領匯上市打開空間 越秀投資下月赴港

　　-本報記者 申興 程志云 深圳、北京報道

　　一年的等待換來22億港元。11月25日，香港房屋委員會旗下領匯房地產基金(0823.hk)在香港掛牌上市，這是自上次擱置上市一年后的卷土重來。市場預期，首日上市有望上升10%。

　　領匯集資額高達200億港幣，不但是首只上市的香港房地產投資信托基金，也是世界最大規模的同類基金上市活動。“更重要的是，香港交易所的房地產基金終于突破了圍城，并帶來一波香港及其內地在港發行REITs(瑞思)的熱潮。”

　　24日，盛傳已久的越秀投資(0123.hk)發布公告，確認了越秀投資房地產投資信托基金即將在香港上市，預計集資20億港元。內地首只離岸REITs即將呱呱墜地，與香港首只REITs上市如影隨形。

　　多收了三五斗

　　領匯上市一波三折，可謂好事多磨。

　　去年，在總額30億美元的領匯基金的發行中，有超過50萬香港居民申請認購，包括機構投資者在內總申購額高達760億。在資金全部到位且投資者也拿到所購單位之后，發售計劃因為訴訟而夭折，政府隨后不得不將款項退還給投資者。

　　在解決了相關問題后，推出退股機制的領匯今年重啟上市。

　　香港房屋委員會發言人在接受本報采訪時表示，“是次領匯基金香港公開發售的認購反應良好，雖然市場環境比去年更具挑戰，仍共接獲約234000份申請書。”

　　領匯在獲得19倍認購后順利上市，并引燃了香港近期的REITs熱。

　　如果不計超額配售的基金單位，領匯今年上市融資額不過198億港元，顯然低于去年的213.6億港元。然而，值得注意的是，房委會今年從分拆領匯實際套現的資金卻比去年要多出22億港元。奧妙在于，領匯充分運用財務杠桿從銀行獲得了大量貸款。去年領匯的負債比率為28%，共有銀行貸款82億港元，而今年這一比率上升到了36%，銀行貸款總額達到了122億港元。122加上198，再加上可以預期的超額配售，房委會最多可收回341.85億港元。和去年的319億港元比較，這一年的等待顯然不是白忙的。

　　打開空間

　　墻內開花墻外香，領匯上市的意義遠遠不止是“多收了三五斗”。

　　今年6月17日，香港

　　軟庫金匯投資銀行總裁溫天納對此表示,“香港市場進一步正式對境外房地產項目通過香港市場發行REITs開了綠燈，這對投資在中國商業性房地產項目的投資者來說是一個天大的好消息。”

　　知情人士介紹，一度計劃在新加坡上市的越秀,因而轉念決定在香港上市。

　　“撤銷REITs的投資限制毫無疑問是針對中國大陸這塊REITs處女地的。”業內人士稱。極有可能像當初的紅籌上市一樣吸引內地的房地產商將其在內地的房地產項目以REITs形式到香港上市。

　　東驥基金董事總經理龐寶林接受本報記者采訪表示，“我已感覺到了國內正在興起的REITs熱，大量的房地產企業由于本身的需求，在領匯上市事件的示范效應和香港放寬法規允許境外物業在香港上市的帶動下，預計香港會迎來一波來自內地的REITs熱，類似當年的紅籌上市熱。”

　　中國企業海外發展中心主任孫飛博士指出，實際上，正是國內相關政策不完善導致國內房地產物業紛紛預備海外上市。

　　2003年以來，隨著國內金融體制轉型，央行逐步控制銀行間接融資在房地產項目的開發中的比例。但在直接投資渠道上又沒有為房地產開發商打開一條通道。不少中小房地產開發商的資金源幾乎被掐斷了。

　　而在國外作為房地產直接投資的主要來源之一的房地產投資基金，到目前為止在國內根本沒有明確的法律依據。

　　除了缺乏作為主體的《產業投資基金法》，此外房地產變更、登記制度、稅收優惠、外匯管理等諸多配套措施也都缺乏明確的規定。因此，中國并沒有嚴格意義上的REITs。

　　作為直接投資，目前國內只有少數信托公司能夠名正言順的開發一些以私募形式出現的房地產信托基金。但是這種房地產信托存在著“募集不超過200份”和“不能公開上市交易”的困難，因此對大的機構投資者缺乏吸引力，募集資金量通常只有1-2個億左右，與國外動輒百億的REITs有著天壤之別。

　　在這種情況下，國內房地產開發商近兩年來不斷在和海外的投資銀行、中介機構接觸，紛紛做好了取道新加坡、香港上市融資的準備。

　　而摩根大通投資銀行中國部董事總經理方方也告訴記者，缺了REITs這個產品對中國資本市場是一個損失。尤其是當香港把這個門打開了，對于中國的資本市場來說是一個很大的損失。資本市場的繁榮本身就是依靠有好多公司來這里籌錢，有好多投資者愿意把錢放在這里投資，才能把市場越做越大。內地市場發展緩慢，一旦進入負循環很難扭轉。

　　“基本上領匯是香港特區政府極力推出的第一只REITs，也是給國內一個好的示范，如果順利，不出五年在香港會出現100多個內地概念的REITs。”龐寶林表示樂觀，“而內地企業紛紛在香港上市，客觀上有助于內地REITs的發展。”

　　受領匯上市影響，REITs作為“地產+金融”的結合體使內地的房地產業迅速刮起一團上市風暴。

　　德思勤房地產咨詢公司一位總監介紹，國內在實際操作的離岸REITs主要有幾家，一個是新加坡凱德與深國投計劃明年在新加坡上市的REITs，還有華銀投資控股有限公司做的離岸REITs，將于今年年底在新加坡上市。另一個就是廣州越秀集團控股的越秀投資有限公司分拆物業資產以REITs形式在香港上市。此外萬達和合富輝煌也傳出過發行REITs集資意向，北辰實業(0588.HK)也摩拳擦掌。

　　11月24日越秀投資(0123)停牌，聯交所公告稱，“應越秀投資有限公司的要求, 該公司的股份已于今天(24/11/2005)上午9時30分起暫停買賣,待該公司發出有關越秀投資房地產投資信托基金在香港聯合交易所有限公司主板獨立上市的重大交易之通告。”

　　越秀投資資本經營部何子勵總經理在接受本報采時表示，“就這幾天就會有消息了，你留意公告吧。”

　　據業內人士介紹，越秀投資發行REITs的上市聆訊，已獲聯交所上市委員會通過，保守估計集資額逾20億元，其股息回報達7%-8%。

　　由于收益率更高，內地概念的REITs相對收益率在6%左右的領匯,讓海內外投資者趨之若鶩。

　　東驥基金董事總經理龐寶林認為，國內的房地產二手市場還不發達，而經濟增長速度很快，加上

　　加拿大宏利集團一位基金經理也表示,“由于收益率不太具備吸引力，我所管理的基金并未認購領匯，但會關注更高收益率的同類品種，我們密切關注越秀基金。”