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“市場環境真的很差”，已成為香港不少證券行對內地房地產企業的評價
本報記者 翟宇 發自上海
雖然已經過去了13天，瑞安房地產仍然對發生的一切盡可能地保持沉默。
6月14日，這家在內地頗有斬獲的房地產公司，在香港結束公司招股前的最后一晚，突然宣布擱置上市計劃。
58歲的瑞安房地產董事局主席羅康瑞當時表示，現階段上市并不符合公司最佳利益。
瑞安房地產的臨陣撤退并不是個案。在中國內地啟動新一輪宏觀調控的影響下，以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩或低調進行在港融資步伐。
結束招股前的最后一晚
羅康瑞或許只能感嘆瑞安房地產上市“生不逢時”了。
事實上，兩年前，當在港發家的羅康瑞把瑞安房地產從其香港上市公司瑞安建業(0983.HK)中分拆出來時，將其打包上市的計劃就已經開始醞釀，“相信未來若時機適當，公司將可在國際股票市場成功上市。”
自5月開始，香港股市已進入下跌通道，地產股成為領跌板塊之一。5月底，國務院發布“國六條”，針對房地產市場的新一輪宏觀調控啟動，使這些主要業務均位于內地的房地產企業普遍面臨投資者的質疑。
6月11日，瑞安房地產公開招股的日子，在倫敦進行路演的羅康瑞通過電視會議接受香港媒體采訪時還表示，瑞安房地產的國際配售已獲足額認購。
3天后的6月14日，形勢卻急轉直下。由于公開招股認購冷清，一些國際配售的大客戶也臨時縮減或放棄此前的認購申請，羅康瑞不得不在晚上11點決定擱置上市計劃。
一些證券行業的分析人士認為，這是瑞安房地產的保薦人摩根士丹利、匯豐控股和德意志銀行最終做的決定。但也有消息人士稱，羅康瑞所以最終決定擱置上市，主要是機構投資者借機壓價，要求瑞安房地產以最低招股價定價。而羅康瑞自認公司資產優質，前景不錯，不愿廉價出售。
據了解，羅康瑞在路演時面對最多的提問，就是關于宏觀調控對公司可能的影響。他曾經表示，瑞安房地產的項目以商業和高檔住宅的綜合性物業開發為主，受宏觀調控的影響不大。但是，香港投資者大多認為在未來一個月內，中央仍會有新的宏觀調控政策出來，因此，他們大多不敢認購內地房地產企業的股票。
德意志銀行大中華區首席經濟學家馬駿6月23日對《第一財經日報》表示，內地在信貸、限制固定資產投資方面的政策才剛剛開始，“我們認為，與此相關的政策將在今后幾個月內陸續出來”，這些政策將持續給市場帶來壓力。
這些因素實際上在瑞安房地產招股前就已經存在，就在“國六條”及九部委細則出臺后，香港基金界就已經認為，宏觀調控可能會影響瑞安房地產招股進展。
為了使瑞安房地產能夠順利上市，羅康瑞在展開國際配售前已經將上市估值下調了12.5%，并將每股資產凈值(NAV)折讓20%至30%以吸引投資者。此外，為了顯示其信心和誠意，羅康瑞親自上陣，在推介會上向基金經理解答公司的財務安排、審計制度及公司管治等問題。據一些基金經理事后表示，這在以往IPO的公司中，是很少見的。
實際上，5月份在香港聯交所上市的三四家新股，均在上市后跌破發行價，其中從羅康瑞的胞弟羅嘉瑞控制的鷹君集團(0041.HK)分拆出來的房地產投資信托基金(下稱“REITs”)冠君產業(2778.HK)，上市之日就已跌破發行價。
冠君產業的表現直接導致恒基地產(0012.HK)和新鴻基地產(0016.HK)旗下分拆的陽光REITs和創紀REITs延遲上市計劃。但臨到最后關頭“收手”的公司，今年也僅瑞安房地產一家。
市場環境“真的很差”
受到影響的內地房地產企業并非一家。
分拆自浙江綠城集團的綠城房地產中國控股有限公司(下稱“綠城中國”)昨天開始正式路演，這是過去一個月來，第4家預備在香港聯交所掛牌上市的內地房地產企業。
已有香港基金經理表示，由于綠城中國的主要業務集中于內地二線城市，而且負債較高，很多券商對其并不看好。
另外一家房地產企業世茂房地產在瑞安房地產宣布擱置上市計劃的當天開始進行路演。世茂房地產董事長許榮茂在推介會上再次面對一周前基金經理們拋給羅康瑞的問題，而兩人的答案相差無幾。
世茂房地產的認購同樣乏人問津。香港輝立證券的高級分析員謝思進在接受本報記者采訪時特意跑到認購現場看了一眼，回來之后對記者表示，“都沒有客戶來問”。
“沒有客戶來問”已成為香港各證券行對內地房地產企業公開招股情況的一致評價。這些證券行的基金經理也承認，在目前這種情況下，他們都不太推薦客戶認購房地產企業的股票。
由于市場環境“真的很差”，謝思進坦言，不知道世茂房地產是否能夠順利上市。據其透露，截至23日14時30分，輝立證券僅接獲93萬港元的認購金額，“大概只有10個人認購，可以說是沒有人”。
實際上，此前的瑞安房地產，該證券行最終只接到100萬港元左右的認購額。據了解，以往在輝立證券一般新股的認購額度都在20億港元左右。
麥格理證券中國研究部主管蘇國堅表示，目前仍很難判斷世茂房地產是否會擱置其上市計劃，如果投資環境不好，其保薦人一般會建議延遲。但他同時表示，目前最樂觀的估計是，8月底美國加息結束，市場將逐漸轉好。從新股上市來說，今年第四季度招股環境將會改善。
瑞安房地產上市不成，羅康瑞不得不承擔為此帶來的財務“損失”。此前兩年，為推動瑞安房地產上市，公司于2004年發行了兩批優先股，總值4億美元，利息為7.5厘。此外，公司于去年10月發行了3.75億元債券，利息高達8.5厘。上市計劃的擱置，將使瑞安房地產利用優先股兌換股票減少負債的預算落空。
此外，瑞安房地產在上海、重慶、武漢幾個大項目的啟動還需要大筆的資金投入。據了解，羅康瑞曾在今年2月在漢口表示：“‘漢口天地’一期工程明年這個時候就要開業，做不出來，我跳長江去！”
羅康瑞在擱置上市的公告中表示，公司有足夠的資源應付當前的需要以及公司的持續業務發展。
接近瑞安房地產的人士表示，基于市場狀況并未好轉，瑞安房地產本月內卷土重來的可能性很小。
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