購，凍結資金3330億港元。國際配售方面則收到機構訂單6000億港元。如行使綠鞋期權，碧桂園市值將超過860億港元，創內地地產企業海外上市的最大規模。

　　一系列光環已經令碧桂園的資本運作成為神話。為什么包括李兆基、郭鶴年、中信泰富、淡馬錫等投資大鱷都在重注持股？散戶投資者瘋狂追捧的理由又究竟是什么？值此碧桂園于明日正式掛牌之際，上海證券報展開對碧桂園模式的深層探究。

　　熱捧的理由？

　　天時、地利、人和

　　“楊國強一定意義上在當地造城。”16日，記者親臨碧桂園發起地———順德碧桂園采訪，當地居民告訴記者。

　　碧桂園創始人楊國強，北滘鎮廣教村人，順德碧桂園即位于北滘鎮碧江大橋一側，東靠桂山，西臨碧江，故名“碧桂園”。從1992年的順德碧桂園開始，楊國強在華南大量復制衛星城計劃，曾創下單一樓盤當天銷售額7.5億的神話。

　　據業主介紹，順德碧桂園從東苑大門到西苑大門直線距離可能近4公里，而整個園區南北的距離幾乎是東西距離的兩倍，園區內一座碧桂園大橋橫跨碧江河。“如果再加條鐵路，就是一個城市了。”業主稱。

　　碧桂園齊全的交通、醫療、消費、教育設施吸引了眾多深圳、廣州，甚至香港人來此置業。“當然，房子便宜也是最重要的因素。”上述業主對記者表示。

　　“投資

股票很多情況下是投資‘管理層’。”某證券分析師稱，這也不難解釋為什么市盈率21倍的碧桂園股票仍然有如此大的吸引力。

　　“作為楊國強同鄉的李兆基，其投資碧桂園動因雖然主要是看好其土地儲備，但不排除對楊本人的熟悉和認可。”分析人士指出。

　　除良好的市場口碑外，碧桂園獲勝的硬指標無疑是大規模的低價土地儲備。根據招股文件，公司現有項目27個，共有1814萬平方米可建樓面面積的土地儲備，可支持未來5年以上發展。更有碧桂園高層稱，由于拿地時間較早，碧桂園土地成本僅占售價的10%。

　　在寸土寸金的房地產市場，如此大量的廉價土地令李兆基等機構投資者垂青，同時帶動了散戶的追捧。

　　碧桂園上市時機又恰逢香港資本市場整體向好。

　　“碧桂園的IPO成功是股市大勢、土地特性和企業口碑綜合作用的結果，可謂占盡天時、地利、人和。”廣東奧園集團某高層稱。

　　未來發展？

　　三大隱憂

　　盡管碧桂園的IPO成功并非偶然，但冷靜之后，業內對其未來發展能否支撐這種市場信心感到擔憂。

　　隱憂一 土地成本上升

　　“碧桂園在早些年土地價格比較便宜時大量囤地，這說明他們確有眼光。”碧桂園聘請的一位企業戰略規劃師謝麗萍告訴記者。有媒體報道，碧桂園某些項目的土地價不足3萬/畝，開發至今，土地成本低于2006年銷售價格的10%。實際數字可能比這個還要低。

　　但是，從投資未來的角度看，碧桂園這種低地價拿地的模式不會持久。“拿地便宜，一是和政府關系有關，二是和體制有關。招拍掛日益嚴格后，開發商不可能再有這種不公平的待遇，而走出華南的碧桂園，本土優勢也不再存在。”深圳半球工作室尹香武表示。”

　　和土地有關的另一個利空因素是土地增值稅的清算。

　　根據新政說法，土地增值稅清算的最后豁免期是從1998年開始的兩年內。也就是說，從2000年左右開始銷售的樓盤，只要今天仍有據可查，都應該按要求清算土地增值稅，且增值越大，稅率越高。這對拿地便宜，售價較高的企業影響巨大。“土地成本占售價不足10%”的碧桂園無疑是清算重點。

　　對此，在香港進行推介的碧桂園崔健波僅含糊表示，公司已做好準備，對賬面影響不大。而記者在向碧桂園發去相關問題采訪提綱后，至今沒有得到答復。

　　隱憂二 全國擴張瓶頸

　　欲走出廣東的碧桂園目前已經將項目擴展到湖南長沙、內蒙古滿洲里及遼寧沈陽等地。“上市后，碧桂園仍然堅持二線城市或一線城市周邊發展衛星城的戰略，秉承一貫的大規模開發方向。”碧桂園稱。

　　而業內認為，一直執著于華南市場的碧桂園要完全適應全國市場戰略仍有待時日。“要想在其他城市復制碧桂園超級社區的模式，不僅要過土地關，還要過政府規劃關。相比于其他開發商來說，碧桂園的全國戰略可能會推進的更加不易。”分析人士稱。

　　除了地方政府關系的建立外，廣州開發模式的局限性也是重要挑戰。

　　碧桂園的成本控制除了土地外，還有產業鏈戰略。據了解，為了節約成本，碧桂園在廣東幾乎扮演了各個產業的所有角色，設計、建筑、

裝修甚至建材生產都是自己企業。“如果跨區域開發，碧桂園這一模式也會受到挑戰。”

　　另外，尹香武介紹，一直以租放式著稱的廣州樓盤開發模式較注重規模，單個建筑體的布局，從管線鋪設到結構設計，不一定經得起推敲。“廣州開發商在‘唬人’，實際的開發能力有待提升。”市場人士預測，眾多瓶頸可能導致碧桂園局部調整原有戰略。

　　隱憂三 管理模式之變

　　“最近碧桂園要請專家進行一系列關于專業化管理的講座，因為上市等工作的影響，系列講座可能有所推遲。”知情人士稱。

　　急于聘請外腦的碧桂園正在為管理模式的突圍做準備。“從家族式企業管理到系統化、流程化的管理，需要一個艱難的過渡。”上述人士表示。而已經被推至前臺的楊國強女兒———25歲的楊惠妍，能否參與甚至帶領企業完成這個過渡，繼續楊國強的創富神話，仍是一個未知數。

　　-記者探訪

　　普通人楊國強和他的碧桂園

　　□本報記者 楊勣

　　隨著碧桂園在資本市場的知名度日漸提高，記者日前專程前往楊國強的“發家”之地順德碧桂園實地采訪。

　　在深圳皇崗口岸，記者非常容易就找到了直達順德碧桂園的大巴，幾乎是每半個小時一班，而設于順德碧桂園正門的區外巴士總站交通線路就更加密集。甚至在碧桂園社區內，交通系統也相當發達。大量被訪業主表示，選擇碧桂園主要原因之一便利的交通系統。

　　進入園區后的碧桂園比想象中大很多。一條碧江河將整個園區分為東苑和西苑，站在碧桂園大橋向四周望去，連綿的

別墅、洋房幾乎望不到盡頭。

　　繼續南行，便可看到著名的廣東碧桂園(IB國際)學校，當年楊國強正是成功地運用名校策略，一舉獲得碧桂園銷售的成功。據了解，該校占地大約400多畝，實施從幼兒園到大學預科的一條龍國際教育。距順德碧桂園正門約10分鐘車程，有一所“國華紀念中學”。學校內外都沒有創辦人名字、相片及肖像，僅有一個落款為“創辦者”的緣起碑文稱，“不忍看天地之間仍有可塑之材因貧困而隱失于草莽。”

　　“目前，我們學校一共有391名在讀學生，注冊學生681名。”國華紀念中學校務處一位工作人員對記者表示，“集團的員工他(楊國強)都不一定全部見過，但是這里每個孩子他都至少見過一次，因為所有孩子在入校時都要經過他親自面試。”

　　據了解，與一般免學費的慈善學校不同，國華紀念中學只設立高中課程，并專收各地貧困的尖子學生。目前，238名在全國各地高校就讀的國華中學畢業生，仍然享受著每年1.1萬-1.5萬元的資助。“三年高中，我們一共要為每個人提供19套校服。”

　　“其實，創辦人住的離這里并不遠。他經常都會帶著妻子、女兒來學校看看，和學生們聊聊。”在和學校工作人員的交談中，他始終以創辦人來代表楊國強。“以前，創辦人每個星期都會來學校看一次，有的時候，他從外地出差回來，不是先回公司或者回家，而是直接來學校看看。”

　　走訪碧桂園和碧桂園公司過程中，記者還發現，無論是集團工作人員還是社區居民，對碧桂園在香港的風光融資并沒有想象中的熱切關注。