市況不佳 內地房地產赴港上市受挫

　　相繼遭遇瑞安房地產上市推遲、協和上市聆訊未通過的種種不利消息，世茂房地產依然決定按計劃進行招股。但是，世茂的努力并沒有讓人們對越來越熱的內地公司上市潮是否已經遇冷打消疑慮，世茂地產反復難定的新股價格也讓這一猜測更為真實。資本市場不利情況下，內地公司融資需求卻并未因之消失，而香港市場的不熱烈正好給了機構投資者便利的壓價空間，內地公司融資的迫切心情也隨之變成了他們掙錢的良好契機。

　　內地房產上市受阻

　　從去年年底開始空前高漲的內地

　　四家公司分別包括，隸屬羅康瑞執掌的瑞安房地產，主要開發項目包括著名的上海新天地，此前希望集資額高達10億美元(約78億港元)；緊隨瑞安房地產的是浙江最大的房地產企業綠城集團，預計融資額達6億美元(約46.8億港元)；之后是富豪汪世忠旗下的上海地產業務，以協和房地產的名義上市，這部分業務包裝上市，預計集資額達4億美元(約31.2億港元)；除此之外還有富豪許榮茂旗下的世茂集團，將把在內地的11個主要項目打包，以“世茂房地產”名義赴港上市。

　　與此同時，以商業物業打包發行REITs同樣成為時尚，繼香港數家地產巨頭包括長實、新鴻基相繼表示希望發行內地物業打包的REITs融資后，上海本土地產商綠地集團也傳出發行REITs的愿望。

　　或許由于期望上市的房地產公司過于密集，加上內地地產新一輪宏觀調控的影響，香港資本市場對這一系列上市計劃似乎并沒有表現出預期中的追捧態勢。

　　由于市場遇冷，部分資金實力較強的公司不甘心招股價大幅折讓，紛紛推遲其上市步伐。至今為止，包括新鴻基地產原本計劃在本月發行的REITs，融資額約39億港元；恒基地產旗下陽光房地產信托基金，計劃融資額39億港元；瑞安房地產計劃融資規模約56.95億至91.57億港元等幾家公司的上市計劃都被延后。

　　為上市而上市

　　不知從什么時候開始，“內地商業物業”幾乎成為豐厚回報的代名詞。大量海外機構吹噓著內地商業地產回報率的同時造就了內地地產上市公司在香港長時間受到熱烈追捧。

　　和通常意義上REITs上市需要具有運作成熟并產生穩定現金流的地產不同，內地地產的上市計劃看來似乎完全是為了上市而上市。也就是說，當房子還沒造起來就已經有了折現并融資的打算。

　　一個打算上市的集團總裁在接受采訪時，直接表示將公司商業資產打包上市計劃“希望能夠在今年進行”。在采訪中記者了解到，公司在各地處于開發建設中的物業超過100萬平方米，規劃面積則達到268萬平方米，而已經建成的商業物業為30萬平方米，只占到全部的九分之一。

　　目前的大部分開發商所建造的商業地產規劃如出一轍。圈到大型地塊后，規劃基本組成包括：高星級酒店、大型商場、甲級辦公樓等，有些則還包括部分用于出租的酒店式公寓。

　　與此相比，嘉德置地計劃在新加坡上市而經營的內地物業可謂煞費苦心，公司基本將精力用于收購上海北京兩地中心地段成熟物業提升上市產品質量，而與內地公司合作的新造商場也同樣獲得大型零售集團沃爾瑪的長期和約。

　　海外機構的搖錢樹

　　幫助內地地產上市并獲得足夠的認購額正成為海外投資機構的一棵大搖錢樹。除能獲得上千萬美元的傭金之外，海外基金通過低價認購往往能在短期內獲得數倍的利潤。由于公司集中上市加上融資心切，大量內地公司都面臨著被集體壓價的狀況。

　　以富力地產（2777.HK）為例，2005年7月宏觀調控剛開始、市場狀況遇冷，當時富力地產的首次招股公開發售部分認購不足，只有62%的認購比率，最終被迫調低招股價至10.80港元。但自其上市后，樓市行情仍然穩定、香港的IPO也日趨火爆，富力地產的股價在不到一年的時間竟飆升到了最高的50.20港元，幾乎是當時招股價的5倍。這使得當時順利買入公司

　　此次世茂房地產上市同樣獲得基金青睞，渣打銀行投資部因此以5000萬美元代價首次介入內地房地產業。據悉，世茂房地產此前已引入了建設銀行、摩根士丹利房地產投資基金以及一家名為DrawBridge的基金等另外三個戰略投資方。這四家策略投資機構共出資約1.875億美元，分別以每股4.14港元入股，較招股價折讓34%至51%，股份禁售期為6個月。

　　據此部分