樓市成交減發展商劈價促銷 港商紛配股轉攻內地

　　財華社香港新聞中心/記者鄭耀宗報道。

　　香港經濟發展在2006年持續復蘇，股票市場走勢更是氣勢如虹，第四季成交額動輒超過500億元；奈何作為本港經濟重要支柱的地產行業，卻在年頭開始已飽受美國加息潮打擊，本地發展商又主攻利潤較高的豪宅物業，上車盤則以低價開售搶占二手市場，至於中小型住宅盤更是少有開賣，導致一交成交反較去年下跌逾10%，部分樓盤更曾涌現“撻訂潮”，樓市走勢令不少唱好06樓市的人士“一地眼鏡碎”。

　　在土地供應減少的情況下，政府雖在3月時加強勾地表內容，將地皮供應增加到45幅，惟在高地價的現實環境下，發展商勾地意欲始終有限；本港多家大型藍籌地產商，包括新地(0016-HK)、恒地(0012-HK)及恒隆地產(資訊 行情 論壇)(0101-HK)，更在年內紛紛伸大手板配股集資，抽水轉移到內地房地產市場發展，令港樓前景更添不明朗。

　　勾地表增供應惟發展商意欲有限，本財年賣5地進帳近71億元。

　　可幸的是，在今年6月當一幅大嶼山小型地皮獲勾出后，迅即打破長達8個月的勾地真空期，接著4幅分布於九龍塘、馬鞍山、荃灣及山頂的地皮亦相繼獲勾出，立時為地產市場注入生氣，并為本財政年度的庫房帶來70.64億元賣地收益，但仍遠低於04年及05年水平；今年最受注目的土地成交當屬12月19日拍賣的山頂加列山道地皮，成交價為18億元，較底價7.68億元高出1.34倍，尺價亦高達4.2萬元，創尺價新高，由新地投得；而美國息口自於末季停止上調后，本港銀行更突然在11月齊齊減息，讓不少供樓人士松一口氣，明年更可能出現減息情況；因此，業界均抱著“希望在明天”的心態，唱好2007年樓市可升5%至20%，成交有望顯著上揚。

　　藍籌地產股紛配股籌近200億元，港商趁宏調北上大增土儲。

　　今年有3大藍籌地產商，配股集資接近200億元，集資所得亦表明是為投放於內地房地產市場，多少反映出大地產商轉戰內地市場的態度；人稱“四叔”的恒地主席李兆基，在談論香港房地產市場時不違言，指政府供應土地太少，地產商比做建筑的還不如，過去作為香港各業火車頭的地產業已名存實亡。

　　據資料顯示，新地於今年5月作出10年以來首次配股行動，集資約90億元，恒地及恒隆地產(資訊 行情 論壇)在11月亦分別宣布配股集資，金額亦達50多億元及60億多元，合計接近200億元，集資額主要用於國內的房地產投資發展；即使連即將分拆酒店資產以REITs形式上市的富豪酒店(資訊 行情 論壇)(0078-HK)，分拆將帶來最多56億元現金，亦計劃利用集資所得，發展其北京大型項目及未來數年的財務需要。

　　雖然，香港各大地產商紛紛北上發展，但內地房地產市場仍受宏觀調控影響，內地6部委在今年中便曾聯手推出限制外資炒樓措施，主因是發現自年初以來，外資投資房地產的增長速度過快，故運用了經濟手段調控宏觀經濟，以有利於推動房地產市場健康發展；而未來內地會否進一步上調銀行準備金率、加息，甚或再收緊外資購買房地產條款，亦未可料；不過，在憧憬人民幣升值下，的確可令到已持有大量土儲及物業的外資得益，享受人民幣升值帶來的好處。

　　中資房產股盈利獲業績支持，市場集資股價長升長有。

　　既然港資地產商紛紛調動資金北上發展，早已扎根內地的中資房產股，當然更獲投資者垂青；中資房產股的大升浪，更是在3月時當多家一線房產股的業績支持下徐徐展開；中國海外(0688-HK)截至05年12月底全年業績，股東應占盈利15.35億元，較上年度的10.74億元大升43%；富力地產(資訊 行情 論壇)(2777-HK)截至05年12月底全年業績，股東應占盈利12.64億元人民幣，較上年度的5.45億元人民幣大升1.32倍；華潤置地(資訊 行情 論壇)(1109-HK)全年大賺3.85億元，按年大增17倍；至於雅居樂(3383-HK)全年亦賺得9.79億元人民幣，按年大漲3.3倍。

　　中資房地產股業績強勁，與內地樓市持續興旺大有關系，盡管05年政府加大宏調力度，但全國各地樓價照升如儀，廣東全省05年的升幅已達7.7%；政府雖不愿意看到樓價升得太急，但由於內地生活水平不斷提高，市民對優質房屋的需求一直提升，政策上亦鼓勵市民擴大消費，大城市的中低檔房屋以及二、三線城市的樓市，預料仍會持續興旺，龐大的需求必然帶動市場繼續健康發展，為地產開發商提供穩定的盈利來源。

　　此外，外資也在今年的中資房產股熱潮中，扮演著推波助瀾的角色；據仲量聯行的調查顯示，05年內地已成為跨地區資金的熱門投資目標，買賣交易總值達到23億美元；該行認為，國際投資者將日益重視中國二線城市的投資潛力，資金流入中國的趨勢將持續；至於外資大行對中資地產股的投資前景普遍持正面看法。

　　撻訂潮引發貨尾減價促銷，業界寄望減息刺激樓價回升。

　　個別事件方面，由於樓市年初盡受加息影響，部分“摸頂”入市的新買家唯有在“上會”前夕紛打退堂鼓，引致上半年掀起一片撻訂潮，新世界發展(資訊 行情 論壇)(0017-HK)旗下堅尼地城泓都先遭小量買家撻訂，6月時將軍澳君傲灣又再掀起另一片撻訂潮；其后，一眾發展商更施展減價戰略促銷貨尾，減幅高達10%，樓市前景更添不明朗；此外，中原地產共19名管理層及職員，涉嫌收取非法回傭而遭廉政公署拘捕，其后，中原地產宣布重組董事局，擢升內部5位管理層；中原集團主席施永青表示，部門將監察公司運作，重點監察工商鋪的大額成交，防止回傭問題再生。

　　展望明年，本港三大地產商均抱樂觀期望；新地主席兼行政總裁郭炳湘相信，隨著本港經濟持續向好，市民獲加薪、人均收入增加、息率見頂及未來樓宇供應數目少於需求，一般住宅價格可以跑上，明年一般住宅市場與豪宅市場兩極化的現象亦可獲改善；人稱“亞洲股神”的恒地主席李兆基，雖在末季曾說出金句：“炒股好過做地產”，但亦強調投資股市不代表不看好地產，他仍會從事兩者生意；至於長和系主席李嘉誠表示，不會放棄本港的投資機會，但若以內地人口及面積計算，不排除長和系於內地房地產的投資會超過本港，相信在國民購買力日增的情況下，來自內地宏調措施的影響不大。

　　代理方面，中原地產執行董事陳永杰相信，隨著明年經濟持續向好，中原07年的生意額大有機會重上18億元水平，按年增長20%，并主要來自二手市場；美聯集團(資訊 行情 論壇)(1200-HK)執行董事及住宅部行政總裁陳坤興估計，公司明年生意額保守可升20%；利嘉閣地產執行董事廖偉強預期，06全年一手成交最終只會有1.4萬宗，按年減少14%，二手買賣更減近20%至只得6.95萬宗，但在憧憬人民幣升值及減息推動下，預期明年樓市成交可增30%達11萬宗，突破1997年以來新高；明年中小型住宅樓價看升10-15%，豪宅升幅更有望超過20%；香港置業執行董事李志成認為，明年減息因素加上實際利率接近零，可刺激投資客入市，成交看升20-30%。