地產股內冷外熱 瑞安房地產降價重發上陣

　　本報記者 袁朝暉 北京報道

　　“也許現在是房地產企業最迷茫的時候，但也是投資房地產企業最好的時機。”負責富力控股(2777.HK)配股和瑞安房地產(0272.HK)上市項目的摩根大通人士強調。

　　他說這番話的背景是，富力控股按每股38.2港元配售新股，籌資15.86億港元；瑞安房地產再度出擊，發行約11.59億股，發行價5.35港元。

　　盡管受到宏觀調控的負面影響，但是，外資對國內房地產企業乃至房地產市場依然看好。毋庸置疑，外資將繼續投資中國房地產企業，現在，它們要做的是在正確的時間站在正確的位置上。

　　瑞安“降價”重發

　　“價格是在經過慎重考慮，并且是在路演過程中和投資人、分析師進行了深入溝通后的一種反饋。”參與瑞安房地產項目的摩根大通人士稱，“不過從根本上說，從來沒有人懷疑過瑞安房地產公司本身的質素。”

　　瑞安房地產于6月12日開始公開招股，但在截止認購的最后階段突然緊急擱置上市計劃，并向已認購的投資者退回全部認購款項。這成為今年在招股最后階段擱置上市的第一例。當時，瑞安房地產計劃發行10.55億股股份，初步招股價區間每股5.6至7.55港元，集資金額最多達79億港元。

　　“當時各方面的條件都不好——宏觀調控政策出臺、香港市場受美國加息影響而波動，如果硬要發行難度很大。在多重考慮下，我們選擇了放棄。”摩根大通人士解釋說。

　　在等待更好時機期間，瑞安房地產又被香港媒體質疑與上海社保基金挪用丑聞有關。

　　顯然，瑞安房地產不得不重新講述新的“故事”，才能有望再度發行成功。

　　首先是招股價打折扣。招股書初稿顯示，本次招股定價區間位于4.8至5.35港元，低于此前價格區間。

　　其次，為增加影響力及提高公司形象，瑞安房地產請來匯豐控股(0005.HK)前主席龐約翰(John　Bond)以及香港聯合交易所前主席鄭維健助陣，出任獨立非執行董事。同時也選擇了由摩根大通、德意志銀行和匯豐組成的強大上市保薦人陣容。

　　有消息稱，瑞安房地產此前展開的10.43億股國際配售，已經獲得4至5倍超額認購。并且，匯豐旗下的匯豐證券投資亞洲公司早已斥資認購了總值1億美元的瑞安房地產新股。

　　最重要的一點就是消除社保陰影，“瑞安房地產特別出具了律師函，就上海社保和公司的關系做出了詳細的解釋。”

　　“從法律角度看，它是一筆正常合法的貸款，和瑞安房地產并無關系。”知情人士認為。

　　摩根大通人士表示，從目前的情況看，瑞安房地產的訂單無論質量還是數量均令人滿意，而且機構投資人的素質和認購規模都足以令人感到“興奮”。

　　根據上市日程，瑞安房地產10月4日于港交所掛牌上市。

　　外資興趣不減

　　“實際上，和國內的看法大相徑庭，國外投資人對中國房地產企業非常有興趣。”摩根大通人士坦言。

　　首先是對房地產市場的判斷不同。瑞銀集團亞太區首席經濟師Jonathan Anderson向本報表示：“你去上海看一看，價格波動異常的是高端房子，北京也是這樣。所有這些高端的最奢華

豪宅只占中國房地產市場的5%左右。中國房地產的大塊頭還是在中端和低端方面，而且都不是在最大城市，而是中型城市以下，長沙、鄭州、福州等等。看一看占中國房地產市值95%的房地產，價格是在穩定增長。我們在這方面市場上看不到有任何跡象表明泡沫存在。”

　　Anderson 強調說：“如果仔細看一看中國政府到目前為止出臺的所有房地產政策措施的話，會發現多數政策的著眼點都是在一小塊高檔、奢侈豪宅中投機性的部分。中國的老百姓、普通的群眾第一次買房子基本上買的都是中低檔，他們絕對沒有受到這些措施的影響。所以從宏觀角度來看，我們也不預期中國房地產市場出現巨大的上下波動。”

　　實際上，外資機構普遍認為，當前

房價上漲較快的主要原因是由居民消費結構加快升級、市場需求比較旺盛，且住房供應結構不合理，中低價位住房比重偏低，廉租房發展滯后等多重因素造成的。

　　“外資機構對于房地產市場中的政策風險因素的態度已經非常成熟，來到中國，他們就有能力承擔政策風險帶來的壓力。”摩根大通人士介紹說，“現在他們真正關心的倒是中國房地產企業的公司治理結構問題，因為，現在中國國內的地產行業已經進入洗牌階段，一些大的房地產企業正在越來越引起外資的重視。其中，土地儲備仍然是房地產

開發商能否生存下去的關鍵，而是否可以繼續生存的根本則是能否具備良好的公司治理結構。”

　　來源：經濟觀察報網